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“老賴業(yè)主”拖欠87個(gè)月的物業(yè)費(fèi),法院強(qiáng)制執(zhí)行“扣工資”!

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2018-07-30

【導(dǎo)讀】俗話說:不是冤家不聚頭,小區(qū)物業(yè)公司與業(yè)主就是,這樣斗智斗勇的小冤家。 房屋質(zhì)量出問題、小區(qū)環(huán)境遭污染……一旦碰上問題,拒繳物業(yè)費(fèi)往往是我們對抗物業(yè)公司的“殺手锏”。可是,面對拉幫結(jié)伙的“業(yè)主老賴”,物業(yè)公司 ...

俗話說:不是冤家不聚頭,小區(qū)物業(yè)公司與業(yè)主就是,這樣斗智斗勇的小冤家。

房屋質(zhì)量出問題、小區(qū)環(huán)境遭污染……一旦碰上問題,拒繳物業(yè)費(fèi)往往是我們對抗物業(yè)公司的“殺手锏”??墒?,面對拉幫結(jié)伙的“業(yè)主老賴”,物業(yè)公司真的沒有辦法嗎?

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業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)被拘,北京朝陽法院強(qiáng)制執(zhí)行


看看這個(gè)故事——6月5日,長沙縣星沙街道的臥龍居·國際村小區(qū)業(yè)主熊林珍就被法院工作人員“登門拜訪”了。因欠繳87個(gè)月物業(yè)費(fèi),她被法院強(qiáng)制執(zhí)行,從退休工資里支付7576元物業(yè)費(fèi)。

拖欠物業(yè)費(fèi)怎么還能被強(qiáng)制“扣工資”?除了熊林珍,長沙又還有多少業(yè)主吃了官司?今天,我們就來聊聊物業(yè)費(fèi)的話題!


故事:業(yè)主欠繳87個(gè)月物業(yè)費(fèi),法院要求“扣工資”


6月5日,長沙縣星沙街道的臥龍居·國際村小區(qū)業(yè)主熊林珍被“敲門”了。打開門一看,除了鬧了兩年矛盾的物業(yè)公司工作人員,還有兩名穿制服的警察。


帶著警察來催費(fèi)?沒等熊林珍緩過神來,她就被告知,欠繳的87個(gè)月物業(yè)費(fèi)逃不掉了。


“他們沒有把房子問題解決,物業(yè)費(fèi)交得心不甘情不愿?!?月10日,記者來到位于長沙縣星沙街道的臥龍居·國際村小區(qū)。通過小區(qū)物業(yè)公司湖南謀信物業(yè)服務(wù)有限公司的幫助,記者聯(lián)系上熊林珍。


熊林珍說,自2010年4月至2017年6月,自己一直拒繳物業(yè)費(fèi),不是耍賴不交錢,主要是責(zé)怪物業(yè)公司太不負(fù)責(zé)任。


2010年3月,自樓上業(yè)主裝修完新房入住后,熊林珍家里的天花板就滲水嚴(yán)重,地板也被滴落的水珠浸濕?!拔曳磸?fù)找物業(yè)公司和樓上的鄰居溝通處理,但就是解決不了?!毙芰终湔f,物業(yè)公司推脫不處理,態(tài)度又很敷衍,所以她為了與之對抗,索性不交物業(yè)費(fèi)了。


這個(gè)矛盾一拖就是7年。本以為大家能各自安好,誰知,今年6月,小區(qū)物業(yè)公司把熊林珍告上了法庭。


“對業(yè)主的投訴,我們不是不作為,樓上的業(yè)主花數(shù)千元整改了,可房屋還是漏水,我們物業(yè)也是沒辦法的?!焙现\信物業(yè)服務(wù)有限公司一名張姓工作人員表示,房屋的防水質(zhì)量太差,是開發(fā)商的問題,不是物業(yè)公司能處理的,“我們只能負(fù)責(zé)溝通調(diào)解”。


于是,溝通不成,物業(yè)公司只能向長沙縣人民法院請求幫助。6月11日,曾與物業(yè)公司工作人員一同前往熊林珍家的長沙縣人民法院執(zhí)行法警劉恒告訴記者,在一番了解后,因考慮到小區(qū)物業(yè)公司也存在服務(wù)不到位的地方,法院最終決定將她拖欠的物業(yè)費(fèi)減免30%,只需繳納7576元,“但由于對方依舊不同意繳納,我們了解到她有退休工資后,最終決定從她的月收入中扣款到法院的指定賬戶中”。


