貨幣化安置收緊,高房?jī)r(jià)回落?住建部表態(tài)棚改釋放什么

對(duì)于最近備受關(guān)注的棚改政策，住建部表態(tài)了。

住建部7月12日開了一個(gè)會(huì)，介紹棚戶區(qū)改造情況。聯(lián)系到6月25日，市場(chǎng)流出“國(guó)開行將棚改貸款審批權(quán)收回總行，全國(guó)一刀切暫停棚改”的消息，這個(gè)會(huì)議顯得特別重要。

會(huì)上住建部對(duì)于棚改政策、棚改貨幣化安置做了怎樣的表態(tài)?棚改將何去何從?房地產(chǎn)市場(chǎng)、股市和債市會(huì)受到怎樣的影響?

住建部會(huì)上說(shuō)了啥?因地制宜推進(jìn)棚改貨幣化安置

1、棚改：控制棚改成本 不搞一刀切

住建部的數(shù)據(jù)顯示，2008年至2017年，全國(guó)棚改累計(jì)開工3896萬(wàn)套，幫助約1億人“出棚進(jìn)樓”。2013年至2017年，全國(guó)棚改完成投資約6萬(wàn)億元。今年1月至6月 , 全國(guó)棚戶區(qū)改造已開工363萬(wàn)套 , 占今年目標(biāo)任務(wù)的62.5%。

各地對(duì)棚戶區(qū)范圍和標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行總體上是好的，但還存在一些問題。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下一步將會(huì)同有關(guān)部門單位，按照新的三年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃要求，指導(dǎo)督促各地扎實(shí)推進(jìn)棚改。

切實(shí)抓好棚改項(xiàng)目建設(shè)。各地應(yīng)及早開工新建項(xiàng)目，加快建設(shè)續(xù)建項(xiàng)目，加大棚改配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，努力做到配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與棚改安置住房同步規(guī)劃、同步報(bào)批、同步建設(shè)、同步交付使用，嚴(yán)格工程質(zhì)量監(jiān)督管理，讓更多困難群眾早日“出棚進(jìn)樓”。

依法依規(guī)控制棚改成本。各地要樹立精打細(xì)算理念，嚴(yán)格依法依規(guī)辦事，嚴(yán)禁大手大腳花錢，嚴(yán)禁違規(guī)支出，確保按合同約定及時(shí)償還棚改貸款，努力實(shí)現(xiàn)市域范圍內(nèi)棚改資金總體平衡。

進(jìn)一步合理界定和把握棚改的范圍和標(biāo)準(zhǔn)。各地要堅(jiān)持既盡力而為又量力而行的原則，切實(shí)評(píng)估論證財(cái)政承受能力，不搞一刀切、不層層下指標(biāo)、不盲目舉債鋪攤子，進(jìn)一步合理界定和把握棚改的標(biāo)準(zhǔn)和范圍，重點(diǎn)攻堅(jiān)改造老城區(qū)內(nèi)臟亂差的棚戶區(qū)和國(guó)有工礦、林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)。

2、棚改貨幣化安置：房?jī)r(jià)上漲壓力較大地區(qū)，采取新建棚改安置房的方式

2016年以來(lái)，一些地方在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生變化、商品住房庫(kù)存已經(jīng)不多的情況下，沒有有針對(duì)性地及時(shí)調(diào)整完善政策，棚改貨幣化安置比例仍然偏高。

為此，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部通過(guò)召開會(huì)議等方式，督促這些商品住房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力較大的市縣，及時(shí)調(diào)整棚改安置政策，采取新建棚改安置房的方式。

商品住房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力較大的地方，應(yīng)有針對(duì)性地及時(shí)調(diào)整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式;商品住房庫(kù)存量較大的地方，可以繼續(xù)推進(jìn)棚改貨幣化安置。

棚改貨幣化安置推高房?jī)r(jià)?政策收緊早有信號(hào)

6月25日，有市場(chǎng)傳聞稱，國(guó)開行各地棚改貸(PSL)審批暫停，審批權(quán)回收總行，全國(guó)一刀切。6月26日，幫主從國(guó)開行內(nèi)部人士了解到，國(guó)開行此前已經(jīng)給各個(gè)分行發(fā)布了工作通知，將所有棚改合同審批權(quán)限上收總行，與此同時(shí)，地產(chǎn)股集體暴跌。

6月27日，國(guó)開行新聞辦澄清稱，從未授權(quán)任何人員參加該電話會(huì)議并代表開發(fā)銀行發(fā)表言論。

對(duì)于棚戶區(qū)改造后的安置問題，有貨幣化安置、實(shí)物安置等方式。其中，貨幣化安置指的是拆遷人獲得與安置房等價(jià)的安置款，自行選購(gòu)住宅。而PSL為棚改貨幣化安置提供了主要資金來(lái)源。

