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樓市冷風吹!今年南京已有6幅地塊終止出讓

收藏 泰州裝飾招標網(wǎng) 來源:泰州裝飾招標網(wǎng) 評論:
 
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2018-09-16

【導讀】樓市來到下半年,在中央“堅決抑制房價上漲”的核心思想下,市場出現(xiàn)了明顯的降溫信號。南京8月底以來的開盤潮,高中簽率、甚至無需搖號的樓盤增多;均價較高、倒掛空間小的項目,開盤賣不完成常態(tài);各種優(yōu)惠政策再現(xiàn)江湖。 ...

樓市來到下半年,在中央“堅決抑制房價上漲”的核心思想下,市場出現(xiàn)了明顯的降溫信號。南京8月底以來的開盤潮,高中簽率、甚至無需搖號的樓盤增多;均價較高、倒掛空間小的項目,開盤賣不完成常態(tài);各種優(yōu)惠政策再現(xiàn)江湖。


除此以外,近兩月以來的土拍也頻頻出現(xiàn)臨時終止出讓,繼8月17日江寧濱江2幅宅地、9月7日燕子磯、橋林、六合3幅宅地紛紛終止出讓后,10日溧水G19地塊又因故終止出讓。


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今年以來全國土地市場都在下行,流拍頻現(xiàn),房地產(chǎn)企業(yè)拿地意愿不高。南京今年雖然只有一幅土地流拍,但在今年共出讓的48幅地塊(不含溧水、高淳)中,底價成交的地塊達到26幅,占比過半,開發(fā)商拿地愈趨理性。


1、今年以來南京已有6幅地塊終止出讓


1、9月10日溧水G19地塊


前天溧水國土局發(fā)布公告,原定9月18日開拍的G19地塊因故終止出讓。這塊地是南京市國土局溧水分局8月16日掛出,起拍樓面價為元7501元/平,最高樓面限價為9806元/平,突破了溧水目前最高樓面地價9222元/平。


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G19地塊為愛濤東地塊,東至隨園路,南至石虎北路,西至珍珠南路,北至高平大街,出讓面積:121487.95㎡,規(guī)劃用地性質(zhì):住宅用地,容積率:Far≤1.5。


該地塊的出讓條件為:地塊范圍內(nèi)裝配式建筑面積比例100%,住宅建筑單體預制裝配率≥50%,公共建筑單體預制裝配率≥40%,住宅建筑100%實行全裝修和成品交付。


此外,該地塊除了出讓條件比較嚴苛,還對競買人提出來嚴格的要求:


①該地塊競買人或其控股公司應具備國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)壹級資質(zhì) (外資除外)。


②競買人的競買保證金及后續(xù)購地資金須為競買人自有資金并提供經(jīng)江蘇省財政廳公布的在南京市范圍內(nèi)經(jīng)營的3A級及以上會計師事務所及注冊會計師鑒證的《住房和商住用地競買保證金/成交價款來源情況申報表》及審計報告。


可能正是因為該地塊條件較為嚴苛,且價格較高,開發(fā)商拿地意愿不高的前提下又達不到要求,無人報名導致終止出讓。


2、9月6日燕子磯G42、橋林G44、六合G45地塊


9月6日,南京市國土資源局發(fā)布緊急公告稱,燕子磯G42、橋林G44、六合G45地塊因故終止出讓,原本9月7日土拍預告的5幅地塊,最終參與競拍的只剩下鐵心橋G41和江北G43兩幅。

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其中關(guān)注度最大的燕子磯G42地塊位置優(yōu)越,緊鄰金浦紫御東方和電建海賦尚城,最高樓面限價19984元/平,原本預計會是房企最想爭奪的一塊地卻被收回,其中原因也不得而知。


3、8月15日江寧濱江G39、G40地塊


8月15日,南京市國土資源局發(fā)布緊急公告稱,江寧濱江G39、G40地塊因故終止出讓,原本8月17日土拍預告的5幅地塊,最終參與競拍的只剩下江北3幅。

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原本一直房荒、地荒的江寧濱江板塊,在各方訴求后,終于迎來的2幅地塊出讓,然而又終止出讓,濱江人民真是要心碎一地,有網(wǎng)友隨即就向國土部門提出疑問:


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濱江開發(fā)區(qū)工作人員表示,這兩幅地塊終止出讓,與周邊道路改擴建和新城城市規(guī)劃調(diào)整有關(guān),等后期相關(guān)基礎(chǔ)設施建設完成后將再申請掛牌出讓。


