中國樓市空置率已到危險(xiǎn)地步 管清友:中國需8個(gè)一線城市

香港“空置稅”要來了？關(guān)于打擊囤房炒房的探索，各個(gè)城市都在繼續(xù)。6月28日，香港樓市迎來重大消息利空。當(dāng)天，香港行政會議召開特別會議，討論新的房屋政策。行政會議通過了居屋與市價(jià)脫鉤，開征物業(yè)空置稅，將賣地表中地皮興建公營房屋等3項(xiàng)政策。第二天，香港特區(qū)行政長官林鄭月娥再次重申港府將對空置一手房征稅。

在這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，香港提出空置稅等方案，其背后是港府對房價(jià)不可遏制的走高的擔(dān)憂。香港差餉物業(yè)估價(jià)署公布的數(shù)據(jù)顯示，香港私人住宅售價(jià)指數(shù)已經(jīng)連續(xù)上升25個(gè)月，并連續(xù)18個(gè)月刷新最高紀(jì)錄。美國咨詢公司Demographia研究發(fā)現(xiàn)，在2018年1月份香港繼續(xù)成為全球房價(jià)最高的城市，這已經(jīng)是香港連續(xù)8年蟬聯(lián)全球購房難度最高的城市了。

香港房價(jià)到底貴到了什么程度？第一太平戴維斯（Savills）的數(shù)據(jù)顯示，過去10年間，香港的房價(jià)上漲了160％。現(xiàn)在香港房子的平均售價(jià)是24900港元（3182美元）／平方英尺，基本上是倫敦中心區(qū)房價(jià)2510美元／平方英尺的1．25倍，是新加坡房價(jià)1757美元／平方英尺的2倍。從房價(jià)中位數(shù)來看，香港的房價(jià)中位數(shù)已經(jīng)是香港家庭的收入中位數(shù)的19．4倍了，而倫敦的房價(jià)中位數(shù)目前是收入中位數(shù)的8．5倍。

2011年以來的香港房價(jià)走勢在此前，港府也推出了一系列針對房價(jià)的調(diào)控政策，但并未改變樓價(jià)上行的趨勢。和內(nèi)地面臨的情況類似，香港樓市的投機(jī)行為十分明顯，瑞銀全球房地產(chǎn)泡沫指數(shù)（UBSGlobalRealEstateBubbleIndex）將香港列為全球第七大最嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫市場。針對港府將對樓市開征物業(yè)空置稅，市場反應(yīng)褒貶不一。

有分析人士認(rèn)為，如果港府只將征稅范圍框定在一手房，而非目標(biāo)“量價(jià)齊升”的二手房，效果可能并不會那么明顯，因?yàn)閺臄?shù)量上說，二手空置單位數(shù)量是一手空置房的4倍以上。但樂觀者認(rèn)為，對一手房開征空置稅，未來不排除將向二手房蔓延。而一旦將征稅范圍覆蓋到二手房，影響將立竿見影，讓炒房者顫栗，畢竟，從國際經(jīng)驗(yàn)來看，空置稅將大大提高物業(yè)的持有成本，如果空置，甚至“持有即貶值”。很多人擔(dān)心的是，未來內(nèi)地會不會在各種調(diào)控手段技窮的時(shí)候，也推出空置稅。內(nèi)地會跟進(jìn)嗎？不會！至少短時(shí)間內(nèi)沒有跟進(jìn)的條件?！皟?nèi)地樓市一個(gè)最大的問題，就是我們對房地產(chǎn)的總體底數(shù)都不是特別清楚，所以我們政策的出臺，有點(diǎn)盲人摸象的感覺?！?/p>

近日，在2018年正和島創(chuàng)變者年會上，如是金融研究院院長、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家管清友在接受筆者的專訪時(shí)說。管清友2012年加入民生證券，任副總裁、研究院院長，2017年離職創(chuàng)立如是金融研究院，提供“研究＋咨詢＋投資”一站式金融服務(wù)。不清楚房地產(chǎn)的基本盤，那么對空置率的計(jì)算也就存在非常大的差距。原中財(cái)辦副主任楊偉民近日在“2018陸家嘴論壇”演講時(shí)表示：“我在中央財(cái)辦時(shí)，曾經(jīng)請有關(guān)單位通過對用電量對全國住宅的空置情況摸底調(diào)查，顯示我國無論是城鎮(zhèn)還是鄉(xiāng)村住宅的空置率都相當(dāng)高。比日本這種高度老齡化、少子化、城市化的國家還要高，日本是13％?！睏顐ッ駴]有指出具體的空置率數(shù)據(jù)。

