公攤面積引發(fā)熱議 浙江率先統(tǒng)一建筑面積計算標準

近日，“公攤面積”引發(fā)了熱議。關(guān)注點除了“到底該用建筑面積來計算房價還是用套內(nèi)面積來計算”之外，更多的是討論“公攤面積測量是否有測算標準”。

　　今年開始，浙江省率先統(tǒng)一了建筑面積計算標準，自7月1日起實施《建筑工程建筑面積計算和竣工綜合測量技術(shù)規(guī)程》，更詳細地規(guī)定了各種工程建筑面積的計算，其中就包括公攤面積的測算。

　　公攤面積包含哪些

　　20多年前就有規(guī)定

　　早在1995年，中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布了《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》，其中對可分攤的公用建筑面積和不應(yīng)計入的公用建筑空間都做出了明確規(guī)定。

　　一直以來，全國大部分城市都使用可售建筑面積來計算房源價格，可售建筑面積是由套內(nèi)建筑面積和每戶分攤的共有公用建筑面積（即公攤面積）兩部分組成。其中，套內(nèi)建筑面積分為三部分：套（單元）內(nèi)的使用面積、套內(nèi)墻體水平投影面積和陽臺建筑面積。而公攤面積是指房屋的權(quán)利人應(yīng)該分攤的各產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同占有或共同使用的那部分建筑面積，本次爭議的焦點，正是這部分面積的合理性。

　　盡管相關(guān)規(guī)定明確了公攤面積的內(nèi)容，但不同城市在測量方法上也有一些差異。而今年開始，浙江省率先統(tǒng)一了建筑面積計算標準。從7月1日起開始實施《建筑工程建筑面積計算和竣工綜合測量技術(shù)規(guī)程》，更詳細地規(guī)定了各種工程建筑面積的計算，其中就包括公攤面積的測算。

　　該規(guī)定中再次明確，共有建筑面積包含下列內(nèi)容：本幢房屋內(nèi)的電梯井、管道井、樓梯間、室外樓梯、垃圾道、設(shè)備房、公共門廳、門廊、門斗、過道、地下室、值班室警衛(wèi)室等，以及其他在功能上為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房（不包括物業(yè)管理用房、社區(qū)用房）的建筑面積；共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積1/2的建筑面積。規(guī)定中還指出，獨立使用的地下室、車棚、車庫、作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。

　　從事建筑設(shè)計多年的王工告訴錢報記者，通俗地來說，公攤面積分三種——平層公攤、棟公攤和小區(qū)公攤。計算原則是，看這個功能服務(wù)哪些人，就由哪些人來進行公攤。

　　杭州土地出讓數(shù)據(jù)公開

　　公攤面積很難虛報

　　公攤面積包含的內(nèi)容已經(jīng)有相關(guān)規(guī)定來明確，但執(zhí)行過程中又是怎樣進行核算的？是否會出現(xiàn)開發(fā)商虛報公攤面積的情況？

　　杭州每一塊土地在出讓之前，政府已經(jīng)規(guī)定地塊的最高容積率和可建面積，這就意味著未來建造成樓盤后，總建筑面積已經(jīng)被規(guī)定了上限。開發(fā)商在設(shè)計階段，按照地塊的各項指標來進行建筑設(shè)計和方案報批。而在該樓盤取得工程規(guī)劃許可證之后，會由第三方檢測機構(gòu)，來對圖紙進行預(yù)測繪，并計算出得房率。

　　但有人指出，早期預(yù)測繪都是由房管部門下轄機構(gòu)完成，近年來已經(jīng)逐漸市場化。而檢測機構(gòu)的檢測費用也由開發(fā)商支付，懷疑是否會出現(xiàn)測繪機構(gòu)和房企“穿一條褲子”的情況，針對這一點，王工認為可操作空間并不大?！翱偨ㄖ娣e=套內(nèi)建筑面積+公攤+不可售面積，其中套內(nèi)建筑面積是可以實地測量出來的，不可售面積例如社區(qū)用房、物業(yè)用房等，是土地出讓時就已經(jīng)規(guī)定好的，如果開發(fā)商虛報公攤面積，那總建筑面積就會超出上限。而且關(guān)于公攤面積以及套內(nèi)建筑面積的相關(guān)數(shù)據(jù)，在銷售時也會進行公示?！?/p>

