新華社質(zhì)問(wèn)公攤面積傷民，如此坑的公攤面積究竟是怎么一回事？

我們?cè)谫I(mǎi)房的過(guò)程中，經(jīng)常會(huì)聽(tīng)到公攤面積這個(gè)名詞。那么，公攤面積是什么？越小越好嗎？下面，我們一起來(lái)了解下公攤面積。

到底公攤面積該占多大比例

公攤面積是分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e的簡(jiǎn)稱(chēng)，它與套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積。包括大堂、公共門(mén)廳、走廊、過(guò)道、電(樓)梯前廳、樓梯 間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、變(配)電室、值班室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和物業(yè)管理用房以及其他功能上為該建筑服務(wù) 的專(zhuān)用設(shè)備用房，還有外墻、戶與戶之間的隔墻，按照墻占地面積的一半。

住宅的一般公攤比例：

多層：8%——15%

小高層： 10%——20%

高層：15%——30%

簽訂購(gòu)房合同時(shí)，合同上都會(huì)注明房屋的公攤系數(shù)范圍。房屋面積以房地產(chǎn)交易權(quán)屬登記中心測(cè)繪部的測(cè)繪結(jié)果為準(zhǔn)，房產(chǎn)證上標(biāo)注的面積也以此為準(zhǔn)。

公攤面積如何計(jì)算

建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤面積

公攤面積=公攤系數(shù)*套內(nèi)建筑面積

公攤系數(shù)=總公共分?jǐn)偯娣e/(套內(nèi)建筑面積*總套數(shù))

套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+墻體面積 +陽(yáng)臺(tái)面積

如對(duì)面積認(rèn)證有異議，應(yīng)首先向開(kāi)發(fā)企業(yè)或銷(xiāo)售單位落實(shí)是否經(jīng)過(guò)房產(chǎn)測(cè)繪部門(mén)的面積認(rèn)證，如已通過(guò)認(rèn)證，可到測(cè)繪大隊(duì)查閱相關(guān)資料內(nèi)容，否則應(yīng)督促開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售部門(mén)到測(cè)繪大隊(duì)辦理房屋面積認(rèn)證工作。

不計(jì)入公用面積的部分

作為人防工程的地下室；高層低于2.2米的夾層、技術(shù)層、地下室、架空層；利用引橋、高架路、高架橋、路面做頂蓋建造的 房屋；與房屋室內(nèi)不相通的房屋伸縮縫；活動(dòng)房屋、臨時(shí)房屋、簡(jiǎn)易房屋、房屋天面上屬永久性建筑的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房。層高在2.2米以上的部位，按其外圍水平投影計(jì)算面積；層高小于2.2米的部位，不計(jì)算建筑面積；屋頂為斜面結(jié)構(gòu)房屋，層高在2.2米以上部位，按其外圍水平投影計(jì)算面積；層高小于 2.2米的部位，不計(jì)算建筑面積。挑樓、全封閉的陽(yáng)臺(tái)面積，按其外圍水平投影面積計(jì)算；未封閉的陽(yáng)臺(tái)、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算，露臺(tái)不計(jì)算建筑面積。

親們看完之后，是不是對(duì)公攤面積有了進(jìn)一步了解呢。在買(mǎi)房過(guò)程中，要了解房子的公攤面積和使用面積是多少。

最近,題為《買(mǎi)100平方米的房子只得70平方米,這么坑的“公攤面積”到底怎么來(lái)的?》的文章在網(wǎng)絡(luò)熱傳，引起了所有人的共鳴，很多人都會(huì)覺(jué)得在房?jī)r(jià)如此高的今天，為什么還會(huì)有公攤面積這么坑的東西？公攤面積到底是如何產(chǎn)生的？

一、被新華社詬病的公攤面積傷民

最近，新華社、新華每日電訊一同發(fā)文《“公攤面積傷民”矛盾亟待求解》，將公攤面積的討論推上了風(fēng)口浪尖，文中追問(wèn)：既然國(guó)際上基本都是按套內(nèi)面積計(jì)算房?jī)r(jià),為何我國(guó)計(jì)算房?jī)r(jià)、物業(yè)費(fèi)等都要包括占比頗高的公攤面積?職能部門(mén)治理房地產(chǎn)行業(yè)亂象之時(shí),能否回應(yīng)公眾關(guān)于公攤面積亂象的關(guān)切?