申萬(wàn)宏源分析報(bào)告指出，從2004年到2014年，由于資金來(lái)源不足，棚改主要以實(shí)物安置為主。2014年以來(lái)受益于PSL的創(chuàng)設(shè)，棚改貨幣化安置開始大力推行。

2015、2016、2017年棚改貨幣化安置比例大幅提升，2015年為29.9%，2016年為48.5%，2017年或達(dá)到60%，對(duì)三四線城市去庫(kù)存形成支撐。

在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，棚改貨幣化安置中誕生的手持大量現(xiàn)金的“拆二代”助推了三四線城市甚至一二線城市房?jī)r(jià)的飆升。

“市場(chǎng)突然增加了幾百萬(wàn)戶手持現(xiàn)金的購(gòu)房者，而大部分城市又因?yàn)樾刨J寬松，購(gòu)房者積極購(gòu)房。各種政策疊加，使得在過(guò)去3年，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)上漲，從一線城市蔓延到二線，從二線蔓延到現(xiàn)在的大部分三四線城市。”分析師表示。

分析師還指出，從房地產(chǎn)企業(yè)看，過(guò)去3年，立足三四線城市的企業(yè)銷售額井噴，最高的已經(jīng)年突破5000億，三四線也出現(xiàn)了普遍性的房地產(chǎn)快周轉(zhuǎn)，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，在未來(lái)醞釀巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

有數(shù)據(jù)顯示，截至5月底，2018年新增抵押補(bǔ)充貸款(PSL)投放4371億元，累計(jì)同比增加48.32%，抵押補(bǔ)充貸款余額為30978億元，同比增長(zhǎng)32%。PSL是棚改貨幣化資金的主要來(lái)源。棚改貨幣化安置資金的源頭為PSL，因此，抵押補(bǔ)充貸款的溢出效應(yīng)間接拉動(dòng)了三四線城市房?jī)r(jià)上升。

不過(guò)，近兩年棚改政策有了微妙的變化，棚改貨幣化政策收緊跡象明顯。首先從政府工作報(bào)告中看，2017年的政府工作報(bào)告提出，因地制宜提高貨幣化安置比例。不過(guò)，在2018年的政府工作報(bào)告中，類似的提法已經(jīng)消失。

此外，2017年8月，住建部等六部委曾印發(fā)的《關(guān)于申報(bào)2018年棚戶區(qū)改造計(jì)劃任務(wù)的通知》指出，商品住宅消化周期在15個(gè)月以下的市縣，應(yīng)控制棚改貨幣化安置比例，更多采取新建安置房的方式。

2017年年11月，住建部等再次印發(fā)通知明確，對(duì)商品住房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力較大的地方，仍主要采取貨幣化安置的2018年新開工棚改項(xiàng)目，開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行棚改專項(xiàng)貸款不予支持。

住建部的表態(tài)釋放了怎樣的信號(hào)?收緊是趨勢(shì) 不會(huì)一刀切

在交通銀行金融研究中心高級(jí)研究員夏丹告訴幫主，住建部的表態(tài)比較客觀。其中，“指導(dǎo)督促扎實(shí)推進(jìn)”的表態(tài)正面回應(yīng)了部分市場(chǎng)質(zhì)疑棚改決心的聲音。國(guó)開行上收棚改項(xiàng)目審批權(quán)限這一事不應(yīng)被過(guò)分解讀甚至誤讀，棚改并無(wú)所謂“叫?！?。

今年580萬(wàn)套棚改目標(biāo)任務(wù)仍將如期或者提早完成，2018-2020年三年1500萬(wàn)套也會(huì)繼續(xù)推進(jìn)并完成。

業(yè)內(nèi)專家表示，從此次會(huì)議內(nèi)容可以看出，棚改的急迫程度相對(duì)是降低的。從住建部的政策看，未來(lái)棚改的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等力度依然會(huì)強(qiáng)化，但是棚改背后的金融財(cái)政工作預(yù)計(jì)會(huì)有收緊的導(dǎo)向。

目前，無(wú)論是市場(chǎng)還是公眾，更關(guān)心的是貨幣化安置政策。如何理解住建部此次關(guān)于這方面的表述?

分析師告訴幫主，目前看，整體市場(chǎng)對(duì)棚改政策非常敏感，因?yàn)檫@是支撐最近幾年樓市最關(guān)鍵的因素，特別是三四線城市，嚴(yán)重依賴棚改的貨幣化安置。

在事實(shí)上，貨幣化安置造成了大量的購(gòu)房需求，而部分城市的庫(kù)存不足下，這些需求放大了購(gòu)房緊張情緒。必須明確的是，棚改的數(shù)量將減少，這已經(jīng)是2018年的政策要求，另外貨幣化安置的逐漸收緊也已經(jīng)是趨勢(shì)，但一刀切的可能性不存在。

