10年后，中國房價最貴的城市是哪10個？

中國城市的面積差別很大，所以談城市房價要限定范圍。比如廈門、三亞、深圳的面積分別只有1699、1920、1997平方公里，而重慶、北京、杭州、成都的面積則分別達到8.24萬、1.64萬、1.66萬、1.46萬平方公里，談?wù)撈骄績r是沒有意義的。

在本文中，我把參與比較的房價限定在“中心城區(qū)”，而且以二手房價為準(zhǔn)。因為北上深等一大批城市，其中心城區(qū)新盤不多，價格往往被單個樓盤所左右。

10年后，有資格競爭“中心城區(qū)”房價前十名的城市名單如下：

香港、北京、上海、深圳、臺北、廈門、廣州、杭州、三亞、南京、天津、福州、青島、蘇州、武漢、鄭州、重慶、成都、寧波、大連、合肥、濟南、珠海、溫州、東莞

我的判斷是，10年之后，以下城市將成為10大房價最貴城市：

第一名：香港

如果沒有大的偶然性事件（比如地震、戰(zhàn)爭、海嘯等）的嚴(yán)重影響，10年之后香港仍將維持“中國房價第一”的地位。目前香港中心城區(qū)房價，基本上是北、上、深中心城區(qū)的兩倍左右。

雖然香港的經(jīng)濟總量會被更多內(nèi)地城市超過，但其作為“中國經(jīng)濟面向世界的最大門戶”不會改變，中國吸引外資的65%，中國對外投資的接近60%，都通過香港進行。香港還是中國內(nèi)地資金境外配置資產(chǎn)的第一站，龐大的內(nèi)地資金和稀少的供應(yīng)量，將繼續(xù)推高香港房價。

第二名：北京

北京目前面臨的樓市調(diào)控，在內(nèi)地城市里是最嚴(yán)厲的。展望未來10年，北京將成為中國唯一的“超一流城市”。北京有三大優(yōu)勢，都是不可替代的：第一，北京是國企總部的匯聚地，目前擁有的世界500強總部全球第一；第二，北京是中國最大的資金中心，目前匯聚的資金是上海的1.3倍，也是香港的大約1.3倍；第三，北京是全球獨角獸企業(yè)最集中的城市，獨角獸企業(yè)占全球的四分之一，占中國的超過一半。

其中第三點，是北京的最大優(yōu)勢。這意味著北京新經(jīng)濟的體量，可能相當(dāng)于“深圳+上海+杭州”。未來獨角獸企業(yè)將給北京帶來更多的資金，并批量制造億萬富翁。雄安新區(qū)的出現(xiàn)，并不能分流多少北京樓市的購買力，因為雄安新區(qū)的房子是基本上不賣的，所以華北地區(qū)的富豪仍然會集中在北京買房子。而京津冀的自然環(huán)境，在未來10年將有極大的改觀。

第三名：深圳

目前深圳匯聚的資金，大概相當(dāng)于上海的60%；深圳的實際生活人口，大概相當(dāng)于上海的80%。但深圳的面積，只有上海的30%。也就是說，深圳的人口和資金密度，都至少相當(dāng)于上海的2倍。

深圳擁有的PCT國際發(fā)明專利，占全國的一半；深圳上市公司總市值相當(dāng)于“上海+廣州”；深圳的獨角獸企業(yè)，只比上海略少一些。大型科技企業(yè)，深圳則比上海多得多。深圳事實上是中國僅次于北京的第二大新經(jīng)濟中心，深圳的市場自由度、創(chuàng)新文化氛圍，也都顯著好于上海。

深圳的“可出售住宅”用地供應(yīng)量在2017年是零，如果以10年平均來看，在實際生活人口超過2000萬的四大一線城市里，深圳住宅用地平均供應(yīng)量不到北京、上海的四分之一。而深圳每年新增戶籍人口、常住人口是四個城市里最多的。深圳未來的房價將如何控制，是一件不可想象的事。

第四名：上海

上海仍然是“不斷被北京加冕”的城市。一旦有好事，而北京不準(zhǔn)備留給自己的時候，首先想到的基本上是上海。2018年內(nèi)，上海將建設(shè)內(nèi)地首個自由港，舉辦代表中國進入新時代的“中國國際進口博覽會”。在去年的2035年版“總規(guī)”中，上海獲得了中國城市最高規(guī)格的定位。

上海目前匯聚的資金超過了香港，僅次于北京。中國金融要素市場，基本上都在上海。此外，上海還是中國經(jīng)濟聯(lián)系世界的第二大門戶。但遺憾的是，上海在新經(jīng)濟發(fā)展上不僅遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于北京，還被深圳超過、杭州逼近。上海的文化從骨子里講究秩序和情調(diào)，跟新經(jīng)濟的草根、野性、堅韌并不契合。這是上海的軟肋，很難改變。