近年來(lái),隨著商品房?jī)r(jià)格攀升,部分開(kāi)發(fā)商更利用普通購(gòu)房者對(duì)公攤面積缺乏深入了解與測(cè)算能力,不斷推高公攤面積和公攤系數(shù),使之快速上漲并超過(guò)了30%。2010年,山東高密某樓盤(pán)推出后的公攤系數(shù)甚至超過(guò)52%,使購(gòu)房者很受傷。

公攤面積缺少標(biāo)準(zhǔn)、管理混亂,不僅會(huì)讓消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)需支付更多房款,更使之在未來(lái)要支出物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等更多成本。而隨著房屋精裝修政策乃至未來(lái)房地產(chǎn)稅出臺(tái),購(gòu)房者遭遇到的不公還將進(jìn)一步加劇,產(chǎn)生的各類(lèi)矛盾也將愈發(fā)尖銳。

那么公攤面積到底是個(gè)什么東西？

二、公攤面積的前世今生？

什么是公攤面積？幾乎在中國(guó)，所有人買(mǎi)房都會(huì)面臨一個(gè)非常奇怪的問(wèn)題，這就是公攤面積問(wèn)題，比如說(shuō)一個(gè)朋友買(mǎi)房，假設(shè)他買(mǎi)的是90平米的房子，有可能他實(shí)際拿到手的房子可以居住的面積有可能只有70多平，甚至如果是高層電梯房的話，這個(gè)面積可能只有60多平，那么這么多面積的差額是什么呢？這就是公攤面積。

根據(jù)百度百科的定義，公用建筑面積是指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）以水平投影面積一半的建筑面積。

這就是意味著，不僅你家的面積，還有你家電梯的面積，樓道的面積，過(guò)道的面積，甚至門(mén)口保安王大爺那間保安室的面積都要計(jì)算到你家的建筑面積里面，你要為這些面積買(mǎi)單，基本上大多數(shù)朋友看到這里都有一種想罵人的沖動(dòng)了吧。

那么，公攤面積到底是從何而來(lái)的呢？我們查閱了各種資料，關(guān)于公攤面積的來(lái)源幾乎沒(méi)有一個(gè)肯定的答案，但是全世界只有中國(guó)內(nèi)地和中國(guó)香港地區(qū)使用公攤面積計(jì)算房屋面積，首先，按照建筑面積來(lái)計(jì)算房屋的價(jià)值，這基本上是一件古已有之的事情，當(dāng)人類(lèi)社會(huì)出現(xiàn)了私有制和私有住房之后，特別是出現(xiàn)了房屋買(mǎi)賣(mài)交易之后，就有丈量房屋面積來(lái)進(jìn)行交易的先例了，這個(gè)歷史可能已經(jīng)有幾千年的歷史了。

其次，公攤面積到底是從何而來(lái)的呢？網(wǎng)上曾經(jīng)有一種說(shuō)法，公攤面積是李嘉誠(chéng)在進(jìn)行相關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的時(shí)候所采用的一種做法，后來(lái)被香港其他開(kāi)發(fā)商所共用，這個(gè)說(shuō)法是否可靠，我們難以判斷，不過(guò)從我們查找到的資料可以發(fā)現(xiàn)，國(guó)內(nèi)媒體上首次出現(xiàn)關(guān)于公攤面積的論述是1996年的一次法學(xué)期刊上出現(xiàn)的，涉及到一次法律官司，講述的是1993年的一起房地產(chǎn)交易糾紛，那么我們可以這么理解，在1993年之前就已經(jīng)有了公攤面積這個(gè)情況。

我們仔細(xì)追溯中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是商品房市場(chǎng)的發(fā)展歷程，我們可以發(fā)現(xiàn)，在建國(guó)之后的相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間之內(nèi)，國(guó)內(nèi)一直處于一個(gè)福利分房的時(shí)代，房子是由單位福利分給職工的，所以也就不可能有什么公攤面積這種說(shuō)法。

