2018年，房地產(chǎn)政策調(diào)控面臨的宏觀經(jīng)濟環(huán)境更加復(fù)雜，在金融財政政策定向“寬松”的同時，房地產(chǎn)調(diào)控政策仍然“從緊”，在大環(huán)境的影響下，泰州樓市經(jīng)歷了上半年的狂熱，直到年底趨于理性。

商品住宅新增供應(yīng)“金九”表現(xiàn)搶眼

根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2018年泰州主城區(qū)全年商品住宅新增共計11018套，新增面積1491494.76萬㎡，新增供應(yīng)同比下跌16%。從走勢可以看出，9月新增供應(yīng)最大，新增套數(shù)2033套，而12月份新增套數(shù)僅160套，成全年供應(yīng)最低點。

由圖可看出，商品住宅供應(yīng)量波動較大，1月開啟“囤房”模式，6月泰州樓市大爆炸，6月13日，綠地世紀城三期吾尊21號樓開盤，推出闊景高層，引發(fā)“搶房大戰(zhàn)”，開盤即售罄。6月22日，凱爾·上東首批房源約120/130㎡精裝華宅開盤，引發(fā)全城矚目。6月23日，新城·榮樾125~143㎡首期精裝住宅產(chǎn)品開盤，6月26日，碧桂園·湖悅天境首次開盤，引爆全城熱烈追捧。

開發(fā)商看好傳統(tǒng)的“金九銀十”，紛紛選擇9月加推產(chǎn)品，搶占市場，“金九”表現(xiàn)搶眼，出現(xiàn)全年當中2033套的月供應(yīng)高峰值。

分區(qū)域看，城中新增套數(shù)1540套，城東新增套數(shù)2055套，城北新增套數(shù)1083套，城西新增套數(shù)348套，城南新增套數(shù)5992套，目前城南仍是供應(yīng)主體。

從住宅市場新增供應(yīng)結(jié)構(gòu)看，130㎡以上戶型的占比為51%，其余均在10%以下，90㎡以下的戶型更是實屬少見。就城南板塊而言，不少項目以大戶型為主，甚至整個項目都是大戶型，如碧桂園·湖悅天境140㎡、260㎡兩種戶型、新城·榮樾125㎡、143㎡、180㎡三種戶型等。

全年成交量同比下跌33%

根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年泰州主城區(qū)全年成交一共12935套，成交面積1687676㎡。其中住宅成交11666套，成交面積1529022㎡，套數(shù)同比下跌33%；商辦成交1269套，成交面積158654㎡。

對比2017年的泰州住宅成交數(shù)據(jù)，2018年的成交量呈下滑趨勢，與2017年的17441套相比減少了5775套，上半年成交量較為穩(wěn)定，而7月之后成交走勢下滑明顯，買房者觀望情緒濃厚。

從主城區(qū)成交總套數(shù)來看，今年城南銷量依舊位列榜首，成交量5371套，城東緊跟其后，成交量2240套。原因是城南區(qū)產(chǎn)品類型相對豐富，既有一步到位的剛需產(chǎn)品，也有舒適較高的精裝大宅、別墅類產(chǎn)品，能吸引全市剛需購房，隨著城南項目的增多，周邊配套設(shè)施也逐步完善，教育、醫(yī)療、文化體育，公園等一應(yīng)俱全。越來越多的買房人看好城南市場，這也是城南板塊持續(xù)“霸占”銷量榜首的主要原因。

從商品住宅銷售結(jié)構(gòu)來看，130㎡以上的戶型市場占比45%。130-144㎡，144㎡以上面積段的房源是泰州主城區(qū)住宅市場成交的主力。隨著二胎政策的完全開放落地、四口之家、三代同堂的局面增多，購房者對功能性、舒適度的居住訴求越來越高，更多人選擇一步到位。

全年成交均價整體大幅攀升

2018年泰州市區(qū)商品住宅成交均價為10479元/㎡，全年成交均價整體大幅攀升，其中11、12月成交均價分別為12332.5和12336.8元/㎡，據(jù)了解，凱爾·上東、碧桂園·湖悅天境推出疊加洋房，成交均價均在16000-18000元/㎡，從而拉高了這兩個月的成交均價。

同比2017年，商品住宅成交均價上漲26%  ，多層住宅成交均價11828元/㎡，同比2017年上漲67%，高層住宅成交均價為9073元/㎡，同比2017年上漲30%，年末均價有所上升。

分區(qū)域來看，城中商品住宅成交均價為12541元/㎡，同比上漲32%；城南商品住宅成交均價為10480元/㎡，同比上漲26%；城東商品住宅成交均價為10007元/㎡，同比上漲29%；城西商品住宅成交均價為7036元/㎡，同比上漲8%；城北商品住宅成交均價為9069元/㎡，同比下降6%。由此可以看出，除城北外，其余各區(qū)域均價同比均上漲，城中漲幅最大，城東、城南緊跟其后。

市場亟需增加供應(yīng)量

2018年泰州市區(qū)住宅累計供銷比為0.94，從各月供銷比走勢看，2018年月度供銷比1月、5月、8月、9月的1.12、0.92、1.15、1.09處于健康合理狀態(tài)，其余大部分都在0.8以下，顯示庫存量已經(jīng)剩余不多。

（注：供銷比是供應(yīng)和銷售的比值（一般供應(yīng)為新增供量，需求為當期成交量）。供銷比在0.8-1.2之間供銷較為平衡；供銷比>1.2，市場呈現(xiàn)供大于銷；供求比<0.8，市場呈現(xiàn)供不應(yīng)銷。）

根據(jù)小編不完全統(tǒng)計，12月泰州主城區(qū)在售樓盤共計約37個，純新盤共計4個（其中兩個純新盤到目前還未開盤），而在售尾盤項目就達到17個，占比近一半。因此可以看出，在沒有新項目加推的情況下，市場亟需增加供應(yīng)量。

業(yè)內(nèi)觀點

快速發(fā)展下的市場疲軟，開發(fā)商購房者齊觀望。2018年泰州樓市跌宕起伏，通過2016-2017年的快速發(fā)展，2018年泰州樓市進入到一個發(fā)展瓶頸。市場在短期的賣方市場后供給不足；價格的快速上漲達到客戶接受瓶頸。

2018年的市場表現(xiàn)來看，土地市場疲軟，但價格堅挺。政府保持土地價格堅挺，傳統(tǒng)開發(fā)商參與競拍的較少，多數(shù)處于持續(xù)觀望中。 受到整體市場的影響，二級市場在9月份出現(xiàn)了急變，主要體現(xiàn)在各項目客戶來訪急劇下降，客戶觀望情緒的形成，供應(yīng)增加下，成交量反下滑。

未來整體市場走勢將呈現(xiàn)窄幅箱體運動（慢增長或負增長），房地產(chǎn)很難回到快速增長的年代。政策上以穩(wěn)為主。市場將由“短周期上下波動”向“長周期穩(wěn)速”發(fā)展。對于泰州市場而言，短周期的觀望低迷期后市場將恢復(fù)正常，但很難出現(xiàn)量價暴增。