財政部部長肖捷日前在《黨的十九大報告輔導讀本》中談及房地產(chǎn)稅,明確未來的房地產(chǎn)稅將按照房屋評估值征收。

要按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進”的原則,推進房地產(chǎn)稅立法和實施。對工商業(yè)房地產(chǎn)和個人住房按照評估值征收房地產(chǎn)稅,適當降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費負擔,逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度。

房地產(chǎn)稅征收原則確立

肖捷在上述文章中,首次明確了房地產(chǎn)稅將按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進”的原則,推進房地產(chǎn)稅立法和實施。

立法先行

在稅收法定原則下,任何新稅種必須先立法后征收。因此,“立法先行”已是社會普遍共識。

充分授權(quán)

“所謂充分授權(quán),應該是給地方政府充分授權(quán),讓地方根據(jù)實際情況來決定具體實施方案。”中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員楊志勇說。

國家行政學院教授馮俏彬也持相同觀點:“各地房地產(chǎn)情況差異大,因此地方政府對當?shù)胤康禺a(chǎn)情況更熟悉,給地方充分授權(quán),讓它在授權(quán)范圍內(nèi)選擇具體開征時間、適用稅率、征收對象,從而有利于房地產(chǎn)稅平穩(wěn)落地?！?/p>

肖捷表示在中央統(tǒng)一立法和稅種開征權(quán)的前提下,根據(jù)稅種特點,通過立法授權(quán),適當擴大地方稅收管理權(quán)限,地方稅收管理權(quán)限主要集中在省級。

分步推進

“分步推進原則意味著房地產(chǎn)稅征收,可能采取先城市后鄉(xiāng)鎮(zhèn)、先市民后農(nóng)民、先企業(yè)后個人策略逐步實施?！薄≈袊悇諏W會學術(shù)研究委員會副秘書長焦瑞進認為。

房屋的評估值如何確定?

此次肖捷文章提到對工商業(yè)房地產(chǎn)和個人住房按照評估值征收房地產(chǎn)稅,此前業(yè)內(nèi)達成共識的按評估值征稅首次明確。

業(yè)內(nèi)專家表示,房屋的評估值應是房屋市場價值,而非房產(chǎn)原值(即購房時價格),但由于近些年房價上漲較快,因此最終評估值應該會有折扣。

現(xiàn)行的針對工商業(yè)房產(chǎn)征收的房產(chǎn)稅在計稅時,對房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納,具體標準由地方確定。

征收房地產(chǎn)稅同時,降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費負擔

對于肖捷文章中提出的適當降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費負擔,馮俏彬認為,隨著對后端居民住房保有環(huán)節(jié)征稅,前端的建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費負擔將相應降低,確?？傮w稅負平穩(wěn),這有利于房地產(chǎn)稅推出。

朱為群表示,建設(shè)和交易環(huán)節(jié)的稅費負擔降低,主要涉及土地增值稅制度的改革,以及各種行政性收費改革,具體怎么降可能需要考慮財政承受能力等各種因素。

房地產(chǎn)稅能不能抑制房價上漲?

答案是:能!

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示,房地產(chǎn)稅的征收能夠發(fā)揮三個作用。

第一是增加相應的財稅收入,后續(xù)可以成為房地產(chǎn)領(lǐng)域的一類重要稅種,進而較好地支撐公共財政事業(yè),甚至可以更好地進行資金二次分配,進而促進住房保障事業(yè)發(fā)展。

第二是積極調(diào)解收入水平,尤其是對于多套住房持有行為進行干預。換而言之,能夠有效地引導購房預期。

第三是能夠?qū)Ψ績r上漲起到一定的抑制作用,征稅背后,勢必會對各類需求進行管制,這樣部分熱點城市熱點項目的炒作現(xiàn)象會減少,相應地房價上漲的壓力也會減少。

如果房地產(chǎn)稅來了,誰最害怕?

在中心城市囤積了大量住宅的人

傷害指數(shù)

從目前民意來看,在中心城市實施“累進制、懲罰性”的房產(chǎn)稅,是很有可能的。對于擁有100套住宅的人來說,即便第一套免征、從第五套開始累進稅率,他的壓力也會非常大。到時候會出現(xiàn)集中拋盤,對中心城市短期房價構(gòu)成影響。這可能意味著,囤積大量房子的人財富將顯著縮水。

盲目購買了旅游物業(yè)、養(yǎng)老地產(chǎn)的人

傷害指數(shù)

如果不是頂級旅游區(qū),不是配套好、位置佳的房子,旅游地產(chǎn)只能等著免征房地產(chǎn)稅。如果不能免征,則其持有成本大增,加上利用率不高,這類房子將成為雞肋。

盲目購買了三四線城市郊區(qū)、新區(qū)住宅的人

傷害指數(shù)

絕大多數(shù)三四五線城市人口增長乏力,各地圍繞著高鐵站建設(shè)的“高鐵新城”很多都非?；臎?。如果你盲目在這些地區(qū)購買了住宅,未來開征房地產(chǎn)稅后也會非常慘。

加杠桿、超承受能力買多套房的白領(lǐng)

傷害指數(shù)

如果房地產(chǎn)稅的開征,會讓房價進入一個平穩(wěn)期,房子很難套現(xiàn)。這些人“死扛現(xiàn)金流壓力”的期限就會加長,生活會變得比較痛苦。

在三四線城市囤積了大量住宅的人

傷害指數(shù)

相對而言,這種人更慘。即便在三四線城市不實施累進制、懲罰性的房地產(chǎn)稅,他們持有房產(chǎn)的成本將大增。但由于多數(shù)中西部三四線城市人口增長乏力,很多家庭都擁有多套房,所以很難通過出租轉(zhuǎn)嫁房地產(chǎn)稅,而賣房子很有可能找不到接盤俠。

手中有多套房、負債率非常高的炒房者

傷害指數(shù)

房地產(chǎn)稅如果出臺這個消息,就足以對這類人產(chǎn)生巨大的壓力。因為消息公布后,會加劇市場的僵持,目前仍然拿了很多房子、承擔巨大債務的炒房者,將會非常困難。他們只能選擇斬倉,否則房子可能斷供被銀行申請查封、拍賣,到那時套現(xiàn)價格會更低。