2018年中國(guó)住房租賃報(bào)告：2000元以下租金及小戶型剛需占主導(dǎo)

12月26日，58同城、安居客發(fā)布《2018年中國(guó)住房租賃報(bào)告》，這份報(bào)告對(duì)國(guó)內(nèi)住房租賃政策進(jìn)行了全面梳理，解讀當(dāng)前租房市場(chǎng)的重要數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，流動(dòng)人口及高校畢業(yè)生為當(dāng)前住房租賃市場(chǎng)主要需求群體，租金在2000元/月以下的剛性租賃需求占市場(chǎng)主導(dǎo)地位，滬京深三地租賃房源供應(yīng)量居全國(guó)前三名。

租房政策全方位落地 租購(gòu)并舉是房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)方向

58同城、安居客《2018年中國(guó)住房租賃報(bào)告》顯示，從國(guó)務(wù)院和各部委出臺(tái)的政策文件來(lái)看，當(dāng)前租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)思想是加快“多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉”的政策落地，加快住房制度改革和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，大力培育住房租賃市場(chǎng)。而在2018年，地方政府也通過(guò)集體土地建設(shè)租賃住房、搭建租賃住房信息平臺(tái)、開(kāi)展人才專(zhuān)項(xiàng)租賃住房試點(diǎn)、商業(yè)用房改建租賃住房、保障房建設(shè)分配等方式，多角度、全方位地推進(jìn)政策落地。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，完善租購(gòu)并舉，深化租賃市場(chǎng)調(diào)控體系、加快推進(jìn)住房保障體系建設(shè)將是2019年住房租賃市場(chǎng)的主導(dǎo)方向。從城市范圍看，除首批開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)的12個(gè)城市外，上海、北京等多個(gè)非試點(diǎn)城市陸續(xù)發(fā)布租賃相關(guān)政策，預(yù)計(jì)2019年租賃政策會(huì)在更多城市落地。值得關(guān)注的是12月24日住建部會(huì)議上明確提出要補(bǔ)齊租賃短板，著重強(qiáng)調(diào)大中城市需要加快推進(jìn)租賃住房建設(shè)，切實(shí)增加有效供應(yīng)。因此，2019年在繼續(xù)推進(jìn)各項(xiàng)住房試點(diǎn)工作的基礎(chǔ)上，推動(dòng)一二線城市租賃市場(chǎng)健康有序有質(zhì)量發(fā)展，也將是租賃政策的重點(diǎn)之一。

流動(dòng)人口及高校畢業(yè)生為租賃主要群體，租賃房源供應(yīng)同比增長(zhǎng)36%

據(jù)國(guó)家衛(wèi)計(jì)委發(fā)布的《中國(guó)流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，2015年至2017年間，我國(guó)年均流動(dòng)人口達(dá)到2.46億，主要流向京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)及沿海地區(qū)，這一群體已經(jīng)成為我國(guó)房屋租賃需求第一大群體。

此外，從我國(guó)租房市場(chǎng)的需求結(jié)構(gòu)來(lái)看，逐年增長(zhǎng)的全國(guó)普通高校畢業(yè)生也是房屋租賃需求的重要群體。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2014-2018年五年間全國(guó)普通高校畢業(yè)生總?cè)藬?shù)約3832萬(wàn)人，且人口流向也呈現(xiàn)出向東南沿海地區(qū)集中的趨勢(shì)。

與租賃需求相對(duì)應(yīng)的，是2018年房屋租賃市場(chǎng)房源供應(yīng)量保持持續(xù)增長(zhǎng)。據(jù)58同城、安居客《2018年中國(guó)住房租賃報(bào)告》顯示，今年全國(guó)租賃房源同比增長(zhǎng)36%，上海、北京、深圳租賃房源供應(yīng)量位居全國(guó)前三，占比分別是11.9%、11.3%、10.6%。從面積上看，2018年全國(guó)租賃房源主力供應(yīng)面積集中在50㎡以下和70-90㎡兩個(gè)區(qū)間，占比分別為29.5%和22.6%。

