為了規(guī)范泰州市住宅物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其他當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)，結(jié)合本市實際，《泰州市住宅物業(yè)管理條例（草案）》已于2020年4月23日經(jīng)泰州市第五屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十六次會議初次審議?，F(xiàn)將《泰州市住宅物業(yè)管理條例（征求意見稿）》全文在網(wǎng)上公布，廣泛征求社會大眾意見建議。 

泰州市住宅物業(yè)管理條例（草案）

第一章 總則

第一條 為了規(guī)范本市住宅物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其他當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本條例。

第二條 本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理。

第三條 市、縣級市（區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)將住宅物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和社區(qū)治理體系，加大住宅物業(yè)管理公共服務(wù)投入，提高住宅物業(yè)管理規(guī)范化、市場化、信息化、集約化和智能化水平。

第四條 市、縣級市（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門是本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理主管部門，負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理和指導(dǎo)工作。市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門專項維修資金管理機構(gòu)負(fù)責(zé)專項維修資金管理，負(fù)責(zé)建立物業(yè)管理公眾服務(wù)信息平臺。

市、縣級市（區(qū)）發(fā)展改革、公安、自然資源和規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境、市場監(jiān)管、城市管理等相關(guān)部門按照各自職責(zé)，依法開展物業(yè)管理相關(guān)工作。

第五條 街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的具體指導(dǎo)和日常監(jiān)督，協(xié)助上級人民政府和有關(guān)主管部門做好物業(yè)管理相關(guān)工作。

支持居（村）民委員會發(fā)揮對業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的指導(dǎo)和監(jiān)督作用。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等在中國共產(chǎn)黨社區(qū)委員會的領(lǐng)導(dǎo)下依法依規(guī)開展物業(yè)管理活動。

業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照中國共產(chǎn)黨章程的規(guī)定設(shè)立中國共產(chǎn)黨的基層組織，開展黨的活動。

第六條 物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強行業(yè)自律管理，規(guī)范從業(yè)行為，促進(jìn)誠信經(jīng)營，加強從業(yè)人員培訓(xùn)，提高物業(yè)服務(wù)水平，維護物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。

第二章 業(yè)主大會和業(yè)主委員會

第七條 住宅物業(yè)管理區(qū)域（以下簡稱住宅區(qū)）的全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主戶數(shù)超過三百戶的，可以組成業(yè)主代表大會，履行業(yè)主大會職責(zé)。

一個住宅區(qū)的業(yè)主代表一般不少于三十人，一名業(yè)主代表所代表的業(yè)主戶數(shù)一般不超過五十戶。業(yè)主代表由業(yè)主小組推薦產(chǎn)生，業(yè)主小組可以按幢、單元、樓層或者結(jié)合實際情況組成。一個業(yè)主小組產(chǎn)生一名業(yè)主代表，代表本小組的業(yè)主出席業(yè)主代表大會會議。業(yè)主代表推薦辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。

第八條 下列事項由業(yè)主大會或者業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的專項維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的專項維修資金；

（七）依法改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）依法改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；

（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

業(yè)主大會或者業(yè)主共同決定事項，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。

決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。

決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積二分之一以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)二分之一以上的業(yè)主同意。

第九條 業(yè)主表決共同決定事項通過書面投票或者互聯(lián)網(wǎng)投票的，應(yīng)當(dāng)以記名的方式進(jìn)行；通過會議集體討論的，可以采用舉手表決的方式。表決結(jié)束后應(yīng)當(dāng)形成書面文件，載明表決事項、同意票數(shù)、反對票數(shù)、棄權(quán)票數(shù)以及表決結(jié)論。

倡導(dǎo)鼓勵采用互聯(lián)網(wǎng)投票方式進(jìn)行業(yè)主表決，提高效率、降低成本。采用互聯(lián)網(wǎng)投票的，應(yīng)當(dāng)通過物業(yè)管理公眾服務(wù)信息平臺進(jìn)行。

組織業(yè)主表決共同決定事項所需費用列入業(yè)主大會或者業(yè)主委員會工作經(jīng)費。

第十條 業(yè)主表決共同決定事項，由業(yè)主委員會或者居（村）民委員會發(fā)起，或者經(jīng)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主提議，通過業(yè)主委員會或者居（村）民委員會發(fā)起。

第十一條 發(fā)起業(yè)主表決事項，應(yīng)當(dāng)以書面方式或者手機信息、電子郵件等方式通知業(yè)主。

業(yè)主可以委托他人投票。業(yè)主委托家庭成員以外的他人參加業(yè)主表決的，應(yīng)當(dāng)出具書面委托書，載明委托事項、委托權(quán)限及期限。

第十二條 業(yè)主投票權(quán)數(shù)、業(yè)主人數(shù)和業(yè)主總?cè)藬?shù)按照下列方法確定：

（一）業(yè)主投票權(quán)數(shù)按照業(yè)主專有部分建筑面積計算，每平方米計算為一票，不足一平方米的按照四舍五入計算；

（二）業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按照一人計算；建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付，或者同一業(yè)主擁有兩個以上專有部分的，均按照一人計算；

（三）業(yè)主總?cè)藬?shù)，按照本款第二項業(yè)主人數(shù)的總和計算。

一個專有部分有兩個以上所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)推選一人行使表決權(quán)，所代表的業(yè)主人數(shù)為一人。

第十三條 新建住宅區(qū)符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會：

（一）住宅區(qū)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上的；

（二）住宅區(qū)業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之五十以上的。

符合前款規(guī)定條件的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者十名以上業(yè)主公開聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會書面申請后六十日內(nèi)，組織成立首次業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組）。

