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精裝修變毛坯!江西碧桂園業(yè)主打砸售樓處...

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2018-10-09

【導(dǎo)讀】小編整理了最近樓市的三大變化:   購(gòu)房者變了:維權(quán)+退房。   開(kāi)發(fā)商變了:不敢拿地,想“活下去”。   政策變了:取消預(yù)售制。   樓市的這些變化背后,透露了哪些信號(hào)?小編邀請(qǐng)了三位研究房地產(chǎn)的大頭,請(qǐng)他們分析當(dāng) ...

小編整理了最近樓市的三大變化:


  購(gòu)房者變了:維權(quán)+退房。


  開(kāi)發(fā)商變了:不敢拿地,想“活下去”。


  政策變了:取消預(yù)售制。


  樓市的這些變化背后,透露了哪些信號(hào)?小編邀請(qǐng)了三位研究房地產(chǎn)的大頭,請(qǐng)他們分析當(dāng)下樓市之變。


  購(gòu)房者變了:維權(quán)+退房 


  剛剛過(guò)去的國(guó)慶假期,多地樓盤(pán)因降價(jià)引來(lái)業(yè)主的維權(quán)。江西上饒碧桂園因把1萬(wàn)/平米精裝修,降到7000元/平方米毛坯,引起大量業(yè)主維權(quán),打砸售樓處。


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  另外,上海遠(yuǎn)郊碧桂園浦東南郡、合肥院子等樓盤(pán)也因?yàn)榻祪r(jià)引起了不少此前購(gòu)房業(yè)主的不滿,前往售樓處維權(quán),要求補(bǔ)差價(jià)、送車位或全款退房。


  前不久,位于杭州的濱江集團(tuán)(3.880, -0.05, -1.27%)某項(xiàng)目出現(xiàn)了二期價(jià)格明顯低于一期價(jià)格的情況,面對(duì)業(yè)主要求退房的要求,開(kāi)發(fā)商霸氣回應(yīng):可以退房,并且不收取違約金!


  最近樓盤(pán)的降價(jià)和促銷越來(lái)越多,小編也接到了不少售樓員的電話。數(shù)據(jù)方面也有跡象,9月上半月,易居研究院監(jiān)測(cè)的40個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比8月上半月增長(zhǎng)1%,幾乎零增長(zhǎng)。


  開(kāi)發(fā)商方面的數(shù)據(jù)也不太好看:碧桂園8月銷售面積負(fù)增長(zhǎng)32.9%,銷售額為年內(nèi)單月新低;萬(wàn)科8月銷售面積負(fù)增長(zhǎng)6.02%。


  樓盤(pán)降價(jià)、業(yè)主維權(quán),樓市真的入秋了?我們來(lái)看看大頭的觀點(diǎn)。


  丁建剛


  浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)


  公眾號(hào):丁建剛房產(chǎn)


  就我掌握的市場(chǎng)情況,全國(guó)一二三四線城市,近兩個(gè)月市場(chǎng)均有降溫跡象,這一趨勢(shì)甚至在加速。


  比較明顯的表現(xiàn)為:土地市場(chǎng)流拍量急劇增加,溢價(jià)率急劇降低,二手房成交量大幅度下降。


  至于商品房的數(shù)據(jù),由于限價(jià)政策導(dǎo)致扭曲和失真,無(wú)從判斷。


  中國(guó)經(jīng)濟(jì)處在不確定階段,未來(lái)幾個(gè)月房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)降溫是大概率事件。


  最近十多年,每當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng),出現(xiàn)降價(jià)時(shí),都會(huì)有大量的業(yè)主,進(jìn)行所謂的“維權(quán)”。無(wú)論交付與否,都有大量業(yè)主要求退房。


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出現(xiàn)降價(jià)時(shí),大量業(yè)主要求退房出現(xiàn)降價(jià)時(shí),大量業(yè)主要求退房


  多年來(lái),我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直是畸形的,行業(yè)內(nèi)一直進(jìn)行著各種各樣的行政調(diào)控。這給那些對(duì)市場(chǎng)一無(wú)所知的公眾傳遞了這樣的信息:“房?jī)r(jià)會(huì)一直漲”。


