買房的業(yè)主都覺得買房特別難，主要是覺得房價(jià)太高了。但是就算房價(jià)這么高，似乎買房的人總是多得數(shù)不清，比如一個(gè)樓盤剛剛開盤，當(dāng)天或者前兩天就說房子賣光了！感覺這個(gè)樓盤實(shí)在太搶手了，速度跟不上根本買不到房。那么，房子真的這么好賣嗎？其實(shí)任何行業(yè)都有套路，售樓處自然也不例外了。

開盤就售罄的貓膩

1、采取交納定金的方式，讓購房者感覺有利可圖，擴(kuò)大客戶基數(shù)。在商品房預(yù)售過程中，開發(fā)商或與之合作的房產(chǎn)中介會(huì)通知客戶交納定金，在具體數(shù)額上，比如說1萬抵2萬，2萬抵5萬等，以此來鎖定購房客戶。在樓市中，存在有兩類人群，一是確實(shí)有購房需求的人，二是可買可不買的人，或者是說對樓盤選擇處于比較過程的人。

通過交納定金的方式，讓第一類更加堅(jiān)定購房決心，同時(shí)也讓第二類人更傾向于下定購房決心。這樣，就可以刺激更多的購房者入市。但事實(shí)上，特別是與開發(fā)商合作的第三方中介機(jī)構(gòu)，對客戶所報(bào)價(jià)格往往比開發(fā)商的底價(jià)高出不少，最終還是由購房者買單。當(dāng)然，通過這種方式銷售，也會(huì)制造樓盤熱銷景象。

2、客戶蓄水不足，只拿部分房源出來銷售，營造熱銷假象。做過房地產(chǎn)銷售的人都知道，在房子銷售過程中，首先要進(jìn)行推廣宣傳，讓潛在意向客戶關(guān)注樓盤新推信息，在預(yù)售過程中再通知意向客戶前來認(rèn)購。要注意的是，我們很多不好銷售的樓盤，即使做了大量推廣，但最終購房潛在客戶還是不足，這個(gè)時(shí)候，開發(fā)商就會(huì)調(diào)整銷售策略。

原計(jì)劃推3棟300套房源，現(xiàn)在只推1棟樓的某一個(gè)單元，最終賣出30套房子，那么開發(fā)商可以對外宣稱，去化率九成以上，或者開盤即售罄。事實(shí)上，大部分房子由于沒有客源并未銷售出去。但這種宣傳，比如轉(zhuǎn)發(fā)朋友圈，讓一些潛在客戶誤以為這個(gè)樓盤很搶手，從而產(chǎn)生購買欲望。

3、促成“頂天立地”房源快速去化。一般來說，頂樓和低樓層房源客戶群體相對要少，正常開盤時(shí)，大家都會(huì)選擇樓層比較好房源下手，而對于位置不是很好的房源難以快速去化。

所以，開發(fā)商有時(shí)候會(huì)將不好賣的房源首先銷售，在銷售上有一個(gè)詞叫“銷控”，就是把還未正式開賣的好樓層房源保留起來，而對前來購買的客戶說已經(jīng)賣完，只剩這些“頂天立地”房源，如果你確實(shí)想買房，同時(shí)又覺得這個(gè)樓盤還挺受歡迎，那么就會(huì)降低自己的選房門檻，最終妥協(xié)成交。這也是開發(fā)商常用的一種營銷手段。

4、花錢臨時(shí)雇傭“小蜜蜂”，讓購房現(xiàn)場熱鬧非凡。我們知道，“小蜜蜂”是開發(fā)商在房子銷售過程中，本身的銷售人員有限，出于節(jié)約成本和增加人手的需要，在社會(huì)上臨時(shí)招用日結(jié)形式的人員，往往兼職大學(xué)生居多。他們的主要工作就是幫助開發(fā)商發(fā)放宣傳單頁，我們經(jīng)?？吹酵７诺钠囀职焉虾蛽躏L(fēng)玻璃上有樓盤宣傳資料，就是出自他們之手。

在蓄客不足的樓盤開盤當(dāng)天，開發(fā)商往往會(huì)讓這些“小蜜蜂”，加上員工的親戚朋友都上陣，如果人數(shù)還是不夠的話，那么只好臨時(shí)在社會(huì)上找人來撐場面了，以此在現(xiàn)場形成人人搶購的熱銷氛圍。一般會(huì)產(chǎn)生兩個(gè)效果，一是讓外界認(rèn)為該樓盤的房子非常受歡迎，二是通過現(xiàn)場氛圍，逼定真正猶豫的購房者。

如何裝修陽臺(tái)

1、要分清主次，明確功能

現(xiàn)在大部分新蓋的商品房都會(huì)有2－3個(gè)陽臺(tái)，因此在我們裝修的時(shí)候需要分清楚哪些是主陽臺(tái)，哪些是次陽臺(tái)，了解每個(gè)陽臺(tái)的主要功能。通常與客廳或者主臥室兩連接的陽臺(tái)為主陽臺(tái)，其功能主要以休閑健身、喝下午茶為主。在如何裝修陽臺(tái)的問題上，這類型陽臺(tái)的地面裝修材料要與客廳或者主臥一致，客廳通常連接廚房或者次臥，它的功能主要以曬衣服、儲(chǔ)物功能為主，在裝修的時(shí)候可以簡單點(diǎn)。

2、要注意封裝質(zhì)量

陽臺(tái)的封裝質(zhì)量是陽臺(tái)裝修的重點(diǎn)，我們需要注意陽臺(tái)的抗風(fēng)力，因此安裝需要牢固，因此需要做好密封，不然會(huì)透風(fēng)漏氣就等于沒用，陽臺(tái)的窗扇下口最容易出現(xiàn)滲水，因此通常需要在窗框下保留2CM的間隙嗎，然后用戶專門的密封劑或用水泥堵死，如果有窗臺(tái)的，需要向外做成流水坡。

不管從新聞還是視頻，我們應(yīng)該都看過大家去剛開盤的售樓處搶房的視頻。而開盤就售罄的情況，很多都是售樓處搞得一種營銷罷了。這個(gè)世界上套路太多了，不在一個(gè)行業(yè)就很難了解這個(gè)行業(yè)的潛規(guī)則。我們買房的時(shí)候，為了避免被套路，應(yīng)該了解這個(gè)樓盤的實(shí)際情況，比如戶型、地段等等，不要因?yàn)樘茁肪捅或_了！