建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照《江蘇省物業(yè)管理條例》第十四條規(guī)定將業(yè)主名冊等相關(guān)材料報送街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）可以根據(jù)相關(guān)規(guī)定向不動產(chǎn)登記機構(gòu)、戶籍機構(gòu)查閱、復(fù)制相關(guān)資料，并明確具體查詢事項，不動產(chǎn)登記機構(gòu)、戶籍機構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。

籌備召開首次業(yè)主大會會議所需費用由建設(shè)單位承擔(dān)。

第十四條 籌備組由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會、建設(shè)單位、業(yè)主等方面代表組成。建設(shè)單位不委派代表參加的，不影響籌備組成立。

籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五至十一人的單數(shù)，其中業(yè)主成員應(yīng)當(dāng)不少于籌備組人數(shù)的百分之六十?；I備組組長由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指定人員擔(dān)任。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)，將成員名單在住宅區(qū)顯著位置公示。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)解決。

第十五條 籌備組履行下列職責(zé)：

（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、方式和內(nèi)容；

（二）擬訂管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則草案；

（三）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；

（四）提出首屆業(yè)主委員會委員候選人條件、名單和選舉辦法；

（五）依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；

（六）召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

對前款規(guī)定的內(nèi)容，籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前，在住宅區(qū)顯著位置公示，并書面通知全體業(yè)主。業(yè)主對業(yè)主身份和投票權(quán)數(shù)等提出異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核并告知異議人復(fù)核結(jié)果。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。

第十六條 業(yè)主委員會委員由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。

有下列情形之一的，不得擔(dān)任業(yè)主委員會委員：

（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變房屋使用性質(zhì)、違法出租房屋的；

（二）未按照規(guī)定或者約定繳納物業(yè)服務(wù)費用、汽車停放費、專項維修資金等相關(guān)費用的；

（三）本人及其配偶、直系親屬在本住宅區(qū)提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)擔(dān)任管理層職務(wù)的；

（四）正在被依法限制人身自由，或者正在被執(zhí)行刑事處罰的；

（五）不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的其他情形。

擔(dān)任業(yè)主委員會委員后出現(xiàn)上述情形的，本人應(yīng)當(dāng)主動辭去業(yè)主委員會職務(wù)；本人拒不辭職的，應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會確定的規(guī)則予以罷免。

縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)加強對業(yè)主委員會的培訓(xùn)和指導(dǎo)。

第十七條 業(yè)主委員會由五至十一人的單數(shù)委員組成，每屆任期三至五年，委員可以連選連任，具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。

業(yè)主委員會是否實行差額選舉以及實行差額選舉的差額比例由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。

第十八條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列材料向縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門備案：

（一）業(yè)主委員會備案申請書；

（二）業(yè)主委員會委員名單；

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約；

（四）業(yè)主大會會議記錄；

（五）其他應(yīng)當(dāng)提供的材料。

業(yè)主委員會的人員組成，應(yīng)當(dāng)在所在住宅區(qū)顯著位置以及物業(yè)管理公眾服務(wù)信息平臺公布。

第十九條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，履行下列職責(zé)：

（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；

（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

（五）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

第二十條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔(dān)，可以從物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益中列支，也可以由全體業(yè)主分?jǐn)偂?/p>

工作經(jīng)費的籌集、管理和使用以及業(yè)主委員會委員的工作補貼由業(yè)主大會議事規(guī)則具體規(guī)定。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)每半年在住宅區(qū)顯著位置以及物業(yè)管理公眾服務(wù)信息平臺公示工作經(jīng)費的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。

第二十一條 住宅區(qū)具有下列情形之一的，所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）可以組織成立物業(yè)管理委員會代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會的職責(zé)：

（一）不具備成立業(yè)主大會條件的；

（二）具備成立業(yè)主大會條件但因多種原因未成立，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)后仍不能成立的；

（三）成立了業(yè)主大會但業(yè)主委員會半年以上不能正常開展工作，需要重新選舉業(yè)主委員會，經(jīng)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)后仍不能選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的。

物業(yè)管理委員會由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位、業(yè)主代表組成。

物業(yè)管理委員會的人員組成，應(yīng)當(dāng)在所在住宅區(qū)顯著位置以及物業(yè)管理公眾服務(wù)信息平臺公布。

第二十二條 物業(yè)管理委員會代行業(yè)主大會職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)的規(guī)定征求全體業(yè)主意見，形成業(yè)主共同決定，并將共同決定在住宅區(qū)顯著位置公示。

物業(yè)管理委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第二十三條 縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)管理委員會的監(jiān)督和指導(dǎo)。

物業(yè)管理委員會代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責(zé)期間，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）對能夠成立業(yè)主大會的，應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)籌備工作，成立業(yè)主大會；能夠選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)產(chǎn)生業(yè)主委員會。

物業(yè)管理委員會自新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之日起停止履行職責(zé)，并應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)向新一屆業(yè)主委員會移交相關(guān)資料和財物，移交后自動解散。

第二十四條 業(yè)主委員會在其任期屆滿三個月前，應(yīng)當(dāng)書面報告居（村）民委員會、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、協(xié)助成立換屆選舉小組，由換屆選舉小組組織召開業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。換屆選舉小組人員的構(gòu)成參照首次業(yè)主大會籌備組。

第二十五條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自換屆選舉小組成立之日起十日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交居（村）民委員會保管。

