小區(qū)車(chē)位所有權(quán)“到底歸誰(shuí)?（詳細(xì)分析 高院判決書(shū)全文2016）

案情概述

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將某某花園環(huán)保停車(chē)場(chǎng)內(nèi)的22號(hào)停車(chē)位出租給杜某。某某花園業(yè)委會(huì)提起訴訟，要求某房地產(chǎn)公司騰退車(chē)位。某房地產(chǎn)公司辯稱(chēng)車(chē)位經(jīng)過(guò)規(guī)劃，且在與業(yè)主簽署的《商住樓買(mǎi)賣(mài)合同》中也已約定 “內(nèi)院物業(yè)產(chǎn)權(quán)屬甲方（某房地產(chǎn)公司）所有，乙方（購(gòu)房人）無(wú)權(quán)干預(yù)甲方物業(yè)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)”，故車(chē)位屬某房地產(chǎn)公司所有，其有權(quán)處分。

經(jīng)法院查明，某某花園環(huán)保停車(chē)場(chǎng)是經(jīng)過(guò)規(guī)劃且通過(guò)政府職能部門(mén)審批，環(huán)保停車(chē)場(chǎng)及車(chē)位未獨(dú)立辦理土地使用證。某市規(guī)劃局向法院函復(fù)該環(huán)保停車(chē)場(chǎng)面積100%計(jì)入綠地面積，某省住房和城市建設(shè)廳復(fù)函對(duì)某規(guī)劃局的答復(fù)予以確認(rèn)。

本案歷經(jīng)一審、二審，最后經(jīng)廣東省高院提審，終審判決某房地產(chǎn)公司騰退車(chē)位給某某花園業(yè)委會(huì)。

法院觀點(diǎn)

廣東省高院認(rèn)為：“關(guān)于涉案環(huán)保停車(chē)場(chǎng)經(jīng)過(guò)規(guī)劃審批與其權(quán)利歸屬的關(guān)系問(wèn)題。規(guī)劃職能僅決定用途和功能，涉案環(huán)保停車(chē)場(chǎng)經(jīng)過(guò)規(guī)劃審批一節(jié)并不能作為認(rèn)定其屬某房地產(chǎn)公司所有的依據(jù)?！?/p>

而對(duì)于合同中約定停車(chē)位屬開(kāi)發(fā)商所有的情形，廣東省高院認(rèn)為：“即使某房地產(chǎn)公司與某某花園業(yè)主在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中有約定涉案環(huán)保停車(chē)場(chǎng)歸金駿公司所有的條款，亦屬于《合同法》第四十條規(guī)定的‘提供格式條款一方免除其責(zé)任，加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利’的情形，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效?！?/p>

個(gè)人觀點(diǎn)

本案最主要的問(wèn)題是確定該車(chē)位是建筑物區(qū)分所有權(quán)中的專(zhuān)有部分還是共有部分。若為共有部分，則隨著建筑物專(zhuān)有部分所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，共有部分歸全體業(yè)主所有；若有專(zhuān)有部分，則開(kāi)發(fā)商有權(quán)處分。

某房地產(chǎn)公司依據(jù)《物權(quán)法》第七十四條第二款 “建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定?！闭J(rèn)為停車(chē)位屬專(zhuān)有部分。

而某某花園業(yè)委會(huì)認(rèn)為屬共有部分。依據(jù)是《物權(quán)法》第七十四條第三款 “占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有?！?/p>

法院通過(guò)調(diào)查，判決環(huán)保停車(chē)場(chǎng)車(chē)位歸業(yè)務(wù)共有，依據(jù)則是《物權(quán)法》第七十三條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。”

筆者比較認(rèn)同廣東省高院對(duì)規(guī)劃審批和權(quán)利歸屬關(guān)系的論述?！段餀?quán)法》第七十四條第二款的適用，實(shí)際上是對(duì)專(zhuān)有權(quán)部分的確認(rèn)，這種確認(rèn)有明確的標(biāo)準(zhǔn)，最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》中規(guī)定，專(zhuān)有部分的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)有三點(diǎn)：（一）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。三者同時(shí)具備方能認(rèn)為具有專(zhuān)有性，不能因?yàn)檐?chē)位在規(guī)劃內(nèi)就簡(jiǎn)單認(rèn)定開(kāi)發(fā)商有權(quán)處分。

