這個(gè)周末不太平，樓市傳來(lái)大消息！

蘭州取消部分地區(qū)限購(gòu)，還有合肥貌似“不限價(jià)”了？這兩消息讓地產(chǎn)圈炸開(kāi)了鍋！

蘭州限購(gòu)取消？

全國(guó)首個(gè)部分區(qū)域解除限購(gòu)城市出現(xiàn)！

據(jù)泰州裝飾招標(biāo)網(wǎng)了解：1月5日晚間，蘭州市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控 強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管有關(guān)工作的通知》，對(duì)部分區(qū)域取消限購(gòu)，進(jìn)一步強(qiáng)化價(jià)格備案制度，實(shí)行住房限售措施，并于2018年1月8日起正式實(shí)施。

具體措施上，取消了西固區(qū)、九州開(kāi)發(fā)區(qū)、高坪偏遠(yuǎn)區(qū)域的住房限購(gòu)政策。

蘭州的城關(guān)區(qū)、七里河區(qū)、安寧區(qū)范圍內(nèi)(含高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)區(qū)，不包括高新區(qū)榆中園區(qū))繼續(xù)限購(gòu)，卻不再提供社保證明和納稅證明，但個(gè)人在上述區(qū)域內(nèi)購(gòu)買(mǎi)的住房(含新建商品住房和存量住房，以合同網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn))，自取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》登記記簿日期滿(mǎn)3年方可上市交易。

同時(shí)，蘭州市要求，房企要嚴(yán)格執(zhí)行新房的明碼標(biāo)價(jià)，實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格不得高于備案價(jià)格。

總結(jié)而言：

1、松綁限購(gòu)；

2、同時(shí)加碼實(shí)施限售；

3、實(shí)施政府限價(jià)；

這其中隱藏著兩大重點(diǎn)信號(hào)：這是全國(guó)首個(gè)在部分區(qū)域解除限購(gòu)的城市，也是首次把二手房納入限售范疇。

合肥“不限價(jià)”？

1月5日，合肥國(guó)土局和物價(jià)局表示：因?yàn)楹戏首?016年11月開(kāi)始，對(duì)宅地實(shí)行限房?jī)r(jià)、限地價(jià)的土地拍賣(mài)方式，但在2016年11月之前出讓的宅地沒(méi)有此項(xiàng)規(guī)定，所以政府價(jià)格部門(mén)不得核定商品房?jī)r(jià)格，商品房應(yīng)由開(kāi)發(fā)商自主定價(jià)。

然后，媒體就得出結(jié)論，合肥取消政府限價(jià)了。然后，又立馬得出另一個(gè)結(jié)論，合肥房?jī)r(jià)又要漲了。

事實(shí)上，這是誤讀。

雖然2016年11月之前出讓的宅地，不像11月之后的土地那樣，在拍地之初就限定好價(jià)格，但它們自本輪調(diào)控以來(lái)就一直都在接受“政府的價(jià)格指導(dǎo)”。所以合肥政府說(shuō)的限價(jià)與否，是指在土地拍賣(mài)之前，是否限定了價(jià)格。它們的差別是一個(gè)是事先約定的，一個(gè)是合理的調(diào)控手段。

所以，合肥“取消政府限價(jià)”這件事是假的。

南京、鄭州、武漢、長(zhǎng)沙、濟(jì)南、合肥都出手了！

南京

1月4日，南京市召開(kāi)創(chuàng)新名城建設(shè)專(zhuān)題新聞發(fā)布會(huì)，對(duì)2018年市委1號(hào)文件《關(guān)于建設(shè)具有全球影響力創(chuàng)新名城的若干政策措施》進(jìn)行解讀。其中關(guān)于人才落戶(hù)購(gòu)房方面是這樣說(shuō)的：

南京將調(diào)整人才落戶(hù)政策，允許研究生以上學(xué)歷及40歲以下的本科學(xué)歷人才，以及持高級(jí)工及以上職業(yè)資格證書(shū)的技術(shù)、技能型人才先落戶(hù)再就業(yè)。也就是高校本科以上畢業(yè)生憑畢業(yè)證書(shū)，就能先落戶(hù)南京。

這意味著，南京落戶(hù)條件放寬了，更多40歲以?xún)?nèi)的剛需可以在寧買(mǎi)房了。此前，南京落戶(hù)的要求為研究生及以上在南京就業(yè)創(chuàng)業(yè)，現(xiàn)在降了一個(gè)級(jí)別。