58安居客房產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，小戶型房源更受租房群體青睞。從城市群租賃房源面積上看，長(zhǎng)三角、珠三角和長(zhǎng)江中游城市群供應(yīng)面積主要集中在50平方米以下。而成渝城市群租賃房源的主要供應(yīng)面積為70-90平方米，在這個(gè)面積段的租賃房源占比達(dá)34.9%，在五大城市群中排名第一。從戶型結(jié)構(gòu)上看，一居室、二居室為供應(yīng)主力戶型，與2017年相比，2018年珠三角戶型結(jié)構(gòu)變化最大，房源供應(yīng)主力戶型由兩居室轉(zhuǎn)為一居室，其中一居室房源的供應(yīng)量占比同比提升12.6%。

從訪問(wèn)量上看，今年全國(guó)租賃房源訪問(wèn)量同比增加26%，其中五大城市群訪問(wèn)量同比增加30%，春季后、畢業(yè)季為找房高峰期。據(jù)58同城、安居客《2018年中國(guó)住房租賃報(bào)告》顯示，訪問(wèn)量與面積段呈反比，50平方米以下房源占比39.1%，排名第一，而珠三角地區(qū)超過(guò)一半訪問(wèn)量集中在50平方米以下房源。

租金2000元/月以下租賃剛需占主導(dǎo)， 重點(diǎn)城市租金走勢(shì)趨穩(wěn)

58同城、安居客《2018年中國(guó)住房租賃報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，從價(jià)格段的訪問(wèn)量上看，租賃房源主力需求價(jià)格段集中在500-1000元/月和1000-1500元/月，2000元/月以下價(jià)格段需求總占比為79.4%。

從全年月租金價(jià)格走勢(shì)上看，6-8月畢業(yè)季帶動(dòng)大量高校畢業(yè)生進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)，在一定程度上影響了租金走勢(shì)，其中8月份的月租金價(jià)格在全年最高；2-4月受春節(jié)假期影響，市場(chǎng)尚未回暖，整體租金水平處于全年最低。從重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的租金水平上看，目前有21個(gè)城市的月租金在40元/月/平方米，北京、深圳、上海、杭州4個(gè)城市的月租金超過(guò)50元/月/平方米。從租金漲幅上看，21個(gè)城市的月租金同比漲幅都在5%以內(nèi)。這說(shuō)明，隨著房地產(chǎn)政策的收緊，房屋租金得到了有效控制，漲幅均有所收窄。

嚴(yán)監(jiān)管的政策效應(yīng)還體現(xiàn)在租售比上，58同城、安居客《2018年中國(guó)住房租賃報(bào)告》指出，2018年全國(guó)租售比進(jìn)入2.1時(shí)代。今年8月之后，租售比降低至2.1%-2.2%。同時(shí)，一線城市的租售比均在2%以內(nèi)。數(shù)據(jù)表明，部分熱點(diǎn)城市租金上漲得到有效控制，租售比趨于穩(wěn)定。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示，可以明確的是，未來(lái)租賃人群對(duì)于居住品質(zhì)的要求會(huì)不斷提升，因此在增加租賃房源供給量的同時(shí)，租賃也將迎來(lái)品質(zhì)時(shí)代。值得關(guān)注的是，2018年下半年以來(lái)，部分城市紛紛出臺(tái)相關(guān)政策，加強(qiáng)對(duì)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的管理，預(yù)計(jì)明年，對(duì)于租金的上漲以及長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)更會(huì)加強(qiáng)管理。因此2019年在繼續(xù)推進(jìn)各項(xiàng)住房試點(diǎn)工作的基礎(chǔ)上，推動(dòng)租賃市場(chǎng)健康有序有質(zhì)量發(fā)展，也將是租賃政策的重點(diǎn)之一。