對(duì)具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)證書(shū)的地上停車(chē)位、停車(chē)場(chǎng)、地下車(chē)庫(kù)等一般不會(huì)產(chǎn)生糾紛，而對(duì)于無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)的地上停車(chē)位、地下車(chē)庫(kù)等，需分情況對(duì)待：

1、屬于人防工程的地下車(chē)位，《人民防空法》第五條規(guī)定：“人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有?！闭l(shuí)與規(guī)劃、人防工程管理部門(mén)簽訂人防工程使用合同或取得《人防工程使用證》，誰(shuí)就是人防工程管理部門(mén)批準(zhǔn)和管理的收益人，實(shí)踐中的判決，如大連市中級(jí)人民法院（2015）大民二終字第00825號(hào)、鎮(zhèn)江市中級(jí)人民法院（2015）鎮(zhèn)民終字第00853號(hào)均有論述。

2、計(jì)入公攤面積的但無(wú)產(chǎn)權(quán)證書(shū)的車(chē)位，業(yè)主支付價(jià)款取得專(zhuān)有權(quán)的同時(shí)已取得了共有部分的共有權(quán)，應(yīng)屬業(yè)主共有。未計(jì)入公攤面積且無(wú)產(chǎn)權(quán)證書(shū)的車(chē)位，開(kāi)發(fā)商作為開(kāi)發(fā)建設(shè)單位，并不因尚未進(jìn)行登記就喪失車(chē)位的專(zhuān)有權(quán)，此種情況下開(kāi)發(fā)商有權(quán)處分。

3、而對(duì)于部分省市不辦理地上車(chē)位產(chǎn)權(quán)登記造成的建筑規(guī)劃內(nèi)但無(wú)法取得獨(dú)立產(chǎn)權(quán)證書(shū)的地上車(chē)位，應(yīng)先審查其占用土地的性質(zhì)，如屬于占用公共綠地或公共場(chǎng)所建設(shè)的，則其歸全體業(yè)務(wù)共有。不能證明是占用公共綠地或公共場(chǎng)所建設(shè)的，則需依據(jù)規(guī)劃、合同等綜合認(rèn)定。

法律導(dǎo)人向善，《物權(quán)法》第七十四條第二款的目的，是通過(guò)開(kāi)發(fā)商享有所有權(quán)鼓勵(lì)其多修建具有專(zhuān)有權(quán)的車(chē)位，是對(duì)各方權(quán)屬的明確確認(rèn)，而非造成權(quán)屬的混亂。如果單純依據(jù)第七十四條第二款，凡規(guī)劃內(nèi)車(chē)位均屬于開(kāi)發(fā)商所有，則可能發(fā)生開(kāi)發(fā)商利用車(chē)位惡意逃避房?jī)r(jià)監(jiān)管、建筑區(qū)劃內(nèi)的公共部分被開(kāi)發(fā)商侵占一空等問(wèn)題，亦違背立法之本意。故對(duì)《物權(quán)法》七十四條第二款的適用，不能單一考量是否在規(guī)劃內(nèi)。

附：梅州市梅江區(qū)金駿花園業(yè)主委員會(huì),杜麗琴與梅州市梅江區(qū)金駿偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案民事判決書(shū)

廣東省高級(jí)人民法院

民 事 判 決 書(shū)

(2014)粵高法民一提字第120號(hào)

再審申請(qǐng)人（一審原告、二審上訴人）：梅州市梅江區(qū)金駿花園業(yè)主委員會(huì)。地址：廣東省梅州市梅江區(qū)。

被申請(qǐng)人（一審被告、二審被上訴人）：梅州市梅江區(qū)金駿偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。住所地：廣東省梅州市。

再審申請(qǐng)人梅州市梅江區(qū)金駿花園業(yè)主委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)業(yè)委會(huì)）因與被申請(qǐng)人梅州市梅江區(qū)金駿偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)金駿公司）、一審第三人杜麗琴建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛一案，不服廣東省梅州市中級(jí)人民法院（2013）梅中法民一終字第319號(hào)民事判決，向本院申請(qǐng)?jiān)賹?。本院?014年11月27日作出（2013）粵高法民一申字第1181號(hào)民事裁定，裁定提審本案，并依法組成合議庭對(duì)本案進(jìn)行了審理。