  但是,只要是市場(chǎng),就存在波動(dòng)。


  因此,必須讓業(yè)主接受市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)教育和洗禮,必須建立起全社會(huì)的法律和契約意識(shí)。


  這一點(diǎn),各地方政府更應(yīng)該有所作為。


  很多地方政府,把高價(jià)土地出讓給了開(kāi)發(fā)商,一旦出現(xiàn)市場(chǎng)波動(dòng),業(yè)主砸售樓處“房鬧”,地方政府的態(tài)度常常比較曖昧。


  地方政府應(yīng)明確自己維護(hù)公共秩序和市場(chǎng)秩序的角色,讓公眾清楚自己的法律權(quán)利界限。


  有的開(kāi)發(fā)商,為了息事寧人,給業(yè)主無(wú)條件退房,或給前期業(yè)主補(bǔ)差價(jià)等等。這些做法可以理解,但不符合法律和契約精神,不應(yīng)成為市場(chǎng)的慣例。但有一點(diǎn)必須明確,對(duì)房屋的質(zhì)量,開(kāi)發(fā)商必須負(fù)全責(zé)。


   開(kāi)發(fā)商變了:不敢拿地,想“活下去” 


  多地新房促銷的背后,開(kāi)發(fā)商的日子未必好過(guò)。


  最惹人關(guān)注的是,萬(wàn)科內(nèi)部會(huì)議上流出一張照片,紅底白字標(biāo)語(yǔ)“活下去”尤其顯眼。


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  郁亮很焦慮:風(fēng)向真的變了!萬(wàn)科真的要變革了!他把“生存”設(shè)為底線,把回款當(dāng)作超越銷售額、利潤(rùn)等指標(biāo)的最核心指標(biāo)。因?yàn)?018年過(guò)去三分之二,6300億元回款還沒(méi)有完成一半。


  另外,就拿地情況來(lái)說(shuō),中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,今年1-7月份,全國(guó)土地一共流拍了796宗。一線城市土地流拍同比增長(zhǎng)了225%,為2012年以來(lái)新高;二線城市同比增長(zhǎng)了100%;三、四線城市同比增長(zhǎng)了121%。


  地產(chǎn)界老大的痛定思痛,大規(guī)模土地流拍,樓市要涼涼?來(lái)看看大頭怎么說(shuō)。


  賈康


  華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家


  財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長(zhǎng)


  萬(wàn)科這次調(diào)整策略,確實(shí)與當(dāng)下樓市所處的階段有關(guān)系,但萬(wàn)科的穩(wěn)扎穩(wěn)打風(fēng)格不光是現(xiàn)在的特點(diǎn),這幾年一直比較穩(wěn)健。


  早在2014年,郁亮就說(shuō)“樓市告別黃金時(shí)代,進(jìn)入白銀時(shí)代”,從市場(chǎng)發(fā)展角度看,這個(gè)說(shuō)法有道理,但我認(rèn)為白銀時(shí)代也是價(jià)值量很高的時(shí)代。


  因?yàn)椋C合來(lái)說(shuō)中國(guó)真實(shí)城鎮(zhèn)化水平還不到50%,根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)要達(dá)到70%左右的水平才走完城鎮(zhèn)化高速發(fā)展的階段。那么,即使今后每年往上走一個(gè)百分點(diǎn),還大約得走20年,這20年里將有幾億人從農(nóng)村來(lái)到城市定居,不管是住房供給還是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)都有巨大空間,需要有效的供給機(jī)制來(lái)支撐。


  從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō),中國(guó)樓市白銀時(shí)代轉(zhuǎn)為較沉穩(wěn)的黑鐵時(shí)代還為時(shí)尚早。而白銀時(shí)代的一個(gè)重要特點(diǎn)就是分化明顯,有的地方后勁很大,有的地方則已不大了。


  所以,當(dāng)前對(duì)整個(gè)樓市不能一概而論,而是要分線、分市、分地段、分類型,需要具體情況具體分析,才好形成較高水準(zhǔn)的決策。


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萬(wàn)科一直穩(wěn)健,但白銀時(shí)代價(jià)值量也很高萬(wàn)科一直穩(wěn)健,但白銀時(shí)代價(jià)值量也很高