業(yè)主委員會不按時移交的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期移交；拒不移交的，公安機關(guān)應(yīng)當(dāng)協(xié)助移交。

居（村）民委員會在新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生并辦理備案手續(xù)后十日內(nèi)，將其保管的第一款所述財物移交新一屆業(yè)主委員會。

第三章 業(yè)主共有資金

第二十六條 業(yè)主共有資金包括：

（一）實行酬金制的住宅區(qū)業(yè)主繳納的物業(yè)服務(wù)費；

（二）業(yè)主依據(jù)管理規(guī)約或者業(yè)主大會決定分擔(dān)的費用；

（三）住宅共有部分、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益；

（四）住宅專項維修資金；

（五）其他合法收入。

閑置的業(yè)主共有資金除銀行儲蓄或者依法購買國債外，不得用于其他投資或其他用途。業(yè)主共有資金監(jiān)督管理辦法由市人民政府另行制定。

第二十七條 除住宅專項維修資金外，業(yè)主共有資金用于下列用途：

（一）實行酬金制的住宅區(qū)支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)費用；

（二）支付業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費、委員補貼；

（三）業(yè)主大會同意支出的費用；

（四）依法應(yīng)當(dāng)支出的其他費用。

第二十八條 物業(yè)服務(wù)費支付可以采取包干制或者酬金制等方式，具體方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。

實行酬金制的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立合同約定物業(yè)服務(wù)費的收取和管理單位，對物業(yè)服務(wù)費單獨列賬核算，管理單位應(yīng)當(dāng)每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)費的收入和支出情況。業(yè)主委員會可以聘請第三方機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)費的年度收支情況進(jìn)行審計。物業(yè)服務(wù)費按照下列規(guī)定管理：

（一）物業(yè)服務(wù)費管理單位定期向住宅區(qū)業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費；

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定提供服務(wù)，物業(yè)服務(wù)費管理單位按照合同約定支付酬金給物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（三）物業(yè)服務(wù)合同未約定的服務(wù)事項所產(chǎn)生的費用，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會提出支出申請，按實從物業(yè)服務(wù)費中列支；

（四）物業(yè)服務(wù)費當(dāng)年度結(jié)余部分滾存下年度使用，不足部分由業(yè)主分擔(dān)補繳。

實行包干制的，物業(yè)服務(wù)費由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主收取并包干使用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)自負(fù)盈虧。

第二十九條 住宅共有部分、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益（以下簡稱業(yè)主共有收益）應(yīng)當(dāng)單獨列賬，收入支出情況應(yīng)當(dāng)至少每年在住宅區(qū)顯著位置公示一次，接受業(yè)主的監(jiān)督。

前期物業(yè)服務(wù)合同終止或者業(yè)主委員會換屆、物業(yè)管理委員會向業(yè)主委員會移交的，業(yè)主共有收益管理單位應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機構(gòu)對業(yè)主共有收益的收支情況進(jìn)行審計，審計結(jié)果應(yīng)當(dāng)在住宅區(qū)顯著位置公示，公示期限不少于十五日。審計費用從公共收益中列支。

第三十條 住宅區(qū)應(yīng)當(dāng)建立專項維修資金，專項用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。

專項維修資金包括首期專項維修資金和日常專項維修資金。首期專項維修資金用于住宅區(qū)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造；日常專項維修資金用于樓棟共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。

第三十一條 住宅、住宅區(qū)的非住宅或者與住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在辦理商品房買賣合同備案時繳納首期專項維修資金。

已竣工驗收并達(dá)到交付條件，尚未售出或者尚未交付業(yè)主以及其他屬于建設(shè)單位所有的房屋，建設(shè)單位在辦理房屋所有權(quán)首次登記前，應(yīng)當(dāng)將首期住宅專項維修資金先行繳納至住宅專項維修資金專戶。

住宅區(qū)配置電梯的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋交付使用前按照建筑安裝總費用百分之一的比例繳納專項維修資金，專項用于電梯、消防等設(shè)施設(shè)備的更新和改造。

不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理主管部門建立數(shù)據(jù)聯(lián)網(wǎng)共享機制，用于物業(yè)管理主管部門歸集專項維修資金。

第三十二條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定繳納日常專項維修資金。日常專項維修資金可以與物業(yè)服務(wù)費一并繳納，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按年匯總繳入專項維修資金專戶，也可以由業(yè)主直接繳入專項維修資金專戶。

第三十三條 住宅區(qū)發(fā)生下列情形時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時采取應(yīng)急處置措施，保障安全：

（一）供水、供電、供氣設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障的；

（二）外墻脫落或者存在其他高墜物危險的；

（三）公共護（圍）欄破損嚴(yán)重，危及人身安全的；

（四）外墻、屋面滲漏的；

（五）公共排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的；

（六）電梯出現(xiàn)故障的；

（七）消防設(shè)施出現(xiàn)故障的；

（八）其他危及安全的緊急情況。

發(fā)生前款第一項情形的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時報告相關(guān)專營單位；發(fā)生前款第二項至八項情形的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時報告業(yè)主委員會、街道辦事處，并進(jìn)行應(yīng)急維修，應(yīng)急維修費用從業(yè)主共有資金賬戶或者專項維修資金賬戶中支出。

第三十四條 住宅區(qū)發(fā)生第三十三條規(guī)定以外的一般維修事項，需要從業(yè)主共有資金賬戶或者專項維修資金賬戶中支出維修費用的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會或者相關(guān)業(yè)主表決通過。