【當(dāng)事人一審的意見(jiàn)】

2012年12月28日，業(yè)委會(huì)向梅州市梅江區(qū)人民法院起訴請(qǐng)求判令：1、金駿公司立即騰退擅自出售（或出租）的梅州市梅江區(qū)金駿花園業(yè)主共有環(huán)保停車(chē)場(chǎng)中的22號(hào)停車(chē)位給業(yè)委會(huì)；2、金駿公司承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。主要理由：梅州市梅江區(qū)金駿花園（以下簡(jiǎn)稱(chēng)金駿花園）a、b、c、d棟168戶(hù)中的業(yè)主從2007年起陸續(xù)與金駿公司訂立購(gòu)房合同。金駿公司在整個(gè)金駿花園售樓過(guò)程存在許多違法、違規(guī)的事實(shí)。例如：占用公共道路、綠地建立的環(huán)保停車(chē)場(chǎng)擅自改成停車(chē)位。環(huán)保停車(chē)場(chǎng)的權(quán)屬，依法應(yīng)屬金駿花園全體業(yè)主共同共有。業(yè)委會(huì)認(rèn)為金駿公司將環(huán)保停車(chē)場(chǎng)中的22號(hào)停車(chē)位出售、出租給第三人杜麗琴的行為，侵害了金駿花園全體業(yè)主的合法權(quán)益，依法應(yīng)承擔(dān)騰退責(zé)任。

金駿公司辯稱(chēng)：業(yè)委會(huì)訴請(qǐng)金駿公司騰退車(chē)位沒(méi)有理由，因車(chē)位是經(jīng)過(guò)規(guī)劃的，車(chē)位面積也未分?jǐn)偟礁鳂I(yè)主。車(chē)位所占面積屬金駿公司，有國(guó)土使用證為憑。金駿公司有權(quán)出售車(chē)位。

第三人杜麗琴未到庭，未發(fā)表意見(jiàn)。

【一審法院查明的事實(shí)】

梅江區(qū)人民法院一審查明，業(yè)委會(huì)于2010年9月29日經(jīng)梅州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局登記備案，金駿公司則是一間房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。金駿花園是金駿公司在梅城江北開(kāi)發(fā)的一個(gè)住宅小區(qū)，該住宅小區(qū)于2008年1月31日通過(guò)竣工驗(yàn)收，小區(qū)內(nèi)共a、b、c、d四棟大樓，呈“回”字形。小區(qū)中央有一塊公共綠地，沿綠地四周建有一帶狀環(huán)保停車(chē)場(chǎng)，環(huán)保停車(chē)場(chǎng)依序劃了幾十個(gè)停車(chē)位，并有編號(hào)。至于車(chē)位的個(gè)數(shù)，雙方均確認(rèn)有37個(gè)。環(huán)保停車(chē)場(chǎng)及各車(chē)位均未獨(dú)立辦理土地使用證。2010年1月22日，金駿公司與杜麗琴簽訂一份《車(chē)位租賃合同》，22號(hào)車(chē)位出租給一審第三人使用，期限60年。業(yè)委會(huì)與金駿公司均確認(rèn)22號(hào)車(chē)位現(xiàn)由杜麗琴使用。對(duì)金駿公司將環(huán)保停車(chē)場(chǎng)車(chē)位出租等處置行為，業(yè)委會(huì)提出異議，認(rèn)為環(huán)保停車(chē)場(chǎng)是占用公共道路、綠地建立，屬全體業(yè)主共有，金駿公司無(wú)權(quán)處置。在與金駿公司溝通無(wú)效情況下，多次向政府部門(mén)投訴，但雙方糾紛仍未解決。業(yè)委會(huì)遂將金駿公司訴至法院，提出上述訴訟請(qǐng)求，并申請(qǐng)追加22號(hào)車(chē)位使用方杜麗琴作為第三人參加訴訟，要求其配合騰退車(chē)位。