  劉德科


  德科地產(chǎn)頻道總編輯


  郁亮這次內(nèi)部講話中關(guān)于房地產(chǎn)形勢(shì)的判斷,可以忽略。值得關(guān)注的是,萬(wàn)科對(duì)于房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)本身的性質(zhì)判斷。


  萬(wàn)科的致命缺點(diǎn)在于——身份焦慮。萬(wàn)科自認(rèn)為是一家高大上的企業(yè)(事實(shí)上也是),但房地產(chǎn)是一個(gè)貶義詞。


  一家高大上的企業(yè),其核心業(yè)務(wù)竟然是一個(gè)貶義詞,是為“身份焦慮”。


  房地產(chǎn)的反義詞是高大上的互聯(lián)網(wǎng),所以馬云雷軍們都有不成文的規(guī)定:要跟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)保持絕緣——哪怕做,也要在場(chǎng)面上看起來(lái)是沒(méi)有碰。


  當(dāng)然,這個(gè)國(guó)家這個(gè)時(shí)代,是無(wú)法正視房地產(chǎn)的,其他國(guó)家其實(shí)也一樣。所以,選擇只有兩個(gè):第一個(gè)辦法是有一天可以不做房地產(chǎn),第二個(gè)辦法是不要做一家高大上的企業(yè)。萬(wàn)科選的是第一個(gè)辦法。


  政策變了:取消預(yù)售制 


  不久前,一條突如其來(lái)的政策通知攪動(dòng)整個(gè)樓市。


  廣東省房協(xié)的特急通知說(shuō):正在醞釀逐步取消商品房預(yù)售制度,全面實(shí)施現(xiàn)房銷售。


  隨后,住建部很快做了澄清:近日已經(jīng)向湖北、四川、江蘇、河南、遼寧等省發(fā)函,其中要求各省研究是否實(shí)施現(xiàn)房銷售制度。


  若取消商品房預(yù)售制度將帶來(lái)怎么樣的震動(dòng)?來(lái)看看大頭的觀點(diǎn)。


  賈康


  華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家


  財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長(zhǎng)


  關(guān)于廣東省醞釀取消商品房預(yù)售制,我的理解是:逐步取消,即操作是漸進(jìn)的,但目標(biāo)是取消掉。而住建部作為管理部門(mén),在這件事上的說(shuō)法和做法更具彈性。


  從根本上說(shuō),賣樓花模式(預(yù)售房屋)有很大的融資功能,這跟當(dāng)前中央所說(shuō)的去杠桿、穩(wěn)杠桿不盡符合,所以適當(dāng)對(duì)賣樓花模式進(jìn)行調(diào)整和控制,方向上可說(shuō)有其道理,可以積極探討,但不代表一定要百分百取消,若廣東的實(shí)踐證明該地可行,也不代表其他地方要一律照搬。


  這一機(jī)制跟中國(guó)經(jīng)濟(jì)的超常規(guī)發(fā)展特征有關(guān),城鎮(zhèn)化空間相當(dāng)可觀,還遠(yuǎn)未完結(jié)的城鎮(zhèn)化高速發(fā)展過(guò)程中,伴隨著人民群眾的收入不斷增加,會(huì)釋放出更多的居住需求。那么,國(guó)家在供給機(jī)制上總體而言應(yīng)允許提供多樣化、具有靈活性的不同方法與模式。


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 城鎮(zhèn)化過(guò)程中,將釋放出更多的住房需求 城鎮(zhèn)化過(guò)程中,將釋放出更多的住房需求

  劉德科


  德科地產(chǎn)頻道總編輯


  其實(shí),住建部也很清楚:現(xiàn)房銷售會(huì)導(dǎo)致房企的資金成本劇增。這部分劇增的成本,短期內(nèi)或許可以由房企自行承受,但最終還是只能由購(gòu)房者買單——即房?jī)r(jià)只能被迫地額外上漲。