業(yè)主大會或者相關(guān)業(yè)主表決維修資金使用事項，應(yīng)當(dāng)以書面或者電子信息方式通知維修資金列支范圍內(nèi)的業(yè)主。參與表決業(yè)主未達(dá)到法定要求的，經(jīng)居（村）民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同決定，并在維修資金管理機構(gòu)指導(dǎo)下，可以就同一事項再次表決，再次表決可以采用默認(rèn)表決或者異議表決方式，并且再次通知相關(guān)業(yè)主，通知中應(yīng)當(dāng)載明默認(rèn)表決或者異議表決的相關(guān)說明。

第三十五條 首期專項維修資金余額不足百分之三十的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國家和省相關(guān)規(guī)定以及業(yè)主大會的決定，續(xù)籌住宅專項維修資金。

業(yè)主其他共有資金應(yīng)當(dāng)首先用于補充專項維修資金。

第三十六條 市、縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)維修保險機制，按照業(yè)主投保、企業(yè)參保、權(quán)責(zé)匹配、風(fēng)險分擔(dān)、維修便捷的原則，開展房屋滲漏、電梯故障等維修保險工作。

第四章 前期物業(yè)管理

第三十七條 新建住宅區(qū)實行前期物業(yè)管理。在業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)管理責(zé)任。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)規(guī)定的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與其簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，前期物業(yè)服務(wù)合同期限由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定。

第三十八條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，選聘方未作出續(xù)聘或者另聘決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，原合同權(quán)利義務(wù)對雙方具有約束力。在原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)期間，一方當(dāng)事人提出終止合同的，應(yīng)當(dāng)提前三個月書面告知另一方當(dāng)事人和縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），并在住宅區(qū)顯著位置公告。

第三十九條 建設(shè)單位與房屋買受人簽訂的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)、汽車停放費等條款。

建設(shè)單位與房屋買受人簽訂房屋買賣合同時，應(yīng)當(dāng)將臨時管理規(guī)約作為房屋買賣合同的附件并同時簽署。

已竣工但尚未售出或者因建設(shè)單位原因未按時交付業(yè)主的房屋，前期物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位全額承擔(dān)。

第四十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接住宅區(qū)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗。物業(yè)承接查驗應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用、客觀公正、權(quán)責(zé)分明以及保護業(yè)主共同財產(chǎn)的原則。

現(xiàn)場查驗二十日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護、保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。

未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書面承諾補交的具體時限。

承接查驗后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂承接查驗協(xié)議，對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及時限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等作出明確約定。

第四十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門辦理備案手續(xù)：

（一）前期物業(yè)服務(wù)合同；

（二）臨時管理規(guī)約；

（三）物業(yè)承接查驗協(xié)議；

（四）建設(shè)單位移交資料清單；

（五）查驗記錄；

（六）交接記錄；

（七）其他與承接查驗有關(guān)的文件。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在備案后將物業(yè)承接查驗情況，在住宅區(qū)顯著位置公示。

第四十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將承接查驗有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案，并妥善保管。

物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有。前期物業(yè)服務(wù)合同終止，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十日內(nèi)，向業(yè)主委員會或者在業(yè)主委員會的監(jiān)督確認(rèn)下向被選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，移交物業(yè)承接查驗檔案。

第四十三條 新建住宅區(qū)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不低于地上地下總建筑面積千分之四的比例配置物業(yè)服務(wù)用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置，并無償移交。其中，用于業(yè)主委員會議事活動用房的，應(yīng)當(dāng)按照配置物業(yè)服務(wù)用房的比例合理確定，一般按照建筑面積二十至四十平方米配置。

物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)是地面以上的房屋，由建設(shè)單位裝修，具備獨立、正常使用功能，相對集中安排在住宅小區(qū)中心區(qū)域或者住宅小區(qū)出入口附近。物業(yè)服務(wù)用房設(shè)置在住宅樓內(nèi)的，應(yīng)當(dāng)具有獨立的通道。

物業(yè)服務(wù)用房所有權(quán)屬于全體業(yè)主，建設(shè)單位在申請辦理房屋所有權(quán)首次登記時，應(yīng)當(dāng)將建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的物業(yè)服務(wù)用戶一并申請登記為業(yè)主共有，并注明物業(yè)服務(wù)用房。

集中建設(shè)的保障性住房還應(yīng)當(dāng)按照不低于總建筑面積千分之三增加配置物業(yè)服務(wù)經(jīng)營性用房，收益用于彌補物業(yè)服務(wù)費不足。配置的物業(yè)服務(wù)經(jīng)營性用房，按照物業(yè)服務(wù)用房進(jìn)行登記。

物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會議事活動用房、物業(yè)服務(wù)經(jīng)營性用房不得買賣和抵押。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供前期物業(yè)管理開辦費，用于購買物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn)。所購資產(chǎn)歸全體業(yè)主所有，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用。

第四十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在申報辦理工程竣工驗收備案前，按照建筑安裝總造價百分之一的標(biāo)準(zhǔn)交存物業(yè)保修金，用作保修期內(nèi)建設(shè)單位未履行保修責(zé)任，或者因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無法履行保修責(zé)任的維修費用。物業(yè)保修金不得納入建設(shè)成本。

物業(yè)保修金交存期限為五年。保修期內(nèi)出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量問題，保修金交存期滿仍未修復(fù)的，保修金交存期順延至修復(fù)完成。