【一審法院的處理意見(jiàn)】

梅江區(qū)人民法院一審認(rèn)為：本案業(yè)委會(huì)已經(jīng)政府部門(mén)備案登記，符合國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定，具備原告主體資格，有權(quán)代表金駿花園全體業(yè)主起訴金駿公司。雙方的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是22號(hào)車(chē)位使用權(quán)歸屬問(wèn)題。業(yè)委會(huì)訴請(qǐng)金駿公司及第三人騰退環(huán)保停車(chē)場(chǎng)內(nèi)的22號(hào)車(chē)位，前提需證明該車(chē)位使用權(quán)屬于金駿花園全體業(yè)主共有。從業(yè)委會(huì)提交的證據(jù)即金駿花園環(huán)保停車(chē)場(chǎng)的規(guī)劃圖看，該環(huán)保停車(chē)場(chǎng)是經(jīng)過(guò)規(guī)劃且通過(guò)政府職能部門(mén)審批的。根據(jù)《物權(quán)法》第七十四條第二款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定?！睆脑撘?guī)定可看出，對(duì)于建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，物權(quán)法采用的是“約定說(shuō)”，即車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬由開(kāi)發(fā)商與業(yè)主通過(guò)出售、出租、附贈(zèng)等方式進(jìn)行約定。本案環(huán)保停車(chē)場(chǎng)經(jīng)過(guò)了規(guī)劃，22號(hào)車(chē)位已由金駿公司與第三人通過(guò)出租方式進(jìn)行約定，使用權(quán)已有歸屬。業(yè)委會(huì)主張22號(hào)車(chē)位使用權(quán)為金駿花園全體業(yè)主所有的意見(jiàn)依據(jù)不足，不予支持。業(yè)委會(huì)認(rèn)為本案車(chē)位使用權(quán)的歸屬應(yīng)適用《物權(quán)法》第七十四條的第三款即：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有”來(lái)確定，因環(huán)保停車(chē)場(chǎng)經(jīng)過(guò)規(guī)劃且已通過(guò)政府相關(guān)職能部門(mén)審批，并未占用金駿花園全體業(yè)主共有道路或其他場(chǎng)地，故該條款并不適用本案爭(zhēng)議，業(yè)委會(huì)屬適用法律錯(cuò)誤。綜上，業(yè)委會(huì)訴請(qǐng)依據(jù)不足，根據(jù)“誰(shuí)主張、誰(shuí)舉證”的規(guī)則，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果。業(yè)委會(huì)作為金駿花園業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，起訴金駿公司已經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意及授權(quán)，符合法定程序，應(yīng)為有效。金駿公司質(zhì)疑業(yè)委會(huì)提交的授權(quán)書(shū)業(yè)主簽名真實(shí)性，但未提供證據(jù)證實(shí)，該異議不予采納。綜上，一審法院依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十四條第二款，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十五條第一款，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，經(jīng)該院審判委員會(huì)討論決定，于2013年6月18日作出（2013）梅江法民二初字第37事判決：駁回業(yè)委會(huì)的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)100元，由業(yè)委會(huì)負(fù)擔(dān)。

【當(dāng)事人二審意見(jiàn)】

業(yè)委會(huì)不服一審判決，向廣東省梅州市中級(jí)人民法院提起上訴，請(qǐng)求：1.撤銷(xiāo)一審判決：2.金駿公司立即騰退擅自出售（或出租）的金駿花園的環(huán)保停車(chē)場(chǎng)中的22號(hào)車(chē)位給業(yè)委會(huì)；3.金駿公司承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。主要理由：環(huán)保停車(chē)場(chǎng)中的22號(hào)停車(chē)位的使用權(quán)依法屬梅州市梅江區(qū)金苑小區(qū)金駿花園全體業(yè)主共有。金駿花園a、b、c、d棟168戶(hù)業(yè)主從2007年起陸續(xù)與金駿公司訂立購(gòu)房合同，金駿公司在整個(gè)金駿花園售樓過(guò)程中存在著許多違法、違規(guī)的事實(shí)。例如：占用公共道路、綠地建立的環(huán)保停車(chē)場(chǎng)擅自改成停車(chē)位。環(huán)保停車(chē)場(chǎng)的權(quán)屬，依法應(yīng)屬金駿花園全體業(yè)主共同共有。建筑物區(qū)分所有權(quán)中除了專(zhuān)有部分外就是共有部分。金駿公司將業(yè)主共同共有的環(huán)保停車(chē)場(chǎng)中的停車(chē)位出售、出租給第三人的行為違反了《物權(quán)法》第七十三條、第七十四條的規(guī)定，侵害了金駿花園全體業(yè)主的合法權(quán)益。本案糾紛所涉及的所有證據(jù)都由金駿公司掌握，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》應(yīng)由金駿公司負(fù)舉證責(zé)任。

