時間剛剛進(jìn)入2018年，樓市就有了新的消息。

蘭州部分區(qū)域撤銷限購變限售，南京調(diào)整人才落戶購房政策，廈門明確實行差別化調(diào)控，被認(rèn)為是調(diào)控政策放松的信號，有人甚至認(rèn)為樓市取消限購時機(jī)已到。

今年的樓市怎么走，實在是令人好奇的一件事。

去年年初的時候，小編總結(jié)過一份24家券商機(jī)構(gòu)對2017年中國樓市的預(yù)測，總結(jié)出了6條共識和4條爭議。

一年過去了，這些預(yù)測的結(jié)果也出來了，6條共識4條命中：

?2017年房地產(chǎn)市場主題是調(diào)整；

?調(diào)控政策短期內(nèi)不會變化；

?朋友圈關(guān)于房企并購的爆文要多了；

?房企大轉(zhuǎn)型，說不定也要喊“匠人精神”了。

另外2條命中了一半：

?買房的人變少；

?整體房價可能微跌。

2017年樓市的一大特點是“冰火”分化，一二線城市冰封熄火，三四線城市崛起，這也讓年初機(jī)構(gòu)普遍估計2017年樓市交易量下跌、房價微跌的預(yù)測落空了一半：在一線和二線核心城市命中，而在三四線城市則落空。

除了6條預(yù)測之外，還有4項爭議，結(jié)果也出來了：

?區(qū)域分化，一線城市房價還買得起嗎？（一線城市的購買力暫時被凍結(jié)）

?地王是否會偃旗息鼓，土地財政是否有所改觀？（地王的數(shù)量大幅下降）

?3年小周期還有沒有效？（3年小周期要出現(xiàn)變化，但變化的方式還存在繼續(xù)的爭議） 

?美國加息對中國房地產(chǎn)影響大不大？（事實證明，影響并不大）

這些研報雖然不能說面面俱到，也出現(xiàn)了一部分預(yù)測失誤的地方，但總體上對當(dāng)年度樓市趨勢的把握還是挺到位的。

所以今年小編繼續(xù)來做這份“房地產(chǎn)行業(yè)年度投資策略”報告，為2018年的房地產(chǎn)投資指指路。

這些策略報告來自25家券商機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)研究部門，吳曉波頻道曉報告特別梳理了其中12家機(jī)構(gòu)的投資策略報告，推出系列報告《2018房地產(chǎn)預(yù)測報告》，從購房和投資兩個角度，分兩期帶大家了解2018年房地產(chǎn)行業(yè)的25個觀點，告訴大家2018年房子怎么買，地產(chǎn)股如何投。

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共識篇

25家券商機(jī)構(gòu)都對2018年房產(chǎn)走勢進(jìn)行了預(yù)測，小編整理出了這些機(jī)構(gòu)們達(dá)成的共識，包括政策、成交量、房價、紅利、行業(yè)等幾大方面。

總體

2018，房地產(chǎn)市場主題：新起點

25份“房地產(chǎn)行業(yè)2018年投資策略”報告的主題如下表，其中頻繁出現(xiàn)的同義關(guān)鍵詞是長效機(jī)制、周期、分化、龍頭、租。

它們大致勾勒出了這些研究機(jī)構(gòu)對于2018年整體判斷，房地產(chǎn)市場正在邁入一個新的階段：

?在調(diào)控政策上，平穩(wěn)推進(jìn)的長效機(jī)制有序地推進(jìn)，因城施策繼續(xù)維持；

?在城市分化上，是2017年火熱的三四線城市行情回落，一二線城市則可能迎來一波小行情；

?在行業(yè)競爭上，則是馬太效應(yīng)，企業(yè)與企業(yè)之間的差距拉大，強(qiáng)者越強(qiáng)。

政策

房住不炒，差異調(diào)控主線不變

2017年房地產(chǎn)市場的調(diào)控有兩大主題：因城施策和長效機(jī)制，在2018年會繼續(xù)延續(xù)下去。

這一輪調(diào)控中，核心城市的調(diào)控力度已達(dá)到史上最嚴(yán)，限購、限貸、限售、限價和限地價五限并舉，收緊的空間有限。不收緊的同時，也不代表可能會放松，因為租售并舉的長效機(jī)制正在成為新的思路，有可能，一線城市再也看不到限購解除的那一天。而三、四線城市的行情不可持續(xù)太久，改變現(xiàn)狀、采取普遍嚴(yán)厲政策的可能性也不大。