物業(yè)保修期內(nèi)，物業(yè)保修金不足以支付物業(yè)維修費用的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)補足；物業(yè)保修期滿后，物業(yè)保修金有余額的，應(yīng)當(dāng)返還建設(shè)單位。

物業(yè)保修金實行統(tǒng)一交存、權(quán)屬不變、?？顚Ｓ?、政府監(jiān)管的原則，具體的收取、使用和管理辦法由市政府制定。

第五章 物業(yè)服務(wù)與管理

第四十五條 一個住宅區(qū)應(yīng)當(dāng)由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一提供物業(yè)服務(wù)，但是業(yè)主自行管理的除外。

除業(yè)主大會依法決定繼續(xù)聘用原物業(yè)服務(wù)企業(yè)外，住宅區(qū)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)公開招標(biāo)。投標(biāo)人少于三個的，應(yīng)當(dāng)依法重新招標(biāo)；重新招標(biāo)后投標(biāo)人仍少于三個的，可以協(xié)議選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

公開招標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在市物業(yè)管理公眾服務(wù)信息平臺發(fā)布招標(biāo)信息。

第四十六條 從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨立法人資格。物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)多個住宅區(qū)的，應(yīng)當(dāng)對各住宅區(qū)分別進(jìn)行核算。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將住宅區(qū)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)委托給他人。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定履行義務(wù)。

鼓勵和引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與基層社會治理，履行綜合治理相關(guān)責(zé)任。

第四十七條 業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，約定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)、合同期限等。

本條例實施前簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，合同期限延續(xù)至本條例實施后的，繼續(xù)按照合同約定執(zhí)行；合同到期后，按照本條例的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

物業(yè)服務(wù)內(nèi)容約定不明的，參照市物業(yè)管理主管部門發(fā)布的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起三十日內(nèi)將物業(yè)服務(wù)合同報市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案。

第四十八條 物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、人力成本、物價水平等因素在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第四十九條 住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)實行項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，指派項目負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)項目的運營和管理。除物業(yè)服務(wù)合同另有約定外，項目負(fù)責(zé)人只能在一個物業(yè)服務(wù)項目任職。物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項目負(fù)責(zé)人的，應(yīng)當(dāng)及時告知業(yè)主委員會并予以公示。

第五十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息予以公布：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照、項目負(fù)責(zé)人基本情況以及聯(lián)系方式等；

（二）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、收費方式等；

（三）電梯、消防、監(jiān)控、人民防空等專項設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位名稱、聯(lián)系方式等，如法律法規(guī)規(guī)定需要具備專業(yè)資質(zhì)的，還應(yīng)當(dāng)公示相關(guān)資質(zhì)信息；

（四）管理規(guī)約摘要信息；

（五）上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況；

（六）公共能耗費分?jǐn)?、物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的業(yè)主共有資金收支情況；

（七）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定公開物業(yè)服務(wù)費收支情況；

（八）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的信息和資料。

前款第一項至第四項應(yīng)當(dāng)長期公布，第五項應(yīng)當(dāng)每年公布一次，第六項應(yīng)當(dāng)及時公布且公布期限不少于十五日，第七項根據(jù)合同約定公布。業(yè)主對公布內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。

第五十一條 普通住宅的前期物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價，業(yè)主大會成立后，物業(yè)服務(wù)收費是否實行政府指導(dǎo)價由業(yè)主大會決定，業(yè)主大會未能形成共同決定的，繼續(xù)實行政府指導(dǎo)價。非普通住宅和非住宅、滿足部分業(yè)主需要或者接受業(yè)主委托開展的特約服務(wù)等其他物業(yè)服務(wù)收費，實行市場調(diào)節(jié)價。

發(fā)展改革部門應(yīng)當(dāng)會同物業(yè)管理主管部門，綜合考慮物業(yè)服務(wù)平均成本、最低工資標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整幅度以及消費物價指數(shù)變動情況，制定物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)與浮動幅度，并向社會公布；每三年內(nèi)對物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的基準(zhǔn)價與浮動幅度進(jìn)行評估，并根據(jù)評估結(jié)果適時調(diào)整。

第五十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同預(yù)收物業(yè)服務(wù)費用，但是預(yù)收物業(yè)服務(wù)費用的期限最長不得超過一年。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定繳納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任。

房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用。

第五十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)享受國家和省有關(guān)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)規(guī)定的稅收優(yōu)惠政策。

住宅區(qū)共用設(shè)施設(shè)備維護管理、保潔、綠化等物業(yè)服務(wù)過程中的用水、用電、用氣價格按照當(dāng)?shù)鼐用袷褂脙r格的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，但洗車、餐飲等經(jīng)營性用水、用電、用氣除外。

第五十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于安全防范的約定落實安全防范措施，做好住宅區(qū)的安全防范工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

住宅區(qū)發(fā)生安全事故等突發(fā)事件時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取應(yīng)急措施，及時向有關(guān)主管部門報告，并協(xié)助做好救助工作。

業(yè)主、物業(yè)使用人對人身、財產(chǎn)安全有特殊保護要求的，由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。

第五十五條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個月前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議，決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)、市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），并在住宅區(qū)顯著位置公告。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個月前書面告知業(yè)主委員會、市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），并在住宅區(qū)顯著位置公告。

業(yè)主大會決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿一個月前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。

第五十六條 業(yè)主大會決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理移交手續(xù)。被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在辦理交接至退出住宅區(qū)前的期間內(nèi)，應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序，但合同另有約定的除外。

業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)，退出住宅區(qū)，并向業(yè)主委員會或者在業(yè)主委員會的監(jiān)督確認(rèn)下與被選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行下列交接義務(wù)：

