起底房屋買賣"貓膩":面積"縮水" "雙合同"提價(jià)

    房屋模型與實(shí)際不符、“雙合同”規(guī)避政府限價(jià)、承諾有學(xué)位卻難以兌現(xiàn)……正值年底房產(chǎn)交易旺季，不少購(gòu)房者期盼在此期間選購(gòu)到心儀的住房，然而，“買的沒有賣的精”，一些開發(fā)商、房產(chǎn)中介等賣家利用自身資源信息優(yōu)勢(shì)，為購(gòu)房者設(shè)置了多個(gè)“陷阱”。購(gòu)房市場(chǎng)究竟有多少“貓膩”？泰州裝飾招標(biāo)網(wǎng)（http://lixw.cn）小編對(duì)此展開了調(diào)查。

　　面積“縮水”是欺詐還是計(jì)算錯(cuò)誤

　　2016年，廣東佛山的林先生看中了某房產(chǎn)公司所建的花園小區(qū)期房，由于林先生想要購(gòu)買的三房戶型無(wú)樣板房，銷售員稱可看兩房戶型的3D房屋模型，除了比樣板房少一個(gè)房間，得房率（八成）等都一樣。為加以佐證，銷售員還向林先生出示了商品房買賣合同樣本，其附件注明公攤系數(shù)（公攤面積/套內(nèi)面積）為0.265268。之后林先生決定購(gòu)買兩套三房戶型并支付了款項(xiàng)。

　　2017年3月，林先生獲知所購(gòu)房屋建成，隨即前往現(xiàn)場(chǎng)查看，但發(fā)現(xiàn)實(shí)際交付的房屋與購(gòu)房前了解的情況相差甚遠(yuǎn)：一是實(shí)際空間與戶型圖不符；二是承諾的飄窗不見蹤影；三是得房率遠(yuǎn)未達(dá)“八成”；四是主合同中的房屋面積數(shù)據(jù)與附件中提供的數(shù)據(jù)不一致。

　　林先生透露，購(gòu)買前銷售員曾承諾得房率為八成，并說(shuō)明公攤系數(shù)為0.265268。但經(jīng)佛山市南海區(qū)測(cè)繪中心出具的測(cè)繪報(bào)告顯示，林先生購(gòu)買的兩套房公攤系數(shù)分別為0.469573和0.475149，換算成得房率分別為68.05%和67.79%，均未達(dá)八成。林先生認(rèn)為，開發(fā)商在合同中標(biāo)明的建筑物關(guān)鍵指標(biāo)“公攤系數(shù)”與實(shí)際值存在嚴(yán)重出入，屬于欺詐行為，遂投訴至廣東省消委會(huì)。

　　廣東省消委會(huì)接訴后與佛山這家房產(chǎn)公司取得聯(lián)系，但該房企表示：關(guān)于房屋空間的問(wèn)題，展示的模型及戶型圖均有提示“本模型僅作示意用途，其細(xì)節(jié)以最終交付實(shí)物為準(zhǔn)”；關(guān)于飄窗的問(wèn)題，樓盤銷售現(xiàn)場(chǎng)有提示板提示16、17棟房屋并無(wú)飄窗；關(guān)于房屋得房率，在與消費(fèi)者所簽合同中已明確注明該房屋的所有面積數(shù)據(jù)，公司從未在任何文件中宣傳有80%的得房率。

　　最后，該房企承認(rèn)確實(shí)存在主合同與附件數(shù)據(jù)不一致的錯(cuò)誤，但稱商品房買賣合同是在雙方合意、意思表示真實(shí)的前提下簽訂的，主合同第三條已明確房屋相關(guān)面積數(shù)據(jù)，在一定程度上表明公司并非故意隱瞞，沒有銷售欺詐，數(shù)據(jù)不一致屬于“計(jì)算錯(cuò)誤”。

　　虛假宣傳

　　房企應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任

　　3D模型、平面圖中的“提示說(shuō)明”能否作為免責(zé)依據(jù)？房企“無(wú)意”的隱瞞是否構(gòu)成欺詐？

　　根據(jù)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法第二十條規(guī)定：“經(jīng)營(yíng)者向消費(fèi)者提供有關(guān)商品或者服務(wù)的質(zhì)量、性能、用途、有效期限等信息，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、全面，不得作虛假或者引人誤解的宣傳?！睆V東省消委會(huì)認(rèn)為，開發(fā)商展示3D模型、平面圖以及銷售人員介紹情況時(shí)，有義務(wù)通過(guò)各種途徑將房屋具體情況進(jìn)行真實(shí)全面的展示，從而充分保障消費(fèi)者的知情權(quán)。