再細(xì)分一些，相比于限購、限貸，限售對房產(chǎn)投機(jī)的針對性更強(qiáng)，也更適用于區(qū)域分化地市場，2018年以及未來的數(shù)年，限售城市數(shù)量會擴(kuò)圍。

成交

三四線熄火，一二線重新上路

上一年度預(yù)測時，大家都覺得，2017年成交量肯定下跌，而且幅度不會小，結(jié)果一二線的交易是冰封了，但三四線城市增長很快，前11個月下來，總成交面積還是增長了7.9%

2018年的樓市成交量的主要觀點還是“唱衰”，在券商機(jī)構(gòu)們看來，2017年刺激是不可持續(xù)的。

比如國泰君安認(rèn)為，三四線城市2017年的火爆，是經(jīng)由拆遷（棚改貨幣化安置）的一次性刺激，屬于“透支需求，延緩供應(yīng)”的一次性刺激，短期內(nèi)能推動房價和銷量的上漲，但長期看，由于缺乏產(chǎn)業(yè)和人口支撐的情況下，棚改貨幣化安置的拉動效應(yīng)將會逐漸減弱。此外，三四線購房人群的價格敏感度高，房價上漲后，需求也在一定程度上被抑制。

相反，一二線城市需求已經(jīng)打壓了一年多，需求儲備較為充分，可能在2018得到釋放。

房價

不要指望太多，降不下來

2018年，關(guān)于房價的預(yù)測，券商機(jī)構(gòu)們則一致認(rèn)為，在全國范圍內(nèi)將有上漲，但幅度不會大。

在全國范圍的普遍微漲之中，不同區(qū)域和城市同樣會和銷量一樣，出現(xiàn)價格上的細(xì)微分化，比如長江證券認(rèn)為一線城市漲1%，二線和三線城市漲5%，四線城市漲1%。

紅利

租房者越來越多，長租公寓井噴

一二線城市房價高，存量房不斷增多，加上租售并舉長效機(jī)制的政策導(dǎo)向，意味著這些城市的租賃市場空間很大。

關(guān)于租賃房的政策文件，光全國性的，僅從2015年11月開始，國務(wù)院、國家稅務(wù)總局、住建部（包括聯(lián)合其他8個部門）發(fā)布的就有6項；地方性的，一二線城市更是一個接一個地出臺政策。

內(nèi)容集中起來講，就是一點，加快租賃市場發(fā)展：

?在供給上，增加租賃用地供給、鼓勵房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型；

?在金融上，給存量物業(yè)提供模式探索（比如房地產(chǎn)信托投資基金REITs）的稅收等優(yōu)惠，盤活存量資產(chǎn)；

?在法律上，在需求端，立法推進(jìn)租售同權(quán)。

從2018年開始，在未來幾年，長租公寓市場將迎來井噴，一方面租房的人越來越多，另一方面，各方機(jī)構(gòu)爭相進(jìn)入長租公寓，企業(yè)數(shù)量也將快速增長。

行業(yè)

買房企龍頭股可能有意外驚喜

在各大機(jī)構(gòu)的預(yù)測中，房地產(chǎn)行業(yè)不可逆的趨勢是規(guī)模制勝，龍頭企業(yè)在馬太效應(yīng)中越來越強(qiáng)。最顯著的數(shù)據(jù)，是房地產(chǎn)企業(yè)TOP50和其他企業(yè)的毛利潤率比較。

一般來說，在行業(yè)快速發(fā)展時期，隨著企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，利潤會呈下降的趨勢。比如過去很多年，房地產(chǎn)企業(yè)TOP50的利潤率——不管是毛利還是凈利，都是比其他規(guī)模更小的企業(yè)低的。

這兩者都在2017年的三季度出現(xiàn)反轉(zhuǎn)。

從行業(yè)發(fā)展來看，行業(yè)逐步進(jìn)入成熟期，行業(yè)整體利潤率在下滑，但這對于其中的大企業(yè)而言，也許未必是壞事。行業(yè)環(huán)境的惡化，也可能是掃除競爭的一種方式。融資能力、管理和運(yùn)營能力、抗周期能力，也意味著有更大的機(jī)會逆周期拿到利潤率更高的項目。