但根據(jù)今年3月，原中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組副組長兼辦公室主任陳錫文披露的這項(xiàng)由國家電網(wǎng)主導(dǎo)的空置率調(diào)查顯示，2017年，大中城市房屋空置率是11．9％，小城市房屋空置率13．9％，農(nóng)村房屋空置率14％。但不少學(xué)者對這個(gè)數(shù)據(jù)提出質(zhì)疑，人口遷移和投機(jī)性買房導(dǎo)致的空置矛盾已經(jīng)非常突出。2016年年初，中央黨校教授周天勇測算得出，截至2015年底，我國城鎮(zhèn)已經(jīng)被購買的竣工住宅的空置率約在20％到25％之間，城鎮(zhèn)地區(qū)空置住房約為6500～8800萬套之間。結(jié)合中國城鄉(xiāng)人口轉(zhuǎn)移和炒房現(xiàn)狀，這個(gè)數(shù)據(jù)在很大程度上為公眾所接受。

中國住房空置率到底是多少按照國際常見的標(biāo)準(zhǔn)，空置率10％以下為較合理區(qū)，房屋供求基本平衡；10％－20％之間為危險(xiǎn)區(qū)間；20％以上為房屋庫存嚴(yán)重積壓。盡管官方的估算與學(xué)者的測算相差甚遠(yuǎn)，但一致的結(jié)論是，中國樓市的空置率已經(jīng)到了危險(xiǎn)的地步。但政策卻并未考慮到空置率的原因，也因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)總體數(shù)據(jù)上的不足，導(dǎo)致了各種調(diào)控手段的出臺注定只能是頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳。內(nèi)地樓市的調(diào)控中，更多的是抑制需求，不讓買，不讓賣，提高門檻。在房地產(chǎn)稅都因?yàn)榉N種原因遲遲無法出臺的情況下，空置稅在內(nèi)地短期內(nèi)不會提上議程。

中國需要8個(gè)首位度城市在管清友看來，前不久剛剛完成的不動產(chǎn)登記全國聯(lián)網(wǎng)，正是摸清房地產(chǎn)市場基本盤的重要手段。一邊是空置率高企，一邊卻是居者無其所。管清友說，供需失衡是目前中國房地產(chǎn)市場百調(diào)無效的根本原因?！艾F(xiàn)在中國有大概3000萬人獨(dú)居，他們大多是都市白領(lǐng)，租房子，未來只要有條件肯定是要買房的，他們就是中國樓市潛在的力量。高曉松那種不買房的說法，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上站不住腳的，他是不買房子，他還要買房嗎？祖上傳下來那么多套。”

管清友認(rèn)為，應(yīng)該客觀看待中國大城市的發(fā)展和房價(jià)的波動。一方面，人口從農(nóng)村向城市，從中小城市向大城市的流向趨勢短期內(nèi)不會改變，“所以我們一直在呼吁，中國需要八個(gè)一線城市，就是我們學(xué)術(shù)上說的首位度城市。這種首位度城市人口超過2000萬，但中國現(xiàn)在只有三個(gè)半，廣州只能算半個(gè)?！?/p>

按管清友的觀點(diǎn)，和發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體相比，中國一線城市人口占比偏低，大量的人口轉(zhuǎn)移需求被抑制，目前一線城市人口占全國總?cè)丝谥挥屑s5％。中國需要6個(gè)層級來承載人口城市化轉(zhuǎn)移帶來的壓力，每個(gè)層級承1．6億人口。首先是8個(gè)首位度城市，每個(gè)2000萬的話，一共可以承載1．6億人口，第二個(gè)層級是16個(gè)人口超過1000萬的新一線城市，這24個(gè)城市將承載3．2億人口，是未來的區(qū)域中心，主力城市，基本能實(shí)現(xiàn)中國城市化人口的轉(zhuǎn)移。然而，承認(rèn)并且積極實(shí)施首位度城市，需要當(dāng)前政策的重大調(diào)整，并且，一線城市房價(jià)有可能繼續(xù)上升，居民買不起房的現(xiàn)象會繼續(xù)存在，“無論是調(diào)控還是房地產(chǎn)稅，解決高房價(jià)其實(shí)是沒有理想狀態(tài)的！你很難說是在每一個(gè)城市，每一個(gè)人都能夠買得起房子。都能夠買得起自住房，這也不太現(xiàn)實(shí)。有時(shí)候經(jīng)濟(jì)學(xué)家說話可能很不中聽，但事實(shí)就是這樣的。”

