毋庸?fàn)幾h的是，房地產(chǎn)稅正漸行漸近。

國(guó)家財(cái)政部部長(zhǎng)肖捷12月20日在《人民日?qǐng)?bào)》發(fā)表署名文章，指出按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施。對(duì)工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房按照評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅，適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度。

安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，從披露內(nèi)容來(lái)看，有兩點(diǎn)值得關(guān)注：其一是落地時(shí)間，目前房地產(chǎn)稅立法已經(jīng)有了相對(duì)明確的規(guī)劃時(shí)間表，有望在2019年完成全部立法程序，但全國(guó)全面推行的時(shí)間至少在2020年以后；其二是征收方式，對(duì)工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房按照“評(píng)估值”征收房地產(chǎn)稅，很多人認(rèn)為會(huì)造成稅賦過(guò)高，但稅賦高低和采用“評(píng)估值”征收并不存在直接因果關(guān)系，影響稅賦的重要因素除了稅基還有稅率。換言之，按評(píng)估值征收也并不意味著會(huì)采用歐美國(guó)家2%-4%的稅率征收。

90個(gè)字深意：時(shí)間表

因肖捷這一文章，輿論再度關(guān)注到房地產(chǎn)稅。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，這篇文章并非是專門針對(duì)房地產(chǎn)稅。這篇標(biāo)題是《加快建立現(xiàn)代財(cái)政制度》的文章，其實(shí)僅一段話90個(gè)字與房地產(chǎn)稅有關(guān)。這篇文章在《黨的十九大報(bào)告輔導(dǎo)讀本》里有原文，現(xiàn)在只是在報(bào)紙上再發(fā)布一次。

這段文字提到：按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施。對(duì)工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房按照評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅，適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度。

張大偉認(rèn)為，這些話此前在不同場(chǎng)合都已經(jīng)有明確的同內(nèi)容表述，所以不算加碼，不算新政。

張波則表示，房地產(chǎn)稅是每年必被炒作的話題，今年受關(guān)注當(dāng)然和財(cái)政部長(zhǎng)的直接表態(tài)有關(guān)。他認(rèn)為，近期過(guò)于關(guān)注房地產(chǎn)稅完全不必，至少可以預(yù)見(jiàn)3年內(nèi)，房地產(chǎn)稅不會(huì)全面落地，更不會(huì)對(duì)買房形成直接影響。此前已經(jīng)試點(diǎn)房產(chǎn)稅的上海和重慶，其對(duì)房?jī)r(jià)、居民購(gòu)房意愿的影響也微乎其微。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從此次財(cái)政部長(zhǎng)的文章可以看出，當(dāng)前對(duì)于房地產(chǎn)稅的開(kāi)征應(yīng)該說(shuō)思路更加清晰，很多實(shí)質(zhì)性問(wèn)題也得到了明確，尤其是對(duì)于房屋如何征收等問(wèn)題都開(kāi)始有了正面的答復(fù)，也標(biāo)志著房地產(chǎn)稅的改革正在加快。政策規(guī)定了力爭(zhēng)在2019年完成全部立法程序，2020年完成“落實(shí)稅收法定原則”的改革任務(wù)。該規(guī)定也說(shuō)明，房地產(chǎn)稅的推進(jìn)要以立法為前提，預(yù)計(jì)到2020年會(huì)有很多實(shí)質(zhì)性的征收措施出現(xiàn)。這個(gè)時(shí)間表目前來(lái)看，完成壓力不會(huì)太大。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在《人民日?qǐng)?bào)》撰文，自然有一定信號(hào)意義。當(dāng)前類似發(fā)文，勢(shì)必會(huì)督促相關(guān)部門加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅的改革。

如何正確地分析解讀這90個(gè)字？

房地產(chǎn)稅是一個(gè)綜合性概念，一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過(guò)程有直接關(guān)系的稅都屬于房地產(chǎn)稅。在我國(guó)包括房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅等。這也意味著 “房產(chǎn)稅”其實(shí)是“房地產(chǎn)稅”的一個(gè)組成部分。