改革開(kāi)放之后，各地開(kāi)始探索在福利分房之外其他的房地產(chǎn)供應(yīng)模式，于是才慢慢形成了商品房這個(gè)制度，根據(jù)瞭望智庫(kù)的數(shù)據(jù)顯示，1987年深圳從香港引進(jìn)了土地招拍掛這個(gè)模式，1994年從香港引進(jìn)樓花形成內(nèi)地的房屋預(yù)售制度，而公攤面積根據(jù)瞭望智庫(kù)的預(yù)計(jì)也非常有可能是從香港引進(jìn)的，因?yàn)橄愀墼?013年之前進(jìn)行房屋銷(xiāo)售的時(shí)候采用的就是建筑面積計(jì)算方式，也就是使用面積（套內(nèi)建筑面積）+公攤面積的方式。自2013年1月1日起，香港實(shí)行住宅物業(yè)銷(xiāo)售新規(guī)，要求地產(chǎn)代理在推銷(xiāo)二手住宅時(shí)要先行提供物業(yè)單位的實(shí)用面積信息，然后才可有選擇性地提供相關(guān)的建筑面積數(shù)據(jù)。同年4月29日《一手住宅物業(yè)銷(xiāo)售條例》正式實(shí)施，新規(guī)擴(kuò)展至一手新盤(pán)，若代理違規(guī)，最嚴(yán)重會(huì)被撤銷(xiāo)牌照。香港房屋銷(xiāo)售由此告別“建筑面積”時(shí)代。（注：香港的“實(shí)用面積”，相當(dāng)于內(nèi)地的套內(nèi)建筑面積。）

但是，就是這個(gè)已經(jīng)被香港地區(qū)所明令調(diào)整的公攤面積，卻在內(nèi)地被各大開(kāi)發(fā)商堂而皇之的使用著。

三、公攤面積為什么那么坑？

很多人乍一聽(tīng)，由于有了公攤面積的存在，就等于我們無(wú)形中支付了至少好幾十平不屬于我們的面積，開(kāi)發(fā)商真是奸商，如果這么說(shuō)有點(diǎn)錯(cuò)怪開(kāi)發(fā)商了，因?yàn)闊o(wú)論是采用建筑面積來(lái)進(jìn)行房?jī)r(jià)計(jì)算還是采用套內(nèi)建筑面積進(jìn)行房?jī)r(jià)計(jì)算其實(shí)都不會(huì)影響房地產(chǎn)的價(jià)格，原因就在于開(kāi)發(fā)商的計(jì)價(jià)方式是將自己建樓的成本均攤到每套房子上面，無(wú)論你的建筑面積還是用室內(nèi)建筑面積都是這個(gè)價(jià)格，唯一有差別的只是每平米均價(jià)而已。

那么，我們能否說(shuō)開(kāi)發(fā)商采用建筑面積計(jì)算就沒(méi)有問(wèn)題了呢？非也，開(kāi)發(fā)商計(jì)算方式的問(wèn)題在于：

一是公攤面積計(jì)算方式缺乏標(biāo)準(zhǔn)。公攤面積的計(jì)算一般都是各地自己決定，這也就直接導(dǎo)致了很多不良開(kāi)發(fā)商在計(jì)算公攤面積的時(shí)候不是以一個(gè)公允的規(guī)則來(lái)計(jì)價(jià)，而是有意無(wú)意地想方設(shè)法增加公攤面積，從而達(dá)到自己賺錢(qián)更多的目的。

二是公攤面積其實(shí)意味著高昂的未來(lái)費(fèi)用。雖然從房?jī)r(jià)的角度來(lái)說(shuō)，你用什么面積計(jì)算是影響不大的，但是實(shí)際上，未來(lái)的費(fèi)用差距是非常巨大的，舉例來(lái)說(shuō)，北方地區(qū)的房子往往都會(huì)收取取暖費(fèi)，取暖費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)是什么呢？就是按照你房子的面積來(lái)計(jì)算的，但是實(shí)際上大家真正能使用暖氣的面積只有室內(nèi)的那個(gè)面積，這也就導(dǎo)致你每個(gè)月都要為那些不屬于你的面積交著取暖費(fèi)。此外，房產(chǎn)稅征收在即，按照上海等試點(diǎn)城市的收法，也是按照面積征收，那么一旦房產(chǎn)稅開(kāi)征了，這就意味著大家要為了很多不屬于自己的面積去交額外的稅收，這不是坑又是什么呢？

其實(shí)，我們縱觀世界大部分國(guó)家，大家采用的都是室內(nèi)建筑面積作為房子計(jì)價(jià)的依據(jù)，完全沒(méi)必要加上公攤面積這個(gè)東西，新華社既然發(fā)文明確質(zhì)疑公攤面積傷民了，是不是也該到了處理一下這個(gè)歷史遺留問(wèn)題的時(shí)候了呢？