收房不驗房，不如不買房！

收房流程

    收房流程各開發(fā)商略有不同，先后順序也可能調(diào)整，但一般都包含有以下重要環(huán)節(jié)：

1.通知交房

    在合同約定交房時間，開發(fā)商會通知你具體的交房時間、地點以及準(zhǔn)備的材料（合同、身份證以及收據(jù)）

2.查驗“兩書一表”

    開發(fā)商出示《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》和《竣工驗收備案表》；在確認購房者身份后，在委任的接待員的帶領(lǐng)下檢查房屋質(zhì)量。

    《住宅質(zhì)量保證書》是承擔(dān)房子質(zhì)量責(zé)任的法律文件，可以作為合同的補充約定，與合同一樣有法律效力?！蹲≌褂谜f明書》對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位（部件）的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等做出了說明，并提出使用注意事項。所以，購房者應(yīng)該認真查看這兩個文件

3.繳費

    開發(fā)商出具《實測面積測繪報告》，雙方確認面積誤差后結(jié)算剩余房款、各項費用以及延期交房違約金等；

    根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第20條規(guī)定，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實結(jié)算房價款；面積誤差比絕對值超出3%時，買房人有權(quán)退房。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，3%以內(nèi)的誤差面積，由買房人掏錢補齊，超過3%的部分，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，誤差小于3%的，開發(fā)商退錢，誤差超過3%的，超出部分要雙倍退錢。

4.綜合性驗收

    由物業(yè)陪同業(yè)主對新房做綜合性驗收，有問題可提出整改要求，并簽書面整改協(xié)議（驗收注意事項后文詳述）；業(yè)主按實際驗收情況填寫《住戶驗房交接表》，業(yè)主對驗房如有不滿意的地方，可提出意見并將意見填寫在《樓宇驗收記錄表》中，作為雙方協(xié)商解決的書面依據(jù)；

5.收房

    領(lǐng)取鑰匙、門禁卡，并簽署《住宅鑰匙收到書》

6.簽訂物業(yè)協(xié)議

    向物業(yè)公司交納物業(yè)費并索要發(fā)票或蓋章確認的收據(jù)；簽《入住交接單》，完成整個收房過程。

詳解驗房注意事項

    一定要掌握“先驗后收”的原則，和開發(fā)商共同對所購商品房進行驗收交接工作。這是一個細致的過程，如果購房人不懂工程質(zhì)量等相關(guān)知識，最好找懂工程的朋友來共同完成。

    經(jīng)驗告訴我們，驗房時發(fā)現(xiàn)的問題，直接通知開發(fā)商，他們會很快就修理好，如果已經(jīng)簽字后，再找開發(fā)商處理這些問題，那么他們的辦事效率就是龜速了。

1.房屋主體

    ①頂棚是否平整，無空鼓，開裂，脫落，露筋，銹點；

    ②墻面是否平整，潔凈，顏色均勻，無空鼓，開裂，爆點

    ③地面是否平整，無空鼓，開裂，露筋，起沙；陽臺是否平整，無開裂，有無地漏，倒返水；

    ④廚房有無表支架，出口銅閥，煙道，地平落差是否達標(biāo)；

    ⑤衛(wèi)生間地平落差是否達標(biāo)，蓄水試驗；

    ⑥墻柱、陰陽角有無大小頭，方正度，垂直度。

2.門

    ①門框是否穩(wěn)固，灌漿，周正，安裝牢固，膠條密封性；

    ②門扇是否外觀平整，漆面完好無流墜、漏刷和磕碰，色澤一致；

    ③門鎖是否牢固，操作輕便，均勻鎖緊；門把是否牢固，操作靈活；

    ④門軸是否平整牢固，轉(zhuǎn)動平穩(wěn)；

    ⑤貓眼是否完好，視野清晰；

    ⑥門鈴是否按鈕完好，加電有聲；

    ⑦可視對講有無，是否清晰，加電有聲。

3.窗

    ①窗框是否穩(wěn)固、周正，表面平整，材質(zhì)是否符合合同；

    ②窗扇是否安裝牢固、開關(guān)靈活，關(guān)閉嚴密，材質(zhì)是否符合合同；玻璃是否完好(安全玻璃的使用)；

    ③把手是否完好、牢固、靈活；密封是否窗縫嚴密、窗框嚴密；

    ④窗臺是否完好、無裂縫、浸水；窗前護欄高度是否符合規(guī)范、安全、穩(wěn)固、無妨礙。

4.電路

    ①檢查插座：五孔插座上分別插上帶有指示燈的插排，燈亮，表示有電，此時拉下總開關(guān)箱內(nèi)的插座開關(guān)(應(yīng)有標(biāo)示)，指示燈滅，頻繁測試幾次證明開關(guān)、接線良好，插座安全。如果開關(guān)拉下，插座指示燈仍亮或仍在閃爍，說明開關(guān)質(zhì)量有問題或接線有誤，立即修復(fù)，否則誤觸電時無法及時斷電危及生命。插座還應(yīng)用搖表來測試對地絕緣情況是否良好；

    ②開關(guān)箱內(nèi)的各分路開關(guān)應(yīng)有明顯的標(biāo)示。如果沒有或不明確，立即糾正。開關(guān)箱內(nèi)開關(guān)應(yīng)安裝牢固，每個都要用力左右晃動檢查，如果發(fā)現(xiàn)松動，應(yīng)緊固或更換。否則日后使用中出現(xiàn)接觸不良打火現(xiàn)象時，會造成更大危險；

    ③檢查有線電視插座、寬帶插座，插進去有無松動或插不進現(xiàn)象；檢查弱電插座數(shù)目。

5.水路

    ①給水：主要是看房間的各個水管的 龍頭是否有水的供給，是否配套齊全，(包括樓道里的管道井中的水龍頭)。

    ②排水：這里所指的管道是排水/污管道。猶其是陽臺之類的排污口，驗收時，預(yù)先拿一個盛水的用具，然后倒水進排水口?？纯此遣皇琼樌亓髯?。

6.暖氣、燃氣

    ①按房間詳細查看暖氣管道，暖氣片的安裝是否嚴密，牢固，各管接頭部位是否漏水漏氣。

    ②中央空調(diào)：出風(fēng)管、冷凝水出水管、溫控開關(guān)，出風(fēng)口位置正確，安裝牢固。

    ③燃氣管道入戶，主管道、分管道各用氣房間是否設(shè)置，煤氣表，控制閥門是否齊全。

7.預(yù)留洞

    首先要查問客廳、南、北臥室的空調(diào)機位和孔洞。特別是在檢查空調(diào)孔時，一定要看是否里高外低。如果是外面高里面低，下雨的時候雨水就會灌進來，這可是比較麻煩的事，尤其是空調(diào)孔開在北面的，灌水非常嚴重。如果發(fā)現(xiàn)這個問題，堅決要求開發(fā)商把原來的口子堵上，并重新打孔。

8.公共配套

    ①打開電話、電視的線路接口，用力拉一拉，看是否虛設(shè)。

    ②電話線、閉路電視線、寬帶是否暢通到位。

    ③CCTV監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇可視對講系統(tǒng)、家庭安全防范報警系統(tǒng)。

    ④周邊防范管理系統(tǒng)、離線式智能巡更系統(tǒng)、背景音響及廣播系統(tǒng)。