調(diào)查:“扣工資”補(bǔ)繳物業(yè)費(fèi),長沙業(yè)主怎么看


6月10日下午,記者通過走訪長沙市嘉宜花園、潤和·紫郡、金霞苑等多個(gè)小區(qū)發(fā)現(xiàn),業(yè)主因不滿物業(yè)服務(wù),故意拖欠物業(yè)費(fèi)的現(xiàn)象并不少見。


記者發(fā)現(xiàn),大多數(shù)讓業(yè)主感到物業(yè)公司“不作為”的情況主要有:外來人士進(jìn)出小區(qū)門崗一直沒有被登記詢問;消防設(shè)施不完備,消防通道被堵塞卻遲遲不處理;小區(qū)內(nèi)裝修垃圾被隨意堆放想處理,卻難尋物業(yè)管理工作人員身影等。而在部分老舊小區(qū),業(yè)主們故意拖欠物業(yè)費(fèi)的最大矛盾點(diǎn)在于小區(qū)停車難的問題。


走訪中,記者隨機(jī)采訪了長沙潤和·紫郡小區(qū)的幾名業(yè)主,對于長時(shí)間故意拖欠物業(yè)費(fèi),物業(yè)公司有權(quán)向法院申請從業(yè)主工資中扣錢補(bǔ)繳一事,他們均表示“第一次聽說物業(yè)可以這樣做?!庇袠I(yè)主直言:“這樣的做法讓業(yè)主太吃虧,物業(yè)公司請法院扣錢,自己卻成功逃避了改善服務(wù)的責(zé)任”。


而負(fù)責(zé)長沙潤和·紫郡小區(qū)物業(yè)服務(wù)的湖南湘郡物業(yè)管理有限公司工作人員也坦言,為了應(yīng)對業(yè)主故意拖欠物業(yè)費(fèi),公司除安排工作人員上門多次勸解無果后,一般會(huì)采取限購水電、或在其購買的車位上設(shè)置地鎖等對策。“雖然這些方法不合理,但我們也沒辦法”。


聲音:惡意欠繳物業(yè)費(fèi),法院有權(quán)強(qiáng)制執(zhí)行


“雖說造成矛盾,雙方都有責(zé)任,但業(yè)主應(yīng)該分清矛盾點(diǎn)?!遍L沙縣人民法院執(zhí)行法警劉恒解釋,熊林珍的房子存在滲水隱患,與拒繳物業(yè)費(fèi)是兩個(gè)獨(dú)立的法律關(guān)系。前者是熊林珍作為房屋買受人與小區(qū)開發(fā)商之間的商品房買賣合同關(guān)系,后者是熊林珍作為業(yè)主與小區(qū)物業(yè)管理公司之間的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。該小區(qū)的開發(fā)商與物業(yè)管理公司不屬于同一主體公司,那么,開發(fā)商對熊林珍因房屋滲水的房屋質(zhì)量問題應(yīng)承擔(dān)一定的法律責(zé)任,但物業(yè)公司并不需要為此負(fù)責(zé)。


劉恒說,根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《湖南省物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)法律規(guī)定,業(yè)主應(yīng)主動(dòng)交物業(yè)服務(wù)費(fèi),履行物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)企業(yè)上門催繳1個(gè)月并在小區(qū)公示后仍不繳納的,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)報(bào)到社區(qū)居委會(huì),社區(qū)居委會(huì)匯總后報(bào)街道辦事處(鎮(zhèn)),由街道辦事處(鎮(zhèn))發(fā)函至其所在單位催繳。10日內(nèi)仍不補(bǔ)繳的,由所在單位從當(dāng)事人收入中直接扣繳給物業(yè)企業(yè)。


物業(yè)公司無權(quán)逼繳物業(yè)費(fèi)


“這些年,因催收物業(yè)費(fèi)導(dǎo)致的法律案件很多,其中不乏因停水?dāng)嚯妼?dǎo)致、公示個(gè)人信息等偏激行為?!焙先屎吐蓭熓聞?wù)所律師陳健提醒,面對業(yè)主與物業(yè)公司的物業(yè)費(fèi)矛盾,法院有權(quán)執(zhí)行,但物業(yè)公司不可采用偏激手段私自處置。