（一）移交占用的物業(yè)共用部分、由前期物業(yè)管理開辦費購買的物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn)；

（二）移交本條例第四十條第二款規(guī)定的相關(guān)資料；

（三）移交物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)和設(shè)施設(shè)備使用、維護、保養(yǎng)、定期檢驗等技術(shù)資料，運行、維護、保養(yǎng)記錄；

（四）結(jié)清預(yù)收、代收和預(yù)付、代付的有關(guān)費用；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不移交前款資金、資料和物品或者拒絕退出住宅區(qū)的，業(yè)主委員會可以向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門報告，并可以向公安機關(guān)請求協(xié)助，也可以依法提起訴訟。

第五十七條 住宅區(qū)供水、供電、供氣、通訊等相關(guān)專營單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。相關(guān)專營單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代繳有關(guān)費用和進(jìn)行有關(guān)設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護的，應(yīng)當(dāng)簽訂委托協(xié)議，明確委托的主要事項和費用支付標(biāo)準(zhǔn)與方式。未簽訂委托協(xié)議的，由相關(guān)專營單位自行負(fù)責(zé)相關(guān)工作，法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。

未經(jīng)供水、供電、供氣等相關(guān)專營單位或者業(yè)主授權(quán)、行政決定或者司法裁決，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得對共有物業(yè)或者物業(yè)專有部分實施停水、停電、停氣。但是，可能對業(yè)主利益或者公共安全造成重大損失的緊急情形除外。

第五十八條 單體住宅樓或者規(guī)模較小的住宅區(qū)，經(jīng)業(yè)主大會或者業(yè)主共同決定，在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的監(jiān)督指導(dǎo)下，業(yè)主可以對物業(yè)實施自行管理。

業(yè)主自行管理的，應(yīng)當(dāng)對下列事項作出決定：

（一）自行管理的執(zhí)行機構(gòu)、管理人；

（二）自行管理的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費用和期限；

（三）聘請專業(yè)機構(gòu)的方案；

（四）其他有關(guān)自行管理的內(nèi)容。

電梯、消防、監(jiān)控安防等涉及人身、財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機構(gòu)進(jìn)行維修和養(yǎng)護。

第六章 物業(yè)的使用與維護

第五十九條 住宅區(qū)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)首先滿足本區(qū)域內(nèi)業(yè)主的停車需要。

第六十條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)制定住宅區(qū)公共停車管理規(guī)定，對占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的行為進(jìn)行規(guī)范。

住宅區(qū)劃設(shè)車位、停放車輛，不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道。

違反住宅區(qū)停車管理規(guī)定的，業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以請求公安機關(guān)協(xié)助處理。

第六十一條 前期物業(yè)管理期間，在住宅區(qū)公共、共用車庫、道路、場地等共用部位停放汽車的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)房屋買賣合同或者前期物業(yè)服務(wù)合同的約定收取汽車停放費，所得收益的百分之七十為共有部位收益納入專項維修資金，其余部分可以用于補貼物業(yè)服務(wù)費。

業(yè)主大會成立后，在住宅區(qū)公共、共用車庫、道路、場地等共用部位停放汽車的，以及利用業(yè)主共有部分、共用設(shè)施從事廣告等經(jīng)營性活動的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會或者業(yè)主委員會決定后，依法辦理有關(guān)手續(xù)并公示，所得收益為業(yè)主共有收益，按照業(yè)主大會或者業(yè)主委員會決定、合同約定使用；沒有決定或者約定的，按照前款規(guī)定使用。

汽車停放費的具體標(biāo)準(zhǔn)，由市發(fā)展改革部門會同物業(yè)管理主管部門制定并公布。

第六十二條 業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將住宅區(qū)公共車位、車庫的使用情況予以公示。公示內(nèi)容包括可以使用車位、車庫的總數(shù)，車位、車庫使用信息等。

住宅區(qū)的公共車位、車庫，應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主開放租賃，每個租賃期限不得超過三年。

第六十三條 住宅區(qū)依法配建的人民防空工程平時用于停放汽車的，應(yīng)當(dāng)開放使用并保持人民防空功能，按照“誰受益、誰負(fù)責(zé)”的原則，由人民防空工程停車位使用費收取方負(fù)責(zé)維修、保養(yǎng)。

第六十四條 住宅區(qū)依法配建的人民防空工程，應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計文件在實地標(biāo)注。

住宅區(qū)依法配建的人民防空工程平時用作停車位的，應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主開放，出租的租賃期限不得超過三年，不得將停車位出售、附贈。

第六十五條 新建住宅區(qū)配建停車位，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃建設(shè)充電設(shè)施或者預(yù)留建設(shè)安裝條件。已建住宅區(qū)，經(jīng)業(yè)主大會或者業(yè)主委員會同意，可以通過改造、加裝等方式建設(shè)充電設(shè)施。

第六十六條 住宅區(qū)禁止下列行為：

（一）擅自改變物業(yè)的規(guī)劃用途；

（二）損壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；

（三）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物和其他工程建設(shè)；

（四）損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備；

（五）存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)或者超負(fù)重等違反安全規(guī)定的物品；

（六）制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音、振動或者影響鄰居采光、通風(fēng)；

（七）任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物和露天焚燒；

（八）侵占綠地、毀壞綠化和綠化設(shè)施；

（九）擅自擺攤設(shè)點、占道經(jīng)營，無序停放車輛；

（十）破壞或者擅自改變房屋外觀；

（十一）擅自在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫；

（十二）法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)及時報告有關(guān)主管部門，有關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)及時依法處理；業(yè)主、物業(yè)使用人對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟；業(yè)主委員會對侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

