門診問題

物業(yè)管理公司收取小區(qū)停車費合法嗎

門診專家

西南政法大學教授 張建文

重慶市翰墨律師事務所主任 黃莉

專家觀點

◇小區(qū)停車位因其性質不同,歸屬也不同,應當區(qū)別對待。

◇對共有道路上停車收取的停車費應當歸業(yè)主共有。

◇物業(yè)不向業(yè)主披露停車費信息,業(yè)主有權向法院起訴請求公布收費情況。

◇在物業(yè)管理糾紛案件中,對于侵害業(yè)主公共利益的行為,業(yè)主委員會可以作為原告提起訴訟。

近年來,物業(yè)管理公司(下稱“物業(yè)”)與小區(qū)業(yè)主之間的糾紛呈上升趨勢,有不少是因收取小區(qū)停車費引發(fā)的,那么,物業(yè)有權對小區(qū)停放的車輛收費嗎?收取的停車費到底屬于物業(yè)還是業(yè)主?物業(yè)如果違規(guī)收費,業(yè)主該如何維權?記者就此采訪了西南政法大學教授張建文及重慶市翰墨律師事務所主任黃莉。

小區(qū)停車位屬于誰

記者:討論物業(yè)是否有權收取小區(qū)停車費需先明確小區(qū)的停車位權屬,那么,小區(qū)停車位屬于誰呢?

黃莉:停車位因其性質不同,歸屬也不同,應當區(qū)別對待:一種是可以辦理產權證的停車位;另一種是占用共有道路的停車位。一般而言,停車位是由開發(fā)商依照行政規(guī)劃建設的物業(yè)附屬設施,其本質屬于土地使用權,不能辦理產權登記。但建筑物所占建筑面積能否辦理產權登記與是否納入容積率的計算有關,關鍵在于停車位的面積是否納入建筑面積。如開發(fā)商將停車位面積納入容積率計算,開發(fā)商對此停車位可以要求辦理產權證,可以選擇以買賣、附贈等方式轉讓。而共有道路上的停車位,因共有道路系全體業(yè)主共有的公共區(qū)域面積而應歸屬全體業(yè)主共有。開發(fā)商對于小區(qū)綠化面積、共有面積、交通道路的規(guī)劃,均需經政府部門驗收合格。開發(fā)商應當為小區(qū)業(yè)主建設符合業(yè)主使用的車位,不得占用業(yè)主共有道路用于停放車輛。根據(jù)我國物權法第74條規(guī)定,建筑區(qū)劃內,規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內,規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業(yè)主共有。根據(jù)該條規(guī)定,對于在共有道路上停車收取的停車費應當歸業(yè)主共有。

物業(yè)能否收取小區(qū)停車費

記者:相當數(shù)量的小區(qū)物業(yè)都在收取停車費,請問,物業(yè)收取停車費有無法律依據(jù)?

張建文:物業(yè)收取小區(qū)停車費是有前提條件的。根據(jù)物權法規(guī)定,業(yè)主可以設立業(yè)主大會,選舉業(yè)主委員會。有關共有和共同管理權利的其他重大事項,由業(yè)主共同決定。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定,對業(yè)主具有約束力。如果業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的,受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內的建筑物及其附屬設施,并接受業(yè)主的監(jiān)督。業(yè)主對侵害自己合法權益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟。而根據(jù)2009年住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布的《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》要求,只有一個業(yè)主的,或者業(yè)主人數(shù)較少且經全體業(yè)主同意,不成立業(yè)主大會的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。因此,對于小區(qū)內部共有和共同管理的事項,應由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會依據(jù)法定和共同議定的議事規(guī)則共同決定,該決定對全體業(yè)主具有約束力。如少數(shù)業(yè)主認為業(yè)主大會的決定侵害了合法權益的,可以根據(jù)物權法的規(guī)定向人民法院起訴。實踐中,如小區(qū)物業(yè)未征得業(yè)主同意,擅自收取停車費,屬于侵害業(yè)主合法權益的行為。因為,物業(yè)收取停車費用,應當是由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出決定,業(yè)主委員會再委托物業(yè)代為收取停車費,物業(yè)同時可獲取相關服務、維護費用。