合肥

合肥在1月3日宣布，放寬限價(jià)。合肥市政府回復(fù)一封投訴信中的內(nèi)容提到：

我市自2016年11月開(kāi)始，對(duì)市轄區(qū)和長(zhǎng)豐縣、肥西縣、肥東縣范圍內(nèi)的居住用地（含商住用地）實(shí)行“限房?jī)r(jià)、限地價(jià)”的土地拍賣(mài)方式，要求競(jìng)得人辦理住房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)備案價(jià)格不得高于區(qū)域內(nèi)2016年10月31日前的同品質(zhì)、同類(lèi)型項(xiàng)目最高明碼標(biāo)價(jià)備案價(jià)格。

具體由物價(jià)部門(mén)會(huì)同房地產(chǎn)管理部門(mén)負(fù)責(zé)監(jiān)督落實(shí)。但在2016年11月之前出讓的居住用地（含商住用地）沒(méi)有此項(xiàng)規(guī)定。

意思很明確，符合限價(jià)條件的是2016年11月之后出讓的地塊，2016年11月之前出讓的地塊不限價(jià)，上市售價(jià)應(yīng)當(dāng)不收限制，隨市場(chǎng)而定。

這意味著，2016年11月之前的高價(jià)地塊，按照市場(chǎng)規(guī)律應(yīng)該也會(huì)賣(mài)出更高的價(jià)格。

在此之前，多城早就以“搶奪人才”為由，針對(duì)部分人隱性放松了樓市限購(gòu)，鄭州甚至都不用落戶(hù)就可以買(mǎi)房。

鄭州：

不論年齡和畢業(yè)年限，只要符合全日制本科（含）以上學(xué)歷、副高級(jí)（含）以上職稱(chēng)、高級(jí)技師（含）以上職業(yè)技術(shù)資格三個(gè)條件中的任意一個(gè)，也不用審核社?；騻€(gè)稅，即可按規(guī)定購(gòu)買(mǎi)住房。

長(zhǎng)沙：

在長(zhǎng)沙工作、具有專(zhuān)科以上學(xué)歷或技師以上職業(yè)資格的人才，首套房不受戶(hù)籍和個(gè)稅、社保繳存限制。

濟(jì)南：

取消購(gòu)房、投資納稅落戶(hù)條件限制,實(shí)行居住就業(yè)落戶(hù)。

武漢：

大專(zhuān)以上學(xué)歷畢業(yè)零門(mén)檻落戶(hù)，讓更多留漢就業(yè)創(chuàng)業(yè)的大學(xué)畢業(yè)生以低于市場(chǎng)價(jià)20%買(mǎi)到安居房、以低于市場(chǎng)價(jià)20%租到租賃房。

西安：

近5年畢業(yè)或35周歲以下的高校畢業(yè)生創(chuàng)業(yè)，可申請(qǐng)貸款，額度最高50萬(wàn)元，期限一般為兩年，并給予50%貼息。

秦皇島：

2017年12月份公布的人才辦法顯示，秦皇島將確保提供一套人才公寓供人才租住，人才公寓租期可達(dá)5年。最高級(jí)的A類(lèi)人才可免費(fèi)租住，最低級(jí)的D類(lèi)人才（碩士和本科）也僅需負(fù)擔(dān)40%的租金。后續(xù)還可以買(mǎi)下這些人才公寓，個(gè)人僅以保障房?jī)r(jià)格購(gòu)買(mǎi)，價(jià)格超出部分由政府和用人單位各承擔(dān)50%。

昆山：

本科畢業(yè)即可落戶(hù)買(mǎi)房，不受限。

成都、重慶、沈陽(yáng)也在2017年豎起了“搶奪人才”旗幟，均采取了相對(duì)低的落戶(hù)門(mén)檻。

為什么松綁限購(gòu)？

蘭州是2018年樓市分類(lèi)調(diào)控政策在地方得到落實(shí)的首個(gè)城市，蘭州也成為此輪調(diào)控來(lái)首個(gè)松綁限購(gòu)城市。

蘭州市政府要松綁限購(gòu)政策呢？

據(jù)分析，蘭州是個(gè)資源性城市，曾經(jīng)輝煌的GDP，現(xiàn)在只不過(guò)是一座人少城空，霧霾和風(fēng)沙都很大的城市。

蘭州房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)量下降的時(shí)間不短了，庫(kù)存開(kāi)始大了，經(jīng)濟(jì)要靠房地產(chǎn)拉動(dòng)增長(zhǎng)。

于是根據(jù)全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議要求“庫(kù)存仍然較多的部分三四線(xiàn)城市和縣城要繼續(xù)做好去庫(kù)存工作?！?，蘭州出臺(tái)了偏遠(yuǎn)地區(qū)松綁限購(gòu)，積極消化當(dāng)?shù)氐囊皇址繋?kù)存。

其它城市會(huì)不會(huì)跟進(jìn)？

答案是：當(dāng)然。

從上文提到的南京“隱性放松限購(gòu)”總結(jié)而言，也是人口、人才爭(zhēng)奪，以及托底房?jī)r(jià)扶住市場(chǎng)的目的。由此，雖然蘭州的政策和諸如南京、武漢、鄭州、長(zhǎng)沙、西安的人才政策表現(xiàn)形式不一樣，但究其根本都是為了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定。