  所以住建部的建議是:可以不馬上實(shí)施現(xiàn)房銷售,但要給出實(shí)施時(shí)間表。


  明確的時(shí)間表,也就是倒計(jì)時(shí),如果放在行動(dòng)力上,是會(huì)讓人振奮,更有干勁;但如果把倒計(jì)時(shí)放在心理預(yù)期管理上,是會(huì)讓人緊張的。


  現(xiàn)房銷售在長(zhǎng)周期內(nèi)必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)額外上漲,那么倒計(jì)時(shí)就會(huì)形成“末班車效應(yīng)”。市場(chǎng)心理預(yù)期會(huì)變成這樣:不趕在政策末班車之前買房,房?jī)r(jià)就又要漲了。


  這樣,恐怕又會(huì)制造一波恐慌性購(gòu)房潮。


  很多政策,道德上無(wú)比正義,這當(dāng)然好,但不能用道德正義取代市場(chǎng)規(guī)律。


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恐怕又會(huì)制造一波恐慌性購(gòu)房潮恐怕又會(huì)制造一波恐慌性購(gòu)房潮

  丁建剛


  浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)


  公眾號(hào):丁建剛房產(chǎn)


  關(guān)于取消商品房預(yù)售制,實(shí)際上是住建部的一次正常的行政管理的調(diào)研,之所以引起軒然大波,廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)在《通知》的左上角甚至加了“特級(jí)”兩個(gè)字,足見(jiàn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)和中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于高度敏感時(shí)刻。


  理論上,商品房預(yù)售制從香港引入,有幾十個(gè)國(guó)家(包括諸多歐美國(guó)家在內(nèi))都實(shí)行該制度。但很多成熟歐美國(guó)家的預(yù)售制與中國(guó)內(nèi)地有很大區(qū)別。大多數(shù)實(shí)行預(yù)售制的國(guó)家,開(kāi)發(fā)商并不能在預(yù)售時(shí)就拿到全款。在這一點(diǎn)上,中國(guó)的預(yù)售制確實(shí)要比他們寬松地多。


  在預(yù)售階段,開(kāi)發(fā)商就拿到了購(gòu)房者的全款和銀行按揭款(現(xiàn)在銀行按揭款發(fā)放的節(jié)點(diǎn)雖然也有所提高,但最晚也是主體工程結(jié)頂即可發(fā)放), 個(gè)人購(gòu)房者處于相對(duì)弱勢(shì)地位,遇到相關(guān)糾紛不能對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行有效的監(jiān)管與制約。


  開(kāi)發(fā)商理論上可以將后期工程建設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)完全轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者和銀行,易引發(fā)社會(huì)不穩(wěn)定及金融風(fēng)險(xiǎn)。另外,還變相鼓勵(lì)了低水平惡性競(jìng)爭(zhēng)。


  從合理的角度來(lái)說(shuō),當(dāng)然是現(xiàn)房銷售更安全更合理。


  但我們不得不面對(duì)一個(gè)事實(shí):過(guò)去20年,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從真正意義來(lái)說(shuō),是人類歷史上前所未有的、排山倒海式中國(guó)城市化進(jìn)程的載體。沒(méi)有預(yù)售制,絕對(duì)沒(méi)有今天中國(guó)的城市化進(jìn)程。


  如果現(xiàn)在實(shí)行現(xiàn)房銷售,商品房開(kāi)發(fā)模式將顛覆,開(kāi)發(fā)商不可能實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn);如果沒(méi)有商品房預(yù)售,金融機(jī)構(gòu)不可能給房地產(chǎn)企業(yè)提供大規(guī)模融資。毫無(wú)疑問(wèn),中國(guó)商品房開(kāi)發(fā)的速度會(huì)大幅度下降,城市化進(jìn)程的速度也會(huì)大為降低。


  所以,住建部建議在一些省份逐步試點(diǎn)取消預(yù)售制度,讓房地產(chǎn)行業(yè)和社會(huì)公眾都做好充分準(zhǔn)備,重點(diǎn)是逐步推進(jìn)。


  此外,實(shí)行現(xiàn)房銷售必須按照法律和契約原則,對(duì)已出讓的土地不能追溯既往。

-- The end --

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