張大偉認(rèn)為，這段話可以分成3部分看。第一，按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施。立法先行，也就是房地產(chǎn)稅在2018年肯定將有立法舉措，但對(duì)于市場(chǎng)的影響來(lái)說(shuō)，不會(huì)也不可能一刀切，肯定是逐步推動(dòng)落地。第二，按照評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅。從趨勢(shì)看，房地產(chǎn)稅按照評(píng)估值征收，也就是明確了存量收取，將對(duì)所有持有物業(yè)收取。評(píng)估值也就要求各城市建立評(píng)估體系，目前看，全國(guó)即使在一線城市，評(píng)估體系雖然已經(jīng)有，但實(shí)際價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)差距懸殊；更多的二三線城市目前只有區(qū)域指導(dǎo)價(jià)，一房一價(jià)的動(dòng)態(tài)評(píng)估還未建立。所以房地產(chǎn)稅全面落地首先肯定還是在一線城市，但短期也很難落地。第三，適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)交易基本集中在交易環(huán)節(jié)，未來(lái)在房地產(chǎn)稅落地的情況下，其中必然降低交易環(huán)節(jié)，增加持有環(huán)節(jié)。從房地產(chǎn)稅未來(lái)的預(yù)期影響看，房住不炒依然是這一政策的目標(biāo)。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，文章中最核心的內(nèi)容是“對(duì)工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房按照評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅”。從這個(gè)表述來(lái)看，評(píng)估值的征收方式實(shí)際上是對(duì)房屋持有環(huán)節(jié)征稅，所以在持有環(huán)節(jié)中，會(huì)基于房屋的原值和現(xiàn)有價(jià)值，以及考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)所處的環(huán)境、周邊同類房產(chǎn)的價(jià)值等進(jìn)行系統(tǒng)評(píng)估，進(jìn)而可以得出相應(yīng)的納稅份額。這也是比較公平的做法，換言之，評(píng)估值大征收越多，評(píng)估值小征收越少，符合持有環(huán)節(jié)征稅的原理。

他認(rèn)為，一般來(lái)說(shuō)，征稅會(huì)考慮幾點(diǎn)因素。第一是房屋的評(píng)估價(jià)值，即房地產(chǎn)估價(jià)，要基于實(shí)際情況測(cè)算持有的房屋總價(jià)值。第二是納入征稅范圍的評(píng)估價(jià)值，這可能會(huì)有類似抵扣，比如說(shuō)房屋原值的70%等類似比例。對(duì)于普通人來(lái)說(shuō)，三套以內(nèi)住房都可以算是正常，尤其是考慮到剛需置換和異地居住等，所以類似普通人的住房持有，問(wèn)題其實(shí)不大，甚至不會(huì)被納入征稅范圍。而對(duì)于其他多套住房持有，超過(guò)三套的，預(yù)計(jì)征稅可能性很大。

張波表示，房地產(chǎn)稅和房地產(chǎn)其他稅種的最大差異在于，只在“持有”期間征收，持有期間征收的稅種還包括城鎮(zhèn)土地使用稅。他認(rèn)為，未來(lái)房地產(chǎn)稅立法的目的并不是降房?jī)r(jià)，而是改變現(xiàn)有稅賦重流轉(zhuǎn)、輕保有的現(xiàn)狀，達(dá)到優(yōu)化房地產(chǎn)稅制效果。目前流轉(zhuǎn)稅一方面限制了房屋交易，變相減少了存量房供應(yīng)；另一方面本應(yīng)賣房者承擔(dān)的稅賦容易轉(zhuǎn)嫁到買房者，變相抬高房?jī)r(jià)。房地產(chǎn)稅立法后，誰(shuí)持有誰(shuí)納稅的方式會(huì)更合理。此外，房地產(chǎn)稅與土地出讓金制度相比，后者是一次性收入，容易造成地方政府的短期行為，通過(guò)房地產(chǎn)稅收則變成長(zhǎng)期現(xiàn)金流，細(xì)水長(zhǎng)流的方式更能讓地方政府著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn)。