第六十七條 業(yè)主或者物業(yè)使用人對住宅裝飾裝修的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將住宅裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者物業(yè)使用人。

業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)資料向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續(xù)，簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。變動建筑主體或者承重結(jié)構(gòu)的，需要提交原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出的設(shè)計方案和城市房屋安全鑒定機構(gòu)出具的審定意見，并按照規(guī)定辦理批準(zhǔn)手續(xù)。

業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不辦理登記、批準(zhǔn)手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照臨時管理規(guī)約或者管理規(guī)約，禁止裝飾裝修施工人員進(jìn)入住宅區(qū)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)對住宅裝飾裝修活動進(jìn)行巡查時，業(yè)主或者物業(yè)使用人、裝飾裝修施工人員不得拒絕和阻礙。

第六十八條 住宅裝飾裝修施工作業(yè)時間應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：

（一）工作日為七時至十二時，十四時至十九時；

（二）非工作日為八時至十二時，十四時至十八時。

在非工作日不得進(jìn)行產(chǎn)生環(huán)境噪聲污染的裝飾裝修施工作業(yè)。非裝飾裝修施工作業(yè)時間不得進(jìn)行裝飾裝修作業(yè)，公安機關(guān)應(yīng)當(dāng)加大對非裝飾裝修施工作業(yè)時間進(jìn)行裝飾裝修作業(yè)行為的查處力度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加大對裝飾裝修的巡查力度，對非作業(yè)時間進(jìn)行裝飾裝修的行為進(jìn)行制止，無法制止的應(yīng)當(dāng)及時報告公安機關(guān)。

第六十九條 住宅區(qū)存在安全隱患、嚴(yán)重影響市容或者妨礙他人正常使用的，業(yè)主、物業(yè)使用人或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時維修、養(yǎng)護或者采取防范措施。業(yè)主、物業(yè)使用人或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)怠于維修、養(yǎng)護的，相關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者組織代修，相關(guān)費用由責(zé)任人承擔(dān)。

物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造時，相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。因相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修、更新和改造，造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)予以賠償。

第七十條 住宅樓需要使用共有部分增設(shè)電梯等進(jìn)行二次開發(fā)、改造的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本幢或者本單元房屋專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，符合規(guī)劃、土地、建設(shè)、環(huán)境保護、消防管理等法律、法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并且依法辦理相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)。

住宅樓共有部分增設(shè)電梯免于規(guī)劃選址、建設(shè)用地規(guī)劃許可和用地審批手續(xù)。

第七章 監(jiān)督管理

第七十一條 市物業(yè)管理主管部門履行下列職責(zé)：

（一）貫徹執(zhí)行物業(yè)管理法律、法規(guī)和相關(guān)規(guī)定；

（二）研究擬定或者制定物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和措施；

（三）負(fù)責(zé)專項維修資金監(jiān)督管理；

（四）建立市物業(yè)管理公眾服務(wù)信息平臺和物業(yè)管理信用信息系統(tǒng)；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

第七十二條 縣級市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門履行下列職責(zé)：

（一）指導(dǎo)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）物業(yè)管理相關(guān)工作；

（二）指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約、物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接相關(guān)工作；

（三）負(fù)責(zé)業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案；

（四）負(fù)責(zé)開展日常培訓(xùn)；

（五）負(fù)責(zé)專項維修資金監(jiān)督管理；

（六）負(fù)責(zé)物業(yè)管理相關(guān)主體信用信息的采集復(fù)核和推送；

（七）負(fù)責(zé)指導(dǎo)住宅區(qū)應(yīng)急物業(yè)服務(wù)工作；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

第七十三條 街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）履行下列職責(zé)：

（一）指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督業(yè)主大會籌備、業(yè)主委員會選舉，組織成立物業(yè)管理委員會；

（二）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接相關(guān)工作；

（三）責(zé)令限期改正或者撤銷業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會的違法決定；

（四）督促建立由居（村）民委員會、公安派出所、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及相關(guān)職能部門參加的聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理重大事宜；

（五）負(fù)責(zé)牽頭協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理相關(guān)投訴和矛盾糾紛；

（六）落實住宅區(qū)應(yīng)急物業(yè)服務(wù)工作；

（七）協(xié)助、配合主管部門對物業(yè)管理相關(guān)主體信用信息的采集工作；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

縣級市（區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）明確物業(yè)管理工作機構(gòu)，配備專門管理人員，落實工作經(jīng)費。

第七十四條 居（村）民委員會履行下列職責(zé)：

（一）指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主自治；

（二）牽頭建立由業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)組成的聯(lián)席會議；

（三）建立物業(yè)管理相關(guān)投訴和矛盾糾紛調(diào)解機制，及時協(xié)調(diào)、處理本社區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理矛盾糾紛；

（四）參與監(jiān)督住宅專項維修資金和共有部位收益的管理和使用；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

第七十五條 市、縣級市（區(qū)）相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，落實監(jiān)督、執(zhí)法管理進(jìn)住宅區(qū)的要求，做好下列工作：

（一）發(fā)展改革部門會同有關(guān)部門負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)收費行為的監(jiān)督管理，落實實行政府指導(dǎo)價的服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)定期評估調(diào)整機制；負(fù)責(zé)指導(dǎo)、支持物業(yè)管理主管部門建立物業(yè)管理服務(wù)領(lǐng)域相關(guān)主體信用檔案，實施守信聯(lián)合激勵失信聯(lián)合懲戒；