金駿公司二審答辯稱(chēng)：1、金駿公司是涉案車(chē)位的合法權(quán)屬人，有權(quán)把涉案車(chē)位依法處置給第三人使用。涉案停車(chē)位是金駿公司經(jīng)職能部門(mén)依法規(guī)劃的車(chē)位，金駿公司是當(dāng)然的權(quán)屬人，依法有權(quán)以出售、附贈(zèng)、出租等方式處分給業(yè)主使用，不存在侵害各業(yè)主合法權(quán)益的情況。這有國(guó)有土地使用證、車(chē)位規(guī)劃圖紙和金駿公司與各業(yè)主簽訂的《金駿花園商住樓買(mǎi)賣(mài)合同》第四條“內(nèi)院物業(yè)產(chǎn)權(quán)屬甲方所有，乙方無(wú)權(quán)干預(yù)甲方物業(yè)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)”（注：甲方即為金駿公司）的合同內(nèi)容等證據(jù)予以證實(shí)。可見(jiàn)，涉案車(chē)位屬已依法規(guī)劃的停車(chē)位，金駿公司有權(quán)依法處置。2，到目前為止，業(yè)委會(huì)沒(méi)有從金駿公司處通過(guò)附贈(zèng)、購(gòu)買(mǎi)、出租等合法形式擁有涉案停車(chē)位的權(quán)屬。而且，業(yè)委會(huì)訴稱(chēng)涉案停車(chē)位屬業(yè)主共有無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)。3、一審判決認(rèn)定業(yè)委會(huì)具備原告主體資格依據(jù)不足。綜上所述，業(yè)委會(huì)的上訴無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，請(qǐng)依法給予駁回上訴或業(yè)委會(huì)起訴，以維護(hù)金駿公司合法、正當(dāng)?shù)臋?quán)益。

【二審法院查明的事實(shí)及處理意見(jiàn)】

二審法院查明的事實(shí)與一審法院查明的事實(shí)一致。

二審審理認(rèn)為，本案的焦點(diǎn)是爭(zhēng)議的22號(hào)車(chē)位使用權(quán)的歸屬問(wèn)題。金駿花園環(huán)保停車(chē)場(chǎng)是經(jīng)過(guò)規(guī)劃且通過(guò)政府職能部門(mén)審批，爭(zhēng)議的停車(chē)位位于該環(huán)保停車(chē)場(chǎng)內(nèi)，由金駿公司與杜麗琴通過(guò)出租方式約定了使用權(quán)?！吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十四條第二款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定?！币虼?，金駿公司與杜麗琴通過(guò)出租方式約定爭(zhēng)議停車(chē)位的使用權(quán)符合法律規(guī)定。金駿公司與杜麗琴通過(guò)出租方式約定爭(zhēng)議停車(chē)位使用權(quán)的行為并未侵害金駿花園全體業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)委會(huì)上訴主張爭(zhēng)議的22號(hào)車(chē)位的使用權(quán)為金駿花園全體業(yè)主所有的意見(jiàn)依據(jù)不足，難以支持。綜上，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，處理適當(dāng)，予以維持。業(yè)委會(huì)上訴理由不充分，予以駁回。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，二審法院于2013年9月16日作出（2013）梅中法民一終字第319事判決：駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)100元，由上訴人業(yè)委會(huì)負(fù)擔(dān)。

【當(dāng)事人再審階段的意見(jiàn)】

業(yè)委會(huì)不服二審判決，向本院申請(qǐng)?jiān)賹?，?qǐng)求：1.撤銷(xiāo)一、二審判決；2.判令金駿公司騰退擅自出售、出租的涉案環(huán)保停車(chē)場(chǎng)內(nèi)的22號(hào)車(chē)位給業(yè)委會(huì)。主要理由：涉案22號(hào)停車(chē)位是占用小區(qū)公共道路、綠地建設(shè)的，依法應(yīng)屬金駿花園全體業(yè)主共有。金駿公司將業(yè)主共有的環(huán)保停車(chē)場(chǎng)中停車(chē)位出售、出租給第三人的行為違反了《物權(quán)法》第七十三條、第七十四條的規(guī)定，侵害了金駿花園全體業(yè)主的合法權(quán)益。另外，金駿花園的業(yè)主與金駿公司簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同并無(wú)約定涉案環(huán)保停車(chē)位屬金駿公司所有，即使有約定也是無(wú)效的。一、二審判決認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤，處理不當(dāng)，請(qǐng)求再審法院判決上述所請(qǐng)。