黃莉:根據(jù)《物業(yè)服務收費管理辦法》(下稱《辦法》),如果物業(yè)根據(jù)與業(yè)主的協(xié)商一致提供了相應服務,就可以收取相關費用?！掇k法》第2條規(guī)定,物業(yè)服務收費,是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理,維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序,向業(yè)主所收取的費用。因此,物業(yè)可以收取管理小區(qū)停車位服務費用。

物業(yè)違規(guī)收費業(yè)主咋維權

記者:對于物業(yè)公司違規(guī)收費,業(yè)主該如何維權呢?

黃莉:在物業(yè)管理糾紛案件中,對涉及業(yè)主公共利益的,業(yè)主委員會可以作為原告提起訴訟。但在司法實踐中,對于建筑物區(qū)分所有權糾紛及物業(yè)管理糾紛,業(yè)主委員會能否作為原告提起訴訟,一般存在兩種觀點:一種觀點承認業(yè)主委員會的訴訟行為能力,但涉及仲裁或訴訟時,認為應經業(yè)主授權,形成委托代理關系方可申請仲裁或參加訴訟;另一種觀點則認可業(yè)主委員會的獨立訴訟主體地位。我比較贊同第二種觀點。根據(jù)物權法第78條規(guī)定,業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定,對業(yè)主具有約束力。另據(jù)民事訴訟法第48條規(guī)定,公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當事人。業(yè)主委員會不屬于公民或法人范疇,但根據(jù)《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》第40條規(guī)定,其他組織是指合法成立、有一定的組織機構和財產,但又不具備法人資格的組織。因此,就業(yè)主委員會而言,作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構,由業(yè)主大會選舉成立,并向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案,依法成立。業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構代表全體業(yè)主共同利益,向社會各方反映業(yè)主集中的意愿和要求,對涉及業(yè)主共同利益的事項,業(yè)主委員會可以代表全體業(yè)主進行處理。

張建文:需要注意的是,業(yè)主委員會行使訴權的范圍應當是涉及業(yè)主共同利益事項,對于業(yè)主個體或者不涉及公共利益的,業(yè)主委員會沒有訴訟主體資格。如對業(yè)主涉及多種糾紛都賦予業(yè)主委員會訴權,即會造成權利的濫用,不利于維護業(yè)主的合法權益。

記者:很多小區(qū)的業(yè)主對于物業(yè)收取的停車費去向都不清楚,那么,如果物業(yè)收取費用后不向業(yè)主披露的,業(yè)主該如何維權?

張建文:業(yè)主對建筑區(qū)劃內涉及業(yè)主共有及共同管理權的事項享有知情權。業(yè)主有權請求公布業(yè)主委員會決定及會議記錄以及共有部分的收益情況。如物業(yè)不向業(yè)主披露停車費信息,業(yè)主有權向法院起訴請求公布收費情況。

怎樣防范物業(yè)違規(guī)收費

記者:如何防范類似的物業(yè)管理糾紛?

黃莉:業(yè)主應當行使自己的權利,參與選聘物業(yè)管理公司。對于業(yè)主委員會成員充分了解,選舉熱心公益、公正守法的業(yè)主為業(yè)主委員會組成成員。業(yè)主委員會應當維護全體業(yè)主的共同利益,依法行使權利,監(jiān)督物業(yè)管理公司。物業(yè)管理公司應當嚴格遵守《物業(yè)管理條例》《物業(yè)管理公約》及《物業(yè)管理合同》的規(guī)定。物業(yè)管理與公民生活息息相關,物業(yè)管理是否依法實施關乎公民的生活質量及社區(qū)安定。物業(yè)管理類似糾紛的防范需要業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司及社區(qū)共同參與,共同建設文明和諧的小區(qū)環(huán)境。