目前業(yè)界就對(duì)2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本觀點(diǎn)都是：整體“穩(wěn)”字當(dāng)頭。在保持現(xiàn)有調(diào)控力度不放松的同時(shí)，2018年將會(huì)是樓市基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)年。

所以未來(lái)或會(huì)看到更多的城市跟進(jìn)，無(wú)論為了去庫(kù)存還是托底，其本質(zhì)都是在中央關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控大政方針之下進(jìn)行的。

這方面，“財(cái)經(jīng)觀潮”也是相同意見(jiàn)，也認(rèn)為2018年，會(huì)有越來(lái)越多的城市放寬對(duì)剛需客的限購(gòu)。

堵永遠(yuǎn)解決不了問(wèn)題，2016年10月以來(lái)全國(guó)中心城市逐漸進(jìn)入限購(gòu)模式，歷經(jīng)一年，效果基本達(dá)到了，最近幾個(gè)月多個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)基本趨穩(wěn)。

2018年樓市展望

2017年堪稱(chēng)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策“史上最密集”的一年。太多人在2017年中迷茫，2018年會(huì)怎樣？是買(mǎi)還是再等等？

值得注意的是，幾天前，另一則消息引起熱議。

12月30日，深圳突然宣布，在一幅即將在2018年2月1日出讓的住宅用地上，實(shí)行限售政策，限售期為5年。由此，深圳成為目前北上廣深中唯一針對(duì)個(gè)人啟動(dòng)限售措施的一線(xiàn)城市。

這意味著：

1、2018年政策調(diào)控不會(huì)再加碼了。

因?yàn)橄奘凼窍拶?gòu)、限貸、限價(jià)之后最后一個(gè)調(diào)控政策了。但同時(shí)也預(yù)示2018年樓市調(diào)控會(huì)持續(xù)，像深圳這種“隨時(shí)可能出現(xiàn)價(jià)格反彈”的城市，會(huì)收緊調(diào)控措施。

2、房?jī)r(jià)要漲了？

不會(huì)的，是房?jī)r(jià)要更穩(wěn)了。

2018年——

一線(xiàn)的北京上海繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)政策，市場(chǎng)和房?jī)r(jià)繼續(xù)冰凍。

二線(xiàn)城市，搶人大戰(zhàn)戰(zhàn)局進(jìn)一步擴(kuò)大，除了上文提到的，還比如天津、合肥、石家莊等都會(huì)降低購(gòu)房門(mén)檻，包括但不僅限于購(gòu)房資格。

三四五線(xiàn)的樓市去庫(kù)存以寬松政策為主。

“財(cái)經(jīng)觀潮”認(rèn)為，2018年中心城市房?jī)r(jià)基本不會(huì)下行，會(huì)高位橫盤(pán)或進(jìn)入慢漲通道。

首先，這是于供需矛盾決定的。中國(guó)人口仍在不斷向中心城市匯集，10多個(gè)城市豎起了“搶奪人才”的大旗，購(gòu)房需求的增加總快于土地供應(yīng)量的增加。

其次，土地財(cái)政收入是中央政府和各地方政府的重要組成部分，不能不敢過(guò)分壓制房地產(chǎn)。

3、速凍樓市。抑制短炒，房住不炒！

蘭州雖然松綁部分非核心區(qū)域限購(gòu)，對(duì)限購(gòu)的認(rèn)定進(jìn)行放松，但是對(duì)炒房依然零容忍，推出限售政策。即在去庫(kù)存和防投機(jī)方面兩手都要抓。

“財(cái)經(jīng)觀潮”也認(rèn)為，2018年調(diào)控將進(jìn)入第二種差異化調(diào)控模式：繼續(xù)打壓投機(jī)客，放松對(duì)剛需和改善性需求人口的門(mén)檻。

4、房地產(chǎn)稅會(huì)出嗎？

“財(cái)經(jīng)觀潮”認(rèn)為，由于對(duì)土地財(cái)政仍有所依賴(lài)，2018年房地產(chǎn)稅不可能出，并且未來(lái)幾年都不太可能出臺(tái)。房地產(chǎn)稅是對(duì)樓市所有稅中的一個(gè)補(bǔ)充，它的出現(xiàn)，證明各地方政府基本擺脫了土地財(cái)政收入，徹底進(jìn)入了存量房時(shí)代。

換句話(huà)說(shuō)，中心城市房子已經(jīng)夠多，不需要賣(mài)地了，也無(wú)法從賣(mài)地上獲得財(cái)政收入的時(shí)候，便是征收房地產(chǎn)稅獲得新財(cái)政收入之日。