業(yè)內(nèi)專家有類似看法：“棚改依然會(huì)強(qiáng)調(diào)實(shí)物安置和貨幣補(bǔ)償?shù)淖龇ǎ砸膊皇钦f(shuō)貨幣化安置會(huì)退出，只不過(guò)會(huì)基于各類實(shí)際情況展開?！?/p>

而在夏丹看來(lái)，住建部“不搞一刀切、不層層下指標(biāo)”的表態(tài)也說(shuō)明了新建棚改安置房和貨幣化安置之間的決策應(yīng)視情況因地制宜。貨幣化安置本是一種去庫(kù)存的方式，在庫(kù)存較大的繼續(xù)仍然可以使用。但在庫(kù)存本就很緊張的地方再維持較高的貨幣化安置水平就不太合適了，不應(yīng)擠占商品房供給，并應(yīng)以新建的方式在供給側(cè)想辦法。

對(duì)房?jī)r(jià)有何影響?抑制高房?jī)r(jià)

夏丹認(rèn)為，對(duì)開發(fā)投資的這部分支撐持續(xù)穩(wěn)定，變化不大?！翱刂婆锔某杀尽币约安糠质》菡{(diào)低棚改貨幣化安置比例，意味著棚改對(duì)三四線城市銷售的提振作用可能減弱。

業(yè)內(nèi)專家也表示，從市場(chǎng)趨勢(shì)看，當(dāng)前對(duì)于一些房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，棚改方面的專項(xiàng)貸款并不會(huì)有太大的支持，所以實(shí)際上這會(huì)對(duì)此類熱點(diǎn)城市會(huì)有一定的價(jià)格抑制作用。當(dāng)然從實(shí)際情況看，部分庫(kù)存規(guī)模大的城市依然會(huì)面臨利好，總體上說(shuō)棚改背后的去杠桿等政策思路會(huì)延續(xù)，研究不同三四線城市的棚改政策，即會(huì)帶來(lái)不同的投資收益和應(yīng)對(duì)策略。

在對(duì)房市影響上，有分析師持有類似觀點(diǎn)。在他看來(lái)，本輪房地產(chǎn)調(diào)控已歷時(shí)近兩年，重點(diǎn)目標(biāo)銷定在一線城市和重點(diǎn)二線城市，而三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)則持續(xù)處于價(jià)升量增的高位運(yùn)行狀態(tài)，其中棚改貨幣化安置比例不斷上升是主要的推動(dòng)力量。

本次政策調(diào)整將在一定程度上起到“釜底抽薪”的作用，未來(lái)三四線房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于降溫，不排除部分城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)回調(diào)的可能。伴隨各地房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)加碼，市場(chǎng)資金回流一線城市及重點(diǎn)二線城市的可能性不大，接下來(lái)樓市整體有可能進(jìn)入高位調(diào)整階段。但在“因城施策”調(diào)控背景下，樓市出現(xiàn)全面下行的概率很低。

值得注意的是，中原地產(chǎn)分析師提醒，2018年下半年，預(yù)計(jì)樓市調(diào)控力度將全面超過(guò)2018年上半年，特別是從7月初開始，多個(gè)城市開始全面加碼調(diào)控，預(yù)計(jì)樓市升級(jí)的調(diào)控政策內(nèi)容將不斷出現(xiàn)，而從住建部等多部門開始的政策監(jiān)管將是下半年市場(chǎng)的主要特征，包括市場(chǎng)的平穩(wěn)將在政策推動(dòng)下逐漸出現(xiàn)。

如何影響股市債市?部分房企受沖擊

分析師認(rèn)為，在股市影響方面，此前深耕三四線房地產(chǎn)市場(chǎng)，在棚改貨幣化安置過(guò)程中受益最大的一些全國(guó)性房企可能會(huì)面臨沖擊，這些房企的銷售增速預(yù)期將出現(xiàn)下調(diào)。

不過(guò)短期來(lái)看，一些回旋空間有限、嚴(yán)重依賴本地市場(chǎng)的中小型房企受到的影響可能更大。而前期致力于多元化布局，著手從開發(fā)商向運(yùn)營(yíng)商角色轉(zhuǎn)變的房企受到的壓力相對(duì)可控。

在債市方面，棚改貨幣化安置政策調(diào)整將推動(dòng)“棚改專項(xiàng)債券”發(fā)行規(guī)模較快增長(zhǎng)。未來(lái)伴隨新增PSL(補(bǔ)充抵押貸款)規(guī)模的放緩，地方政府發(fā)行的“棚改專項(xiàng)債券”將更大程度地承擔(dān)起棚戶區(qū)改造的融資功能，這也將有利于遏制地方政府隱性債務(wù)增量。

同時(shí)，與普遍3到5年的PSL貸款相比，“棚改專項(xiàng)債券”期限原則上不超過(guò)15年，而且可根據(jù)實(shí)際適當(dāng)延長(zhǎng)，有利于保持債券期限與項(xiàng)目實(shí)施周期的一致性，控制期限錯(cuò)配等風(fēng)險(xiǎn)。