　　然而，該房企的房屋3D模型和戶型圖不但沒有真實(shí)反映實(shí)際情況，而且銷售人員夸大房屋的得房率，涉嫌虛假宣傳；不僅如此，在簽訂合同過(guò)程中，消費(fèi)者所簽合同的重要條款與之前承諾的房屋情況不一致，開發(fā)商并未做提醒、說(shuō)明及解釋，廣東省消委會(huì)認(rèn)為，該房企已然違背誠(chéng)實(shí)信用的市場(chǎng)原則，并且存在侵犯消費(fèi)者知情權(quán)和公平交易權(quán)的問(wèn)題。

　　廣東省消委會(huì)認(rèn)為，該房企故意隱瞞所售房屋真實(shí)信息，通過(guò)不實(shí)信息誘使消費(fèi)者做出購(gòu)買房屋的決定，涉嫌欺詐，消費(fèi)者有權(quán)根據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第五十五條的相關(guān)規(guī)定，要求房地產(chǎn)公司承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

　　記者了解到，該房企表示已通過(guò)房管部門多次與消費(fèi)者林先生溝通，均未達(dá)成一致意見，并稱如消費(fèi)者通過(guò)司法途徑解決，公司愿意遵從法律判決執(zhí)行。

　　屢見不鮮賣房“套路”何其多

　　在房屋買賣市場(chǎng)上，不管是新房還是二手房，賣方故意隱瞞不利信息使買方權(quán)益受損的現(xiàn)象屢見不鮮，最常見的有三大“套路”。

　　其一，房企捂盤惜售，制造火爆銷售場(chǎng)景，令購(gòu)房者焦慮恐慌，匆忙簽合同。

　　湖南張家界的梁先生今年6月看上了某開發(fā)商在當(dāng)?shù)亟ǖ臉潜P。直到11月上旬，梁先生才突然接到開發(fā)商通知，說(shuō)交定金的日期在幾天后一個(gè)周末的早上，還說(shuō)預(yù)留名額過(guò)期不候。

　　“11月已經(jīng)天氣轉(zhuǎn)涼了，我早上5點(diǎn)多就去排隊(duì)，到8點(diǎn)才讓我們進(jìn)去，烏泱泱一大片人，場(chǎng)面十分火爆，大家都像瘋了一樣搶房?！绷合壬嬖V記者，售樓部的電子顯示屏上滾動(dòng)顯示僅剩幾套房，還在外面排隊(duì)的買房者像熱鍋上的螞蟻一樣焦慮，根本來(lái)不及考慮更多。

　　房企有意制造火爆的銷售場(chǎng)景，加劇了消費(fèi)者的恐慌心理。佛山的林先生也表示，當(dāng)初與開發(fā)商簽訂合同的時(shí)候，開發(fā)商組織了200多名業(yè)主集體排隊(duì)，工作人員直接將合同翻至簽名頁(yè)面，讓業(yè)主依次簽名，自己沒有充足的時(shí)間細(xì)看合同。而對(duì)于合同的重要條款或者新的情況，工作人員也未做任何說(shuō)明，消費(fèi)者均以為合同內(nèi)容與之前了解的情況一致就直接簽名，之后才發(fā)現(xiàn)主合同與附件數(shù)據(jù)不一致的問(wèn)題。

　　其二，房企有意規(guī)避政府限價(jià)，制造“雙合同”以高價(jià)售出房屋。

　　今年9月，周女士在廣州市東部看中了一套建筑面積為73平方米的新房，房子在房管局備案的價(jià)格為90萬(wàn)元，即每平方米1.2萬(wàn)元左右，銷售員告訴周女士，“簽訂購(gòu)房合同必須同時(shí)簽訂裝修合同”。

　　銷售員為周女士準(zhǔn)備了兩份合同，一份為購(gòu)房合同，顯示總樓款約90萬(wàn)元，一份為裝修合同，顯示金額為56萬(wàn)元，也就是說(shuō)周女士需要花146萬(wàn)元才能購(gòu)買這套房子。“這樣算下來(lái)，房子的單價(jià)為每平方米2萬(wàn)元，超過(guò)了政府的限價(jià)?！敝芘空f(shuō)。

　　不僅如此，在付首付的時(shí)候，樓款和裝修款必須都付三成首付，共43萬(wàn)元。此外，開發(fā)商還要求剩下未付清的七成裝修款合計(jì)約40萬(wàn)元，要么在半年內(nèi)分兩期付清，要么選擇利息更高、最長(zhǎng)貸款期僅為五年的普通裝修貸款。

　　無(wú)奈之下，周女士只好與開發(fā)商簽訂如此“霸王條款”，首付43萬(wàn)元后，約定半年內(nèi)再分兩期，每期20萬(wàn)元付清剩余裝修款項(xiàng)?！胺抗芫謧浒讣s90萬(wàn)元的房子，被開發(fā)商‘雙合同’賣到146萬(wàn)元，加上我選的半年內(nèi)付清剩余的裝修貸，算下來(lái)，我首次購(gòu)房成本超過(guò)80萬(wàn)元，接近樓款總價(jià)了?！?/p>