（二）公安機關(guān)負(fù)責(zé)指導(dǎo)住宅區(qū)汽車通行、停放管理，負(fù)責(zé)住宅區(qū)公共安全、公共秩序、租賃房屋治安管理；

（三）自然資源和規(guī)劃部門會同物業(yè)管理主管部門負(fù)責(zé)住宅物業(yè)管理區(qū)域的劃定；

（四）生態(tài)環(huán)境部門負(fù)責(zé)住宅區(qū)及其周邊污染源的監(jiān)督管理；

（五）城市管理部門負(fù)責(zé)違法搭建建（構(gòu)）筑物、占道經(jīng)營、破壞城市及住宅區(qū)容貌、占用和毀壞綠地和綠化、亂設(shè)攤點、亂設(shè)亂貼廣告、任意棄置垃圾、傾倒污水以及違規(guī)飼養(yǎng)家畜家禽等行為的監(jiān)督管理；

（六）消防機構(gòu)負(fù)責(zé)影響消防設(shè)施、消防車通道安全行為以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行消防安全職責(zé)的監(jiān)督管理；

（七）市場監(jiān)管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)特種設(shè)備安全、違法經(jīng)營活動等方面的監(jiān)督管理，依法查處物業(yè)管理中的價格違法行為。

第八章 法律責(zé)任

第七十六條 違反本條例規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已有法律責(zé)任規(guī)定的，從其規(guī)定。

第七十七條 建設(shè)單位有下列情形之一的，由市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，按照下列規(guī)定進(jìn)行處罰：

（一）違反本條例第十三條第三款規(guī)定，未按照要求報送相關(guān)文件資料的，處一萬元以上五萬元以下的罰款；

（二）違反本條例第十三條第四款規(guī)定，未按照要求承擔(dān)首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費的，處五萬元以上十萬元以下的罰款；

（三）違反本條例第四十四條第一款、第三款規(guī)定，未按照要求交存或者補足物業(yè)保修金的，處二十萬元以上三十萬元以下的罰款。

第七十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列情形之一的，由市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，按照下列規(guī)定進(jìn)行處罰：

（一）違反本條例第五十條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未公布、公示物業(yè)服務(wù)內(nèi)容等相關(guān)信息或者公布、公示虛假信息的，處一萬元以上五萬元以下的罰款；

（二）違反本條例第五十六條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在規(guī)定期限內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域的，處五萬元以上二十萬元以下的罰款；

（三）違反本條例第六十六條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)管理違法行為未予以勸阻、制止，或者未及時報告有關(guān)主管部門的，可以處一千元以上五千元以下的罰款；

（四）違反本條例第二十九條第一款規(guī)定，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理業(yè)主共有收益，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未將業(yè)主共有收益單獨列賬的，處三萬元以上十萬元以下的罰款；挪用業(yè)主共有收益的，沒收違法所得，處五萬元以上三十萬元以下罰款。

第七十九條 物業(yè)管理主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、相關(guān)主管部門的工作人員以及其他受委托從事公務(wù)的人員違反本條例規(guī)定，濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第九章 附則

第八十條 本條例下列用語的含義：

（一）物業(yè)，是指房屋及其附屬的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地。

（二）住宅物業(yè)管理，是指住宅業(yè)主經(jīng)共同決定，委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者自行對住宅建筑物、構(gòu)筑物及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

（三）住宅業(yè)主，是指住宅房屋所有權(quán)人，包括住宅區(qū)內(nèi)的非住宅業(yè)主以及與住宅樓結(jié)構(gòu)相連或者具有共用設(shè)施設(shè)備的非住宅業(yè)主。

（四）物業(yè)使用人，是指除業(yè)主以外合法使用物業(yè)的單位和個人，包括但不限于物業(yè)承租人。

（五）物業(yè)服務(wù)費，是指由業(yè)主或者物業(yè)使用人繳納的物業(yè)服務(wù)預(yù)付金，包括支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)的費用和除專項維修資金以外其他應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同支付的服務(wù)費用。

（六）住宅區(qū)顯著位置公示，是指在住宅區(qū)各出入口公開張貼。

（七）物業(yè)承接查驗，是指承接物業(yè)前，建設(shè)單位、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)，根據(jù)法律法規(guī)和本條例有關(guān)規(guī)定，共同對共有物業(yè)進(jìn)行檢查和驗收的活動。

（八）業(yè)主共同決定，是指住宅區(qū)多數(shù)業(yè)主就某一事項達(dá)成一致意見。成立業(yè)主大會的，包括業(yè)主大會依法作出的決定和業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會授權(quán)作出的決定；未成立業(yè)主大會的，指占業(yè)主總?cè)藬?shù)和業(yè)主投票權(quán)數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意作出的決定。

（九）默認(rèn)表決，是指業(yè)主大會或業(yè)主表決共同決定事項時，將未參與投票業(yè)主的投票數(shù)計入?yún)⑴c投票業(yè)主意見中得票數(shù)較多的意見中。

（十）異議表決，是指業(yè)主大會或業(yè)主表決共同決定事項時，只統(tǒng)計反對票數(shù)，再以總票數(shù)減去反對票數(shù)的結(jié)果為同意票數(shù)。

第八十一條 非住宅的物業(yè)管理及其監(jiān)督可以參照本條例執(zhí)行。

第八十二條 本條例自（）年（）月（）日起施行。