一般情況下,只要房屋已交付,無論業(yè)主是否入住,都要交納物業(yè)管理費(fèi),拒繳物業(yè)費(fèi),其主要涉及兩層法律關(guān)系——一是繳納物業(yè)費(fèi)是業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)。物業(yè)服務(wù)是一種商品,業(yè)主需要通過購買享受服務(wù),不繳納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主不僅損害了物業(yè)企業(yè)的權(quán)益,也損害了其他業(yè)主的權(quán)益;二是物業(yè)公司應(yīng)該按照《物業(yè)服務(wù)合同》約定提供優(yōu)質(zhì)服務(wù),屬于服務(wù)范圍之內(nèi)的問題應(yīng)及時(shí)解決,不屬于服務(wù)范圍的問題應(yīng)及時(shí)解釋。


所以,當(dāng)業(yè)主無理由惡意拒繳物業(yè)費(fèi),物業(yè)公司可通過民事訴訟的方式催繳,并要求業(yè)主承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。但如果通過偏激手段私自執(zhí)行,不僅不被法律保護(hù),還可能因業(yè)主投訴導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)賠償。


雙方應(yīng)合理合法應(yīng)對物業(yè)費(fèi)矛盾


“業(yè)主通過拒交物業(yè)費(fèi)來表達(dá)對物業(yè)服務(wù)的不滿,其體現(xiàn)了小區(qū)業(yè)主和物業(yè)公司之間扭曲的關(guān)系?!遍L沙學(xué)院物業(yè)管理研究所所長黃蕾表示,以前由于大多數(shù)小區(qū)未設(shè)立物業(yè)公司,在前期物業(yè)合同關(guān)系中,大多數(shù)是由開發(fā)商與物業(yè)公司形成合同關(guān)系。業(yè)主與物業(yè)公司沒有直接聯(lián)系,矛盾點(diǎn)在于業(yè)主與開發(fā)商。而如今新建小區(qū)中,大多數(shù)是業(yè)主與物業(yè)公司直接簽訂物業(yè)服務(wù)合同,再加之業(yè)主的維權(quán)意識(shí)逐漸增強(qiáng),所以矛盾也愈發(fā)激烈。


由于物業(yè)和業(yè)主之間是一種契約關(guān)系,所以,雙方既然通過協(xié)議或合同約定雙方的責(zé)任義務(wù),那么,雙方首先要做到的就是互相信任。除此之外,在遇到問題時(shí),雙方可以在協(xié)議基礎(chǔ)上,進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整,這樣才能良性發(fā)展。


物業(yè)和業(yè)主的關(guān)系就好比“婆媳關(guān)系”,既密不可分,又矛盾重重。業(yè)主和物業(yè)必須明確自身扮演的角色,物業(yè)要有正確的為業(yè)主服務(wù)的觀念,從而不斷提升自己的管理水平,盡心為業(yè)主做好服務(wù)。而業(yè)主則要及時(shí)交納物業(yè)費(fèi),遇到問題不要?jiǎng)虞m就拒絕交費(fèi),這樣只會(huì)導(dǎo)致雙方關(guān)系惡化,形成惡性循環(huán),只有在相互尊重的前提下才能長久共處。


鏈接:對物業(yè)公司不滿,試試這樣維權(quán)


都說清官難斷家務(wù)事,面對物業(yè)費(fèi)導(dǎo)致的矛盾,業(yè)主又該如何維權(quán)呢?在本次采訪過程中,記者聽多位專家提到了一個(gè)重點(diǎn)——熟悉《物業(yè)服務(wù)合同》,全面了解物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)哪些義務(wù)。比如,根據(jù)《合同》規(guī)定,業(yè)主認(rèn)定物業(yè)公司某項(xiàng)服務(wù)很差,甚至沒有履行合同約定的義務(wù),可以采取拍照、拍視頻、請公證處進(jìn)行公證、尋找證人、向主管行政機(jī)關(guān)投訴等各種方式獲取盡可能多的證據(jù),形成物業(yè)公司違約的證據(jù)鏈,進(jìn)而起訴物業(yè)公司,要求對方承擔(dān)違約責(zé)任。此外,業(yè)主還可以在訴訟過程中,主動(dòng)申請法院采取證據(jù)保全的措施,進(jìn)一步固定相應(yīng)證據(jù)。


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