　　公攤面積的大小利弊

　　需要理性看待

　　近年來，很多購房者覺得，自己買到的商品房，比起早年間住過的房子，得房率低了很多，要承擔的公攤面積變大了，懷疑是不是開發(fā)商在虛報。事實上，這是因為如今高層建筑增多、電梯的普及等因素造成的。

　　通常高層建筑的中央部分，是由電梯井道、樓梯、通風(fēng)井、電纜井、部分設(shè)備間圍護形成的中央核心筒，與外圍框架形成一個外框內(nèi)筒結(jié)構(gòu)，以鋼筋混凝土澆筑。根據(jù)消防要求，不同高度的住宅對核心筒大小的要求是不同的，樓層越高核心筒越大。這就是為什么同樣條件下，30多層的建筑會比10層以下的建筑公攤面積更大，得房率更低的原因。

　　另外，樓幢中戶型的設(shè)置，也會影響得房率，例如城東的艮山府項目，有一幢樓為兩梯兩戶設(shè)計，全部戶型為89m2，得房率僅有67%。王工解釋說，在核心筒大小一樣的情況下，那么戶型越小，得房率就越低，如果做成140m2的大戶型，那么每一戶的得房率就會高很多。

　　此外，相比老小區(qū)，如今的新樓盤也更加注重舒適感，一樓通常會設(shè)計入戶大堂，這也屬于公攤面積的一部分。

　　那么，公攤面積真的越少越好嗎？

　　雙贏機構(gòu)總經(jīng)理、浙大房地產(chǎn)研究中心高級研究員章惠芳認為，不能這么絕對地看待這個問題，購房者要理性看待?！半m然從表面看，公攤面積越低，說明得房率越高，購房者可以有更多的空間自己使用支配，但是越高越好也不見得。”她舉例說，30多層的建筑，一層住著6戶人家，但只有2個電梯，而另外一幢11層的建筑，2梯2戶，雖然在得房率上前者相對高一些，但是居住舒適度則會大打折扣?！扒罢呙刻煊迷诘入娞萆系臅r間要長很多，所以購房者還是要先了解自己需要什么。”

　　以套內(nèi)面積計算房價

　　購房者心里會更舒服

　　以套內(nèi)建筑面積計算房價究竟會如何，可以參考重慶。

　　重慶在2002年出臺了《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理條例》，其中明確規(guī)定，商品房現(xiàn)售和預(yù)售，以套內(nèi)建筑面積作為計價依據(jù)，商品房買賣合同及商品房權(quán)證應(yīng)當載明共用部位及設(shè)施。而據(jù)當時的媒體報道，新規(guī)則實行后，開發(fā)商紛紛上調(diào)了售樓單價，最終的房屋總價，與之前以建筑面積計價基本沒有差別。后續(xù)一些樓盤在銷售過程中，也都會分別注明套內(nèi)面積單價和建筑面積單價分別是多少，不論以哪種方式計價，同一套房屋的總價一定是一致的。

　　章惠芳認為，現(xiàn)在的購房市場，一般實行一房一價，不管用套內(nèi)面積或者建筑面積來計算房價，總價是不會變的，而單價只是數(shù)字問題，只要度量和計算方式統(tǒng)一，差別并不會太大。

　　不少人呼吁取消公攤面積，有一個原因是目前物業(yè)費、取暖費等都是按照建筑面積計算，如果取消了公攤面積，業(yè)主只需要按照實際使用面積支付物業(yè)費，可以減少一部分物業(yè)費。但在重慶，現(xiàn)實卻并非如此?！吨貞c市住宅服務(wù)等級標準》明確規(guī)定，住宅物業(yè)費以建筑面積為計價單位。

　　當然，以套內(nèi)面積計價，對購房者來說還是有一定好處。一來會使購房信息更加直觀透明，因為建筑面積的計算比較復(fù)雜，普通購房者幾乎無法檢驗其真實性，而套內(nèi)面積則可以直接測量出來，如果產(chǎn)生糾紛，更容易解決，購房者也更加容易接受。另外，由于很多國家都使用套內(nèi)面積計價，如果國內(nèi)也統(tǒng)一使用這一計價方式，那么在和其他國家的房價進行比較時，誤差也相對小一些。