　　其三，二手房買賣中賣方故意隱瞞學(xué)位占用等關(guān)鍵事實(shí)。

　　雖然不及開發(fā)商手握大量房源，但是不少二手房賣主為了盡快將房屋賣出、賣個(gè)好價(jià)錢，也費(fèi)盡心思在語(yǔ)言文字上與買方“打太極”，除了隱瞞房屋質(zhì)量問(wèn)題之外，近年來(lái)最常見的就是二手房學(xué)位糾紛。

　　2016年6月29日，北京市西城區(qū)孟某（賣方）與李某（買方）簽訂了房屋買賣合同，2016年7月1日，李某支付首期購(gòu)房款550萬(wàn)元，7月4日晚，出售方孟某告知李某，此前有人于2013年使用該房屋戶籍進(jìn)入北京市西城區(qū)某小學(xué)學(xué)習(xí)。李某認(rèn)為孟某明知自己購(gòu)買房屋是為了孩子上小學(xué)，卻在簽訂購(gòu)房合同時(shí)故意隱瞞了戶籍學(xué)位被占用的事實(shí)。李某于是將賣方孟某上訴至法院，要求解除房屋買賣合同，并要求孟某賠償相應(yīng)的損失。

　　法院審理認(rèn)為，賣方孟某對(duì)李某購(gòu)買房屋的目的是知曉的，即為了李某孩子入學(xué)之用，但孟某在簽訂合同之初并未如實(shí)披露學(xué)位已被占用的事實(shí)，違反了雙方協(xié)議的約定，對(duì)李某的購(gòu)房選擇及目的有重大影響，孟某應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

　　維權(quán)不易當(dāng)心自我否定式營(yíng)銷

　　盈科信榮（全國(guó)）房地產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)首席律師張茂榮認(rèn)為，買房者屢屢上當(dāng)受騙的原因很大程度上在于開發(fā)商違法成本低。

　　開發(fā)商最常見的違法方式就是借不確定的名校、商業(yè)配套等宣傳推廣，并利用格式合同制定方優(yōu)勢(shì)，在購(gòu)房合同中事先設(shè)定大量免責(zé)條款，對(duì)于相關(guān)宣傳均定性為邀約邀請(qǐng)，并特別說(shuō)明廣告宣傳不具備法律約束力，最終一切以政府審核為準(zhǔn)，即采取自我否定式營(yíng)銷?！耙环矫嫘攀牡┑┑匦麄鞒兄Z，另一方面又在合同中自我否定承諾效力?！睆埫瘶s說(shuō)。

　　與此同時(shí)，由于處罰力度與開發(fā)商違法獲利之間往往不具可比性，相關(guān)部門的監(jiān)管難以對(duì)開發(fā)商形成威懾力。

　　再加上購(gòu)房者都是零散個(gè)體，難以形成合力，導(dǎo)致維權(quán)成本高。佛山的林先生自從發(fā)現(xiàn)新房“被縮水”，到投訴至廣東省消委會(huì)有答復(fù)，過(guò)去了半年有余。林先生表示像他一樣的購(gòu)房者還有幾十個(gè)，但出于“忍氣吞聲罷了”的想法，大多沒有堅(jiān)持維權(quán)。同時(shí)林先生還提到，由于已支付購(gòu)房款，已無(wú)購(gòu)房資格、貸款資格另行購(gòu)置其他房屋，且面臨房?jī)r(jià)上漲，即便受騙也很難選擇退房維權(quán)。

　　廣東濟(jì)方律師事務(wù)所律師楊曉棟表示，購(gòu)房者在購(gòu)買前一定要實(shí)地察看，針對(duì)相關(guān)宣傳單內(nèi)容應(yīng)該仔細(xì)詢問(wèn)銷售人員，最好能在銷售人員的帶領(lǐng)下前往查看是否有留地規(guī)劃，謹(jǐn)防開發(fā)商虛假承諾相關(guān)配套設(shè)施；留意宣傳單張是否有相關(guān)文字表示“僅用作宣傳參考”等字眼。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)建議購(gòu)房者在交易過(guò)程中，要注意留存證據(jù)，遇到侵權(quán)情況時(shí)要積極主動(dòng)維權(quán)。

　　倘若購(gòu)房者在不知情的情況下簽訂了“霸王條款”，楊曉棟認(rèn)為也并非沒有回旋的余地。楊曉棟表示，《中華人民共和國(guó)合同法》規(guī)定，格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效。因此，購(gòu)房者完全可以以此作為與房企談判的依據(jù)，若簽訂后才發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，亦可以此作為維權(quán)依據(jù)。