2018物業(yè)新政：關(guān)于小區(qū)車(chē)位是買(mǎi)還是租？務(wù)必要了解以下7點(diǎn)！

近年來(lái)，車(chē)位比車(chē)還貴的新聞并不少見(jiàn)，好不容易下定決心“買(mǎi)”了車(chē)位，實(shí)際上你可能只是租了個(gè)車(chē)位。

現(xiàn)在幾乎每個(gè)小區(qū)都有車(chē)位（庫(kù)），目前主要分為以下幾種情況：

1．敞開(kāi)式的地上車(chē)位——屬于全體業(yè)主 。主要通過(guò)劃線確定每個(gè)車(chē)位的具體位置，由于小區(qū)的土地使用權(quán)歸全體業(yè)主，因此開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)出售敞開(kāi)式地上車(chē)位。這類(lèi)車(chē)位可以由業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)委會(huì)委托物業(yè)租給業(yè)主使用，扣除必要費(fèi)用后歸入小區(qū)維修資金。

2．三面有護(hù)圍的地上車(chē)庫(kù)（位）——可辦產(chǎn)權(quán)，可銷(xiāo)售 。若開(kāi)發(fā)商在當(dāng)初規(guī)劃時(shí)，明確了這類(lèi)車(chē)庫(kù)（位）有獨(dú)立的用地面積和建筑面積，則開(kāi)發(fā)商有權(quán)出售。

3．地下車(chē)位（庫(kù)）建筑面積未分?jǐn)偂赊k產(chǎn)權(quán)可銷(xiāo)售，但是無(wú)約定的話就屬于全體業(yè)主 。 如果地下車(chē)位（庫(kù)）建筑面積未分?jǐn)?，且開(kāi)發(fā)商單獨(dú)取得車(chē)庫(kù)產(chǎn)權(quán)的（不能辦產(chǎn)權(quán)的當(dāng)然還是禁止銷(xiāo)售，屬于全體業(yè)主的），則開(kāi)發(fā)商可以對(duì)購(gòu)房人出售產(chǎn)權(quán)，但地下車(chē)庫(kù)只能預(yù)售給本小區(qū)范圍內(nèi)的商品房預(yù)購(gòu)人。即如果業(yè)主和開(kāi)發(fā)商在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中沒(méi)有對(duì)開(kāi)發(fā)商擁有產(chǎn)權(quán)的地下車(chē)庫(kù)進(jìn)行特別約定，車(chē)庫(kù)也應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主按份共有，其收益也應(yīng)歸業(yè)主。

4．地下車(chē)位（庫(kù)）建筑面積已分?jǐn)偂獙儆谌w業(yè)主 。如果地下車(chē)位（庫(kù)）面積已作為公攤面積被小區(qū)業(yè)主分?jǐn)偭?，那么開(kāi)發(fā)商就無(wú)權(quán)出售。這類(lèi)的地下車(chē)位（庫(kù)）屬全體小區(qū)業(yè)主所有，嚴(yán)格的說(shuō)屬于小區(qū)的配套設(shè)施，可以由小區(qū)業(yè)委會(huì)委托物業(yè)公司出租給業(yè)主使用，出租收益扣除必要的管理成本后歸入小區(qū)維修資金。

5．該地下車(chē)位（庫(kù)）屬于“人防工程”——收益屬于投資者 。這種車(chē)位的歸屬在司法實(shí)踐中的爭(zhēng)議比較大。根據(jù)《中華人民共和國(guó)人民防空法》第五條規(guī)定：“人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”人防工程是國(guó)家強(qiáng)制配套，禁止開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售，其收益權(quán)屬于投資者。如果人防工程的建筑成本已經(jīng)分?jǐn)偟降孛嫔唐贩康馁?gòu)房款中，那么人防工程的建筑成本隨著商品房的銷(xiāo)售、業(yè)主購(gòu)房的完成，實(shí)際已經(jīng)轉(zhuǎn)化為全體業(yè)主承擔(dān) ，收益應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主，否則就屬于開(kāi)發(fā)商。

6．改造車(chē)位（庫(kù)）——屬于全體業(yè)主 還有一種非常嚴(yán)重的現(xiàn)象是在規(guī)劃許可證上沒(méi)有載明的，開(kāi)發(fā)商為了謀取利益用建筑物的地下空間而改造成的停車(chē)位（庫(kù)），這種停車(chē)位沒(méi)有計(jì)算在建筑物的建筑面積之內(nèi)，也無(wú)法取得產(chǎn)權(quán)證。開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司也無(wú)權(quán)擅自處分這些車(chē)位（庫(kù)），它們也應(yīng)該屬于全體業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)。

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第37條規(guī)定“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的不得轉(zhuǎn)讓”，因此若不能辦理產(chǎn)權(quán)，車(chē)庫(kù)（位）買(mǎi)賣(mài)合同是不受法律保護(hù)的。同時(shí)《合同法》第214條規(guī)定：“租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效?！?消費(fèi)者租賃車(chē)庫(kù)（位）（就是所謂的銷(xiāo)售使用權(quán)），最長(zhǎng)期限也只有20年，凡是銷(xiāo)售使用權(quán)超過(guò)20年并且不向消費(fèi)者聲明20年后不受法律保護(hù)的，都是欺詐行為。所以消費(fèi)者們一定要擦亮眼睛，不要被開(kāi)發(fā)商迷惑。

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