這些利潤上的變化，最終會反映到房地產(chǎn)上市公司的股價上。

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爭議篇

25家券商機(jī)構(gòu)對2018年房地產(chǎn)市場預(yù)測也存在不少爭議，包括周期、存量和土地三大方面。

周期

是周期時間拉長，還是地區(qū)分化

中國樓市素有小周期之論，逆周期就是中國樓市最好的投資方式。

去年關(guān)于“3年小周期還有沒有效”的命題，各大機(jī)構(gòu)就有不同的聲音，今年的論點更加明確了，爭議在于變化的方向，是縱向的、橫向的、還是縱橫雙向的，這也意味著房地產(chǎn)不同的投資方式。

華創(chuàng)證券的觀點認(rèn)為，周期的變化在于，不管是需求端還是供給端的政策，都將原本周期漲落環(huán)節(jié)的時間拉長了，所以整個周期的時間，要從3年一輪變成5年一輪。這意味著，房產(chǎn)投資時間節(jié)點需要變化。

興業(yè)證券認(rèn)為，周期的變化在于區(qū)域分化，一二線進(jìn)入租售并舉長效機(jī)制之后的新周期，三四線則再無周期。這意味著，買房的區(qū)域選擇，需要變化。

也有結(jié)合兩者的第三種觀點，比如方正證券，認(rèn)為周期既拉長了，又分化了，這就導(dǎo)致中國樓市空前復(fù)雜了。

當(dāng)然，也有觀點認(rèn)為，原來的小周期雖然有一些細(xì)微的變化，但三年周期仍然有效。比如國泰君安，底部將于2018年下半年形成，二線城市率先復(fù)蘇。而招商證券則認(rèn)為，2季度到3季度是這一輪樓市的底部，一二三四線依次觸底。

?周期拉長派：華創(chuàng)證券、東方證券

?周期分化派：興業(yè)證券

?兩者兼有派：方正證券

?保持原狀派：國泰君安

存量

是否正進(jìn)入二手房時代

東方證券認(rèn)為，從美國、香港等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的經(jīng)驗看，隨著城市化發(fā)展，二手房交易量將超過新房，存量時代就到來了。

去年前十個月，北京、深圳、南京、無錫、大連等重點城已經(jīng)進(jìn)入存量房時代。一線城市尤為明顯，特別是北京，二手房成交套數(shù)已經(jīng)達(dá)到新房成交套數(shù)的3.3倍。

但也有不同的意見，比如中信證券認(rèn)為，相比于美國、香港，中國更像日本，相當(dāng)長的時間內(nèi)（如二三十年之內(nèi)），不會出現(xiàn)“存量占大頭”的局面。尤其考慮到“房子是用來住的，不是用來炒的”，政策也將致力于控制而不是提高房屋流通率。

?正方：東方證券

?反方：中信證券

土地

地王減少，土地財政是否轉(zhuǎn)向

我們在以前的一篇文章中分析過近幾年的土地市場，2014-2016年，房價大漲，房價漲得越快的城市，土地賣得越狠。

2017年下半年，土地市場出現(xiàn)了史無前例的現(xiàn)象：一邊是房地產(chǎn)市場熱銷，一遍是土地市場保持理性。這是否意味著土地財政出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，則有爭議。

比如華泰證券認(rèn)為，房地產(chǎn)稅整體穩(wěn)步推進(jìn)，進(jìn)度可能會超過預(yù)期，這有助于替代地方政府減少的財政收入。某種程度上，這意味著土地財政的可持續(xù)性又在存疑。

更多的機(jī)構(gòu)則認(rèn)為土地市場的理性在于土地市場規(guī)則的變化，設(shè)置了競拍的門檻，但不限制數(shù)量，令小企業(yè)參與的難度增加，變相減少了惡性的價格競爭。而土地財政本身，在短期不可替代。

當(dāng)然了，我們可以預(yù)見的是，2018年出現(xiàn)地王的頻率，依然不會太高。

?正方：華泰證券

?反方：中信證券、國泰君安

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