2400家門(mén)店收購(gòu)，我愛(ài)我家資本擴(kuò)張復(fù)制鏈家路徑

這是今年我愛(ài)我家完成借殼上市并引入58集團(tuán)為二股東之后，在行業(yè)內(nèi)部的第一筆整合并購(gòu)。

已到年末，中介代理行業(yè)仍不斷傳出新的動(dòng)態(tài)。

12月17日一早，我愛(ài)我家公告宣布了一項(xiàng)新的收購(gòu)，收購(gòu)對(duì)象為中環(huán)互聯(lián)，交易金額并未透露。

公告顯示，我愛(ài)我家擬向瑞融投資、劉持彬、劉持海等十九名中環(huán)互聯(lián)股東發(fā)行股份及支付現(xiàn)金，購(gòu)買(mǎi)其持有的中環(huán)互聯(lián)100%股權(quán)。本次交易完成后，中環(huán)互聯(lián)將成為上市公司全資子公司。

2400家門(mén)店收購(gòu)

中環(huán)互聯(lián)2001年成立于江西南昌，創(chuàng)業(yè)初期主要采用直營(yíng)模式進(jìn)行拓展，2008年全面轉(zhuǎn)向加盟模式。截至2018年10月31日，中環(huán)互聯(lián)的業(yè)務(wù)已發(fā)展到17個(gè)重點(diǎn)城市，加盟門(mén)店數(shù)量超過(guò)2400家。

公告顯示，中環(huán)互聯(lián)在2016年度、2017年度、2018年上半年度營(yíng)業(yè)收入分別為1.49億元、2.29億元、2.54億元，凈利潤(rùn)分別為3187萬(wàn)元、4772.67萬(wàn)元、3043.45萬(wàn)元。

交易價(jià)格尚未公布的原因是目前并未確定，我愛(ài)我家稱，中環(huán)互聯(lián)100.00%股份的具體價(jià)格以上市公司聘請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)出具的《評(píng)估報(bào)告》所載明標(biāo)的資產(chǎn)截至評(píng)估基準(zhǔn)日的評(píng)估值為基礎(chǔ)，由各方協(xié)商確定，該等具體作價(jià)及對(duì)價(jià)支付的具體比例待《評(píng)估報(bào)告》出具后由各方簽訂正式協(xié)議另行約定。

但資金來(lái)源已經(jīng)公布，我愛(ài)我家表示將由上市公司發(fā)行不超過(guò)發(fā)行前總股本20%的股份募集配套資金，募集配套資金總額預(yù)計(jì)不超過(guò)本次交易中以發(fā)行股份方式購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)的交易價(jià)格的100.00%，用于支付交易的現(xiàn)金對(duì)價(jià)、中介機(jī)構(gòu)費(fèi)用及償還銀行借款。

值得注意的是，在公告中還披露了雙方簽署的一份對(duì)賭協(xié)議，具體是本次交易的補(bǔ)償義務(wù)人對(duì)中環(huán)互聯(lián)在2019年、2020年和2021年應(yīng)實(shí)現(xiàn)的累積凈利潤(rùn)向上市公司作出承諾。若中環(huán)互聯(lián)截至2019年、2020年和2021年期末的累積實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)低于當(dāng)期期末的累積承諾凈利潤(rùn)，則補(bǔ)償義務(wù)人的補(bǔ)償責(zé)任應(yīng)按另行簽署的業(yè)績(jī)承諾補(bǔ)償協(xié)議執(zhí)行。

如果本次交易順利完成，我愛(ài)我家將獲得2400多家門(mén)店，區(qū)域主要位于南昌、九江、烏魯木齊、鄭州及湖南等省市。

這也是今年我愛(ài)我家完成借殼上市并引入58集團(tuán)為二股東之后，在行業(yè)內(nèi)部的第一筆整合并購(gòu)。

規(guī)模擴(kuò)張與資本逐利

為什么在這個(gè)時(shí)候進(jìn)行收購(gòu)？

一方面，由于限購(gòu)等政策并未放松，2018年下半年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)不佳。