金駿公司及杜麗琴經(jīng)本院傳票傳喚，無(wú)正當(dāng)理由未參加再審?fù)ピ?xún)，亦未提供書(shū)面答辯意見(jiàn)。

【本院再審查明的事實(shí)及判決理由和結(jié)果】

經(jīng)審查，二審查明的基本事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。

本院查明，金駿公司在二審期間，向二審法院提交一份其公司與謝某簽訂的《金駿花園商住樓買(mǎi)賣(mài)合同》，擬證明其與業(yè)主約定涉案環(huán)保停車(chē)場(chǎng)歸其所有，并稱(chēng)其可以找到148份合同有約定車(chē)位歸其所有。在合同中的四、載明“內(nèi)院物業(yè)產(chǎn)權(quán)屬甲方所有，乙方無(wú)權(quán)干預(yù)甲方物業(yè)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)，乙方要服從物業(yè)管理，不得亂拆、亂建、亂堆、亂放，如有特殊情況需改動(dòng)要經(jīng)過(guò)甲方同意，否則造成的后果由乙方承擔(dān)，防盜網(wǎng)要按甲方要求統(tǒng)一規(guī)格、形狀安裝，公共主門(mén)、對(duì)講機(jī)、監(jiān)控管理系統(tǒng)由甲方做好后按實(shí)向乙方收取”。該合同中的五、載明：“其他約定事項(xiàng)：乙方付清全部款項(xiàng)，甲方辦好房產(chǎn)證后本合同自動(dòng)失效。”業(yè)委會(huì)對(duì)此認(rèn)為，上述合同并無(wú)明確約定涉案環(huán)保停車(chē)場(chǎng)歸金駿公司所有，且在梅州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局存檔的所有房屋買(mǎi)賣(mài)合同都沒(méi)有關(guān)于涉案環(huán)保停車(chē)場(chǎng)的約定。即使合同有約定也應(yīng)是格式條款而屬無(wú)效，更何況合同最后一條也約定乙方付清全部款項(xiàng)，甲方辦好房產(chǎn)證后本合同自動(dòng)失效，故金駿公司以此主張涉案環(huán)保停車(chē)場(chǎng)屬其所有理由不成立。上述中的甲方指金駿公司，乙方是指買(mǎi)方即業(yè)主。

另查明，金駿花園小區(qū)共有168個(gè)單元。

再審審查期間和再審期間，本院依法就涉案環(huán)保停車(chē)位所占的土地性質(zhì)向梅州市城鄉(xiāng)規(guī)劃局、廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、廣東省國(guó)土資源廳等相關(guān)部門(mén)征求意見(jiàn)。

梅州市城鄉(xiāng)規(guī)劃局于2014年2月25日函復(fù)：1.金駿花園總面積規(guī)劃于2006年8月審批，技術(shù)指標(biāo)中的綠地面積包括環(huán)保停車(chē)場(chǎng)面積在內(nèi)。2.環(huán)保停車(chē)場(chǎng)面積按100％計(jì)入綠地面積。綠地面積具體計(jì)算方式為：中心綠地面積＋環(huán)保停車(chē)場(chǎng)面積＋用地東側(cè)的宅旁綠地面積。

廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳于2014年12月1日函復(fù)：根據(jù)梅州市城鄉(xiāng)規(guī)劃局的相關(guān)答復(fù)，梅州市金駿花園的環(huán)保停車(chē)場(chǎng)用途應(yīng)屬于該小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地。

廣東省國(guó)土資源廳于2014年11月28日函復(fù)：一、根據(jù)《物權(quán)法》第七十三條“建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外?！钡囊?guī)定，鑒于該小區(qū)的環(huán)保停車(chē)場(chǎng)是建立在綠地的基礎(chǔ)上，其面積100％計(jì)入綠地面積，即在用地時(shí)按照規(guī)劃功能屬于綠地面積，依法應(yīng)為全體業(yè)主共有。二、根據(jù)《物權(quán)法》第七十四條第二款“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定”的規(guī)定，沒(méi)有約定或者約定不明確的，車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)屬于全體業(yè)主共有。該小區(qū)環(huán)保停車(chē)位的權(quán)屬?zèng)]有約定，依法應(yīng)屬于全體業(yè)主共有。

業(yè)委會(huì)確認(rèn)上述函復(fù)內(nèi)容的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性。