值得注意的是,濱江唯一純新盤也是濱江地王魯能硅谷公館的地價為11077元/平,而這2幅地塊最高樓面限價僅8999元/平,當時被認為地價必然下降的信號。


業(yè)內(nèi)人士指出,地塊拍賣前臨時撤拍并不鮮見,多數(shù)是由于土地規(guī)劃調(diào)整因素導致,也不排除開發(fā)商購地意愿不強烈,報名者寥寥甚至無人報名。樓市專家認為這是南京土地市場趨冷的標志,開發(fā)商拿地前愈加理性,市場整體氛圍也以觀望為主。


2、8月份40城土地溢價率創(chuàng)39個月新低


上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《2018年8月40城土地市場報告》顯示,8月份40個典型城市土地成交建筑面積環(huán)比小幅上漲,年初累計土地出讓金收入同比增幅收窄,土地出讓均價連續(xù)5個月同比下跌,土地成交溢價率創(chuàng)39個月新低,多項指標增幅有所收窄。


易居研究院預計,部分熱點城市調(diào)控政策還有升級的空間。同時,銀保監(jiān)會會議指出進一步完善差別化房地產(chǎn)信貸政策,堅決遏制房地產(chǎn)泡沫化。在調(diào)控趨嚴和金融環(huán)境逐漸趨緊的背景下,房企的資金壓力將逐漸加劇,預計全國的土地市場仍會逐漸降溫。

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報告顯示,8月份40個典型城市土地成交建筑面積4750.6萬平方米,環(huán)比增長15.9%,同比增長37.4%。1-8月,40個典型城市年初累計土地成交建筑面積31306.1萬平方米,環(huán)比增長17.9%,同比增長20.3%。從曲線看,目前已經(jīng)保持了連續(xù)18個月的正增長態(tài)勢,但6月份以來的增幅明顯有所放緩,顯露出降溫趨勢。


易居研究院分析,考慮到調(diào)控政策的持續(xù)收緊、各地市場的逐漸降溫和房企資金趨于緊張,房企購地節(jié)奏將有所放緩,全年40城土地成交建筑面積會略漲,但幅度不會太大。

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土地出讓金收入方面,8月份40個典型城市土地出讓金收入為2069.3億元,環(huán)比減少8.3%,同比增長6.9%。隨著金融環(huán)境的收緊,房企的資金壓力逐漸加劇,購地方面也會更加理性,近期全國土地流拍現(xiàn)象增多,部分熱點城市的土地市場也呈現(xiàn)了明顯的降溫態(tài)勢。預計隨著土地市場的降溫,土地出讓金收入的同比增幅將逐漸步入下行通道。


從前8月來看,土地出讓金規(guī)模依然超出了歷史同期水平。報告顯示,40個典型城市土地出讓金累計收入14778億元,同比增長10.9%。從40城年初累計土地出讓金收入同比增幅走勢來看,基本與40城年初累計土地成交面積一致,6月份以來下跌趨勢較為明顯。與2017年、2016年、2015年及2014年同期相比分別上漲10.9%、48.3%、128.2%及60.8%。

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分城市來看,前8月40城年初累計土地出讓金排名前5的城市分別為杭州、上海、重慶、北京和佛山,累計土地出讓金總額分別為2216.2、1087.2、828.8、822和740.5億元。杭州土地市場今年以來持續(xù)火爆,不過近期卻不斷遇冷,部分土拍首次出現(xiàn)宅地同時低溢價成交現(xiàn)象。這說明房企拿地趨于理性,土地市場降溫態(tài)勢明顯。


土地出讓均價方面,已連續(xù)5個月同比下跌。報告顯示,8月份40個典型城市土地成交均價為4472元/平方米,環(huán)比下跌2.9%,同比下跌17.7%。易居研究院分析認為,造成該現(xiàn)象的原因在于,一是整個土地市場降溫明顯,甚至多個熱點城市出現(xiàn)土地流拍的現(xiàn)象;二是三線城市成交比重增加,成交結(jié)構(gòu)的變化拉低了成交均價。

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土地成交均價增幅自2016年9月達到峰值之后便一路震蕩下跌。預計2018年全年全國土地出讓均價仍將保持正增長,但增幅相比2017年將有所回落。預計這40個城市全年保持同比下跌態(tài)勢。

