2019年房價漲不漲？部分區(qū)域樓市閃現(xiàn)躁動跡象

2019年房價會劃出一條怎樣的曲線，大概會是很多人期待的答案。尤其是2018年底，菏澤、廣州、合肥等多個城市對原有樓市調控政策進行調整。一時間，市場上有關放松限購救市的輿論開始發(fā)酵。同時，在一些區(qū)域規(guī)劃等因素刺激下，部分區(qū)域樓市閃現(xiàn)出躁動的跡象。

但是從目前來看，綜合影響樓市的供需關系、調控、金融等方面多個因素，似乎都并不實質支撐今年房價的上漲。

2018年12月召開的中央經濟工作會議強調，要構建房地產市場健康發(fā)展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系，在基調上已經杜絕了大漲大跌的可能。

如果說2017年“317”之前，中國樓市行情是由一二線城市引領，那么之后的兩年時間里，中西部中心城市和三四線城市則成功使得中國房地產總體成交量依然保持上升的姿態(tài)。據(jù)統(tǒng)計，2018年全國成交額預計將突破14萬億元，再創(chuàng)新高。

不過，隨著棚改貨幣化政策調整，2018年下半年以來，三四線城市樓市明顯呈現(xiàn)疲態(tài)勢。再加上內外環(huán)境一系列因素影響，中國經濟面臨著較大的下行壓力。三季度以來，全國有30多個城市房價出現(xiàn)小幅度下滑。

從市場角度來看，據(jù)一位國有銀行董事長公開演講透露，目前中國房地產供需整體上已經達到平衡，主要存在的是結構性供需矛盾。業(yè)界普遍認為空置稅將先于房地產稅實施，目的就是為了解決結構性供需矛盾。

2018年12月29日，全國人大正式立法通過修改《農村集體土地承包法》，集體土地入市的障礙被徹底掃除，這意味著，未來房地產將徹底擺脫國有建設用地指標的限制和困擾，極大釋放了供應。

同時，一些有條件的城市開始率先通過加大保障房、政策性住房供應比例，以市場化手段遏制房價上漲。在北京，今年陸續(xù)推出自住房、限競房、共產房、公租房等類型住房，建構多主體、多渠道供應體系。

經過統(tǒng)計2017年-2018年兩年北京出讓的81幅土地，記者發(fā)現(xiàn)，其平均銷售價格為4.3萬元/平方米。與2017年相比，2018年二手房成交均價已經有所回調。

新城控股高級副總裁歐陽捷認為，2019年房價沒有任何上漲的空間，房地產市場將進入橫盤時代。其理由是，第一，調控政策抑制房價上漲預期；第二，從全球橫向對比，中國房價“已經不低”。2019年住宅銷售面積可能進入微縮負增長區(qū)間。

當然，房價大幅度下滑的可能性也不大。理由很簡單，從來沒有一條調控政策是以降房價為目標的。

同時，房地產的基本面仍在。近五年來，中國城鎮(zhèn)化增長率一直保持在1.2%左右，這意味著未來城鎮(zhèn)化率速度會下降，同時也意味著房地產需求會相對減少。不過，即便是不到1%，按照中國的人口基數(shù)，也是一個不小的數(shù)字。

2018年12月24日召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議上，將“以穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期為目標，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展?！弊鳛榈谝灰獎铡Ｍ瑫r也強調“因城施策、分類指導”，不過，更大難題是如何在遏制房價上漲與因城施策之間尋找更大空間。

未來房地產機會在哪里？旭輝集團董事長林中認為，一線城市將進入經營持有階段，開發(fā)優(yōu)勢不在；二線和強三線城市將成為樓市主戰(zhàn)場；三四線及以下城市將出現(xiàn)分化，部分城市房價會出現(xiàn)一定程度的回調，中西部一些新興城市群蘊含巨大機會。