第五名：杭州

杭州經(jīng)濟非常活躍，目前獨角獸企業(yè)數(shù)量超過深圳，在有的統(tǒng)計里甚至超過上海。杭州上市公司總市值超過廣州。綜合評價，杭州在新經(jīng)濟中的地位僅次于北上深，穩(wěn)居前四。目前杭州匯聚的資金總量大約3.7萬億，僅次于北上廣深。

背靠中國民營企業(yè)最發(fā)達的浙江省，杭州經(jīng)濟結(jié)構(gòu)比較合理，所有制上充滿活力，是目前強二線城市里最接近“北上廣深”的城市。再加上自然條件優(yōu)越、人文積淀深厚，杭州未來房價也非常值得看好。

第六名：三亞

海南樓市在2017年9月發(fā)生了重大轉(zhuǎn)折，很多人還沒有充分意識到。2017年9月22日，海南實施全面禁止圍填海，永久停止中部生態(tài)核心區(qū)開發(fā)新建外銷房地產(chǎn)項目。9月29日，海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳曾發(fā)布通知，停止批準(zhǔn)套型建筑面積在100平方米以下（含100平方米）的商品住宅建設(shè)。

在2018年“兩會”上，海南省委書記強調(diào)：海南不能成為房地產(chǎn)的“加工廠”，不能“外面想要多少，海南就建多少”。

這意味著海南房地產(chǎn)的供應(yīng)量將被嚴(yán)格管控，尤其是海景房將變得非常稀缺。三亞等一批擁有良好海岸線的海南城市，其優(yōu)質(zhì)住宅將進入“貴族化”時代。美國房地產(chǎn)市場的演化結(jié)果告訴我們，兩類城市的房價將長期居高不下：第一類是金融中心、科技中心，尤其是“金融、科技通吃型”的城市；第二類是有美麗海岸線的、氣候溫暖的度假勝地。

在美國，第二類城市分布在夏威夷、佛羅里達。在中國，只能分布在海南。最典型的，當(dāng)然是三亞。

第七名：廈門

廈門的房價很高，很多人不理解。因為無論是人口還是經(jīng)濟總量，廈門都不突出。即便在福建省內(nèi)，論GDP它也不如泉州，論匯聚的資金它不如福州。

但你別忘了：廈門擁有“溫暖的氣候+美麗的海岸線”，僅僅這一點它就足以比肩三亞，為高房價找到了第一個理由。此外，廈門還是有文化底蘊的城市。當(dāng)然，廈門還有活躍的民營經(jīng)濟和新經(jīng)濟。2017年廈門在A股的IPO公司10家，超過絕大多數(shù)省會城市。

所以，廈門有點“深圳+三亞”的意思。至于廈門島，海中有島、島中有湖，天生麗質(zhì)難自棄。人口增速，過去幾年廈門維持全國前8。在福建，擺脫了“地域特征制約”的城市，也只有廈門。所以，雖然廈門的房價有點透支，但會長期維持高位，尤其是空間稀缺的廈門島上。

第八名：廣州

在最近一波牛市里，一線城市房價的上漲順序是“深圳—上?！本獜V州”，廣州在一線城市里屬于跟漲、補漲性質(zhì)。下一波行情，恐怕也會如此。

廣州目前匯聚的資金總量為5.2萬億，不到北京的一半，相當(dāng)于深圳的72%，杭州的140%。這說明，廣州經(jīng)濟實力雄厚，仍然對“強二線城市”保持相當(dāng)大的優(yōu)勢。但問題是，廣州在獨角獸企業(yè)數(shù)量、上市公司市值、民企活躍度等方面，都已被杭州超過。所以，未來10年是廣州非常關(guān)鍵的10年——搞好了，可以拉近跟深圳的距離；搞不好，就可能真的被杭州超過。至于房價，由于廣州仍然在做大城市規(guī)模，大力度發(fā)展南沙，廣州的中心區(qū)域在擴大，所以中心區(qū)房價上漲幅度會受到制約。

第九、第十

未來10年，中心區(qū)房價的九、十名，將在臺北、南京、成都、天津、青島之間產(chǎn)生。

目前珠海房價也比較高，但未來10年的排位或許會下移，因為珠海城市級別低、人口總量少（達不到修建地鐵的標(biāo)準(zhǔn)），公共服務(wù)資源不如老牌省會城市、直轄市（比如天津）。

至于溫州，由于遠(yuǎn)離中心城市，自身很難發(fā)展為中心城市，房價將繼續(xù)高位橫盤，沒有顯著的投資價值。溫州商人掌握了大量財富，會在相當(dāng)長的時間里托住溫州的房價。從2015年末到2017年末，溫州小學(xué)生人數(shù)是下降的，這是一個不太好的信號。

明星地級市的“星光暗淡”，以及強省會城市的崛起，是過去10年中國城市競爭的基本特征，而且將持續(xù)貫穿下一個十年；下一個十年，“二流直轄市”也會“星光黯淡”。未來，杭州、南京、成都、武漢、鄭州、長沙、西安、合肥等城市，將迎來大發(fā)展時期。