以北京為例，此前北京統(tǒng)計(jì)局披露的數(shù)據(jù)顯示，1-10月，北京市商品房銷售面積為461.4萬(wàn)平方米，同比下降24%。其中，住宅銷售面積為347.9萬(wàn)平方米，下降13.6%；辦公樓為40.4萬(wàn)平方米，下降53.3%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房為27.4萬(wàn)平方米，下降55.4%。

在此情況下，中介代理行業(yè)受到直接的沖擊，整合收購(gòu)也頻頻發(fā)生。11月初，武漢三家本土房產(chǎn)中介百居易、華明達(dá)、億房已啟動(dòng)合并，涉及門(mén)店約500家。

另一方面，雖然并未公布具體收購(gòu)金額，但從公告來(lái)看，交易額可能不會(huì)太大。

截至2018年6月底，中環(huán)互聯(lián)的資產(chǎn)總計(jì)為2.45億元、負(fù)債總計(jì)8847萬(wàn)元，所有者權(quán)益合計(jì)為1.56億元。

即使略有溢價(jià)，我愛(ài)我家也能低價(jià)將2400余家門(mén)店收歸囊下。對(duì)于直到2018年年中才有2700余家門(mén)店的我愛(ài)我家來(lái)說(shuō)，這無(wú)疑可直接使其規(guī)模擴(kuò)大一倍。

此外，由于我愛(ài)我家是北京企業(yè)，發(fā)展主要集中在一線城市，而中環(huán)互聯(lián)則在南昌創(chuàng)立，二線及三四線城市是發(fā)展重點(diǎn)，因此也可以填補(bǔ)我愛(ài)我家在三四線城市以及中部地區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)力。

在收購(gòu)中環(huán)互聯(lián)后，我愛(ài)我家的直營(yíng)店和加盟店有望基本持平，形成直營(yíng)和加盟雙線發(fā)展的新模式。

這和我愛(ài)我家“老對(duì)手”鏈家的擴(kuò)張路子頗為相似。

從2015年起，鏈家迅速推進(jìn)全國(guó)化擴(kuò)張，直營(yíng)門(mén)店數(shù)量自2014年末的1500家，發(fā)展到了目前超過(guò)8000家，約為第二名我愛(ài)我家的三倍。

鏈家依靠的就是多次行業(yè)并購(gòu)，三年以來(lái)，先后收購(gòu)了成都伊誠(chéng)、上海德佑、北京易家、深圳中聯(lián)、廣州滿堂紅、杭州盛世管家和高策地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)等，其中上海德佑是加盟模式的中介機(jī)構(gòu)，現(xiàn)已成為鏈家的核心業(yè)務(wù)單元。

雖然鏈家當(dāng)前的業(yè)務(wù)、業(yè)績(jī)等仍充滿爭(zhēng)議，但就規(guī)模而言，已穩(wěn)居國(guó)內(nèi)中介老大卻是不爭(zhēng)的事實(shí)。

對(duì)于我愛(ài)我家而言，通過(guò)收購(gòu)迅速追上鏈家的門(mén)店規(guī)模顯然是最直接的辦法，然而再深究一分，此次收購(gòu)或許還有別的收獲。

自借殼昆百大上市之后，我愛(ài)我家的新董事長(zhǎng)為謝勇。和鏈家的左暉不同，謝勇雖擁有了一家中介公司，但更有一層資本市場(chǎng)的身份。

謝勇1994年就入職中國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)信托投資公司上海證券業(yè)務(wù)部國(guó)債期貨部，2012年被評(píng)為中國(guó)十大私募經(jīng)理。

因此，收購(gòu)了2400家門(mén)店之后，我愛(ài)我家的資產(chǎn)包迅速擴(kuò)大一倍，對(duì)鏈家的沖擊有多大尚不能確定，但對(duì)于已經(jīng)成為上市公司的我愛(ài)我家而言，估值和股價(jià)將成為最直接的受益目標(biāo)，謝勇借此可以未來(lái)在資本市場(chǎng)上獲得回報(bào)。