本院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為涉案停車(chē)位的所有權(quán)歸屬問(wèn)題。根據(jù)梅州市城鄉(xiāng)規(guī)劃局、廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳函復(fù)的內(nèi)容，涉案環(huán)保停車(chē)場(chǎng)占用的是金駿花園小區(qū)公共綠地的面積，其本質(zhì)上屬于業(yè)主共有的公共綠地，依照《物權(quán)法》第七十三條“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、共用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有”的規(guī)定，涉案環(huán)保停車(chē)場(chǎng)應(yīng)屬金駿花園小區(qū)全體業(yè)主共有。金駿公司將該車(chē)場(chǎng)內(nèi)的22號(hào)車(chē)位擅自出租給第三人的行為，損害了金駿花園全體業(yè)主的合法權(quán)益，業(yè)委會(huì)訴請(qǐng)其騰退該車(chē)位有事實(shí)和法律依據(jù)，本院予以支持。

關(guān)于涉案環(huán)保停車(chē)場(chǎng)經(jīng)過(guò)規(guī)劃審批與其權(quán)利歸屬的關(guān)系問(wèn)題。規(guī)劃職能僅決定用途和功能，涉案環(huán)保停車(chē)場(chǎng)經(jīng)過(guò)規(guī)劃審批一節(jié)并不能作為認(rèn)定其屬金駿公司所有的依據(jù)。金駿公司在不具有涉案環(huán)保停車(chē)場(chǎng)所有權(quán)或使用權(quán)的情況下，通過(guò)出租方式約定涉案停車(chē)位的使用權(quán)是無(wú)權(quán)處分行為，應(yīng)屬無(wú)效，二審法院認(rèn)為金駿公司該行為符合《物權(quán)法》第七十四條第二款“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定”的規(guī)定，屬適用法律錯(cuò)誤。

關(guān)于金駿公司提供的《金駿花園商住樓買(mǎi)賣(mài)合同》能否作為認(rèn)定涉案環(huán)保停車(chē)場(chǎng)歸其所有的依據(jù)問(wèn)題。從金駿公司提供的上述合同分析，首先，涉案環(huán)保停車(chē)場(chǎng)設(shè)在金駿花園建筑區(qū)劃內(nèi)、屬金駿花園全體業(yè)主共有的綠地之上，不能獨(dú)立取得產(chǎn)權(quán)證書(shū)，不能成為金駿花園院內(nèi)具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的物業(yè)，可見(jiàn)該合同并無(wú)包含約定涉案環(huán)保停車(chē)場(chǎng)歸金駿公司所有的內(nèi)容，更何況雙方同時(shí)約定在業(yè)主付清全部款項(xiàng)，金駿公司辦好房產(chǎn)證后本合同自動(dòng)失效。其次，根據(jù)《物權(quán)法》第七十條的規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。因此，即使金駿公司與金駿花園業(yè)主在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中有約定涉案環(huán)保停車(chē)場(chǎng)歸金駿公司所有的條款，亦屬于《合同法》第四十條規(guī)定的“提供格式條款一方免除其責(zé)任，加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利”的情形，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。綜上所述，金駿公司稱(chēng)《金駿花園商住樓買(mǎi)賣(mài)合同》約定涉案環(huán)保停車(chē)場(chǎng)歸其所有，并以此主張其擁有涉案環(huán)保停車(chē)場(chǎng)的所有權(quán)依據(jù)不足，本院不予采納。

綜上所述，一、二審判決處理欠妥，本院予以撤銷(xiāo)。業(yè)委會(huì)的再審申請(qǐng)理?yè)?jù)充分，本院予以支持。經(jīng)本院審判委員會(huì)討論決定，依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十三條、《中華人民共和國(guó)合同法》第四十條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

一、撤銷(xiāo)梅州市梅江區(qū)人民法院（2013）梅江法民二初字第37號(hào)民事判決和廣東省梅州市中級(jí)人民法院（2013）梅中法民一終字第319號(hào)民事判決；

二、梅州市梅江區(qū)金駿偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決發(fā)生法律效力之日起10日內(nèi)，騰退梅州市梅江區(qū)金駿花園環(huán)保停車(chē)場(chǎng)內(nèi)的22號(hào)車(chē)位給梅州市梅江區(qū)金駿花園業(yè)主委員會(huì)。

本案一、二審案件受理費(fèi)各100元，均由梅州市梅江區(qū)金駿偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)：申良洪

代理審判員：洪望強(qiáng)

代理審判員：郭爾絢

二Ｏ一四年十二月十九日

書(shū)記員：范怡倩