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土地成交溢價率方面,8月份40個典型城市土地成交溢價率17.3%,與7月相比下降1.7個百分點,與去年同期相比下降20.9個百分點。報告顯示,土地溢價率也在2016年9月達到歷史高點,全國地王頻現(xiàn)。2016年9月,政策開始由松轉(zhuǎn)緊,各類調(diào)控政策不斷在熱點城市蔓延,市場逐漸降溫,土地成交溢價率也進入下行通道,下行趨勢延續(xù)至今,目前已創(chuàng)下自2015年6月以來39個月的新低。


易居研究院分析認為,過去一年土地溢價率快速下滑,也與地方政府提高起拍價和熱點城市限地價有關(guān)。預計未來幾個月40城土地成交溢價率將會繼續(xù)下滑,按以往規(guī)律來看,溢價率或?qū)禄?0%附近再企穩(wěn)。

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分城市來看,8月份40城中土地成交溢價率排名前5的城市分別為洛陽、合肥、北海、寧波和金華,土地成交溢價率分別為104%、76%、70%、26%和26%,這幾個城市基本上都是弱二線城市和三線城市,反映了本輪周期運行至今三線城市較為火熱的特點。8月份,上海、深圳、青島等10個城市的溢價率為0%,主要是由于多地政府出臺了土地限價令,規(guī)定溢價率過高可終止買賣,這些城市基本都為此前的熱點城市,調(diào)控較為嚴厲。


3、區(qū)域分化明顯 熱點三四線城市出現(xiàn)回暖


盡管土地市場整體趨冷,從區(qū)域來看,一些熱點城市開始退燒,另一些熱點三四線城市,則在政府加大供應和房企積極進入的雙重推動下,土地市場出現(xiàn)回暖。


易居研究院數(shù)據(jù)顯示,8月,洛陽、合肥、北海、寧波和金華等二三線城市的溢價率較高,而土地限價政策嚴厲的上海、青島、深圳等10個城市,8月土地出讓溢價率都為0。


其中,以2216.2億土地出讓收入穩(wěn)居前8月全國第一,今年以來土地市場持續(xù)火爆的杭州,近期土地市場降溫也引起關(guān)注。


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8月27日,杭州集中出讓主城區(qū)3宗宅地,分別以3%、2%、0溢價率成交。而從整月來看,截至8月28日,杭州成功出讓了24宗土地,零溢價的土地達到15宗。


而2017年普遍供應緊張的珠三角地區(qū),則在今年下半年加大了供應力度,土地市場回暖明顯。


數(shù)據(jù)顯示,1-8月,佛山實現(xiàn)土地出讓金達到740億,位居全國第五。2017年供地較少的東莞,則在前8月完成土地出讓金170億,同比增長近400%,其中,今年8月單月完成的土地出讓金就超過百億。


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有珠三角地區(qū)的房地產(chǎn)從業(yè)人士表示,東莞等地的消化周期常年在12個月以內(nèi),市場亟待增加土地供應以滿足市場需求。


優(yōu)房超東莞總經(jīng)理李玲玲指出,近兩年珠三角核心城市出現(xiàn)土地供應“斷層”的現(xiàn)狀,上半年基本都是“零星供應”或者“零 供應”,下半年才加大供地體量,形成“近期出現(xiàn)土地熱潮”的“錯覺”。而二三線城市是品牌房企重點進入的區(qū)域,尤其珠三角核心城市都是在地處灣區(qū)核心的制造業(yè)與經(jīng)濟強市,更是兵家必爭之地。


實際上,盡管在政策限制下,佛山、東莞等地的土地溢價率相對過去較低。但房企紛紛涌入的背景下,一些非核心區(qū)域的土地開始受到青睞,“量升價穩(wěn)”形勢明顯。


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以佛山為例,一家上市房地產(chǎn)代理公司下屬機構(gòu)的佛山負責人表示,大灣區(qū)利好政策不斷出臺、灣區(qū)城際交通日益便捷的大背景下,今年更多開發(fā)商愿意在佛山單價更低的非限購區(qū)域拿地。三水、高明等過去被認為較為偏遠的區(qū)域今年都受到房企青睞,紛紛刷新當?shù)貥敲娴貎r紀錄,甚至灣區(qū)城市中開發(fā)程度最低土地存量最大的肇慶,也在成為各品牌房企爭奪的焦點區(qū)域。


-- The end --

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