管清友說，這個(gè)時(shí)候就需要實(shí)施居者有其所的政策，租賃市場的繁榮可以解決這個(gè)問題。另一方面，管清友認(rèn)為，也應(yīng)該客觀看待中國房價(jià)的波動。管清友團(tuán)隊(duì)近期基于全球最大的城市生活資源數(shù)據(jù)分析網(wǎng)站Numbeo的數(shù)據(jù)做了一項(xiàng)研究，他們選取代表性全球核心城市，樣本包括北京、上海、廣州、深圳、香港、倫敦、新加坡、紐約、舊金山、巴黎、波士頓、東京、悉尼、洛杉磯、孟買、羅馬、柏林、臺北、莫斯科、芝加哥等20個(gè)城市，自上而下分析其中心區(qū)域的絕對房價(jià)和相對房價(jià)水平。

比如，無論是從絕對房價(jià)還是相對房價(jià)上看經(jīng)過本輪上漲后，中國的一線城市平均房價(jià)名列前茅。根據(jù)Numbeo網(wǎng)站最新6月份核心城市中心城區(qū)的房價(jià)數(shù)據(jù)，香港以28226美元／平方米遙遙領(lǐng)先，北京、上海、深圳、廣州分別以16168美元／平方米、15907美元／平方米、13226美元／平方米和6800美元／平方米的價(jià)格位居第四、第五、第七和第十五位，排名十分靠前。

房價(jià)收入比方面，中國的一線城市的房價(jià)收入比均超過20倍，儲蓄二十年以上才能買到一處普通住宅，在全球基本是最高的。北京、上海、深圳、廣州的房價(jià)收入比分別以45．57、44．80、39．97、23．17位居第一、第二、第四和第六，而世界房價(jià)領(lǐng)先的倫敦、新加坡和紐約房價(jià)收入比僅有20．44、21．36和11．66，不到北京的一半。不過，從微觀層面上看，無論是同樣核心區(qū)域直接比較房價(jià)還是同樣的價(jià)格找房子，中國一線城市房價(jià)和紐約等城市的基本相差無幾。比如，用同樣的價(jià)格在相似的區(qū)域找房子，考慮到持有成本，國內(nèi)外普通住宅價(jià)格相差無幾。假如你手頭上有1000萬左右的預(yù)算想要在核心金融區(qū)域進(jìn)行房產(chǎn)投資，在北京可以買到金融街西城晶華小區(qū)71．54平方米、總價(jià)1143萬元的精裝修一居室，單價(jià)為15．97萬元。在紐約曼哈頓下城區(qū)可以買到鄰近華爾街的精裝修一居室公寓，總價(jià)折算成人民幣約為944萬元，使用面積66平米，單價(jià)為14．30萬元?？此票本┢胀ㄗ≌瑑r(jià)格稍高于紐約，但考慮紐約曼哈頓房產(chǎn)的房產(chǎn)交易稅、豪宅稅、房產(chǎn)稅，如果將稅費(fèi)平攤至房屋面積，兩者房價(jià)基本上相差無幾?！熬C合考慮各種因素，從宏觀和微觀維度來對比，發(fā)現(xiàn)中國的房價(jià)在全球的確位居前列，短期存在高估。但是，考慮到中國的收入增速明顯快于其他國家，房價(jià)長期不一定是高估的?！惫芮逵颜f。

理性看待中國房價(jià)并不容易，尤其是在中國當(dāng)前經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的情況下，收入增長與資產(chǎn)價(jià)格增長越拉越大，貧富差距也越來越大，民間有怨言，有戾氣不可避免。但應(yīng)該看到的是，無論是房地產(chǎn)稅還是空置稅，其核心是讓房價(jià)平穩(wěn)，擠壓投機(jī)的泡沫，而非打壓房價(jià)，沒有人愿意重蹈日本1990年代樓市泡沫破滅的覆轍。對于政府來說，更應(yīng)該避免追逐短期效果、局部效果。而這，是中國當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的常態(tài)。借用管清友的話說，本文所述，可能并不